要实施该项文件还需考虑更多的细节问题：专户设在哪家银行，是由政府指定还是银企谈判？多栋建筑工程进度不同，如何支付？专户监管方包括哪些单位，组织机构是什么？如何保障人力物力对全市所有的项目实施监管？

近日，北京市要出台商品房预售款监管文件的消息不胫而走，引起业界高度关注。初读信息内容，感觉是对房地产调控严管的后继手段，但仔细分析后发现，未免有监管过度之嫌。

颁布一个文件，不管是法规还是条例，都应有明确的目的性。那么，如果颁布此项法规，目的何在呢？不外乎这样几种可能：保护购房客户的资金安全，防止开发商携款潜逃；保证资金在一个项目上的专款专用，也保证了银行开发贷款的安全；避免开发商过度扩张，出现顺驰那般一个盖子盖十个坛子的情况；也保证了施工单位（主要是总包的工程款支付）的安全，减少农民工讨薪的社会矛盾。但是，不管是出于哪种或哪几种目的，笔者认为，在北京实施该项监管都值得再细细商榷。

如果说是为了防止开发企业携款潜逃，大可不必。目前的北京房地产市场，已经执行着严格的土地招拍挂制度，任何一个房地产企业要想取得项目，首先就要有真金白银的付出，土地款已经把进京的门槛提到了5亿元以上，而严格的支付方式更是对开发企业的经济实力提出要求。因此，哪个开发企业还会傻到携预售款潜逃？至少，已经好几年没有听到过类似的新闻了。

如果说是为了保护银行开发贷款的安全性，那岂不是政府拿着纳税人的钱，去替企业（尤其是银行都已经是上市公司）防范风险？岂不是企业坐享其成，如何体现出银行自身的能力？还是让银行管好自己的事，看好自己的钱吧！

如果说是为了防止开发商过度扩张，那道理和上面一样，政府应该提供一个公开、公正、公平的平台，供企业竞争，并不需要深入企业内部去干该企业自己做的事。

如果说是为了解决农民工薪酬支付问题，那还是有些道理的。但是，仅这样就能解决问题吗，开发企业和施工企业有几家是按照合同严格执行工程款支付的？大多数情况是工程款支付延误，只有在年底（北方还有夏收）时，为了避免农民工讨薪事件，开发商才会提前支付工程款，这也是为什么年底开发商资金紧张的原因之一。如果传闻中的监管文件真正实施了，笔者反而担心，到年底时，农民工除了要去围堵开发商，还要去围堵负责审批专款支付的政府部门，到时该如何解决？

如果上述目的都不算，仅是为了房地产调控，则可能需要全面考虑更多的细节问题：专户设在哪家银行，还是哪几家银行？是由政府指定还是银企谈判？专户中监管的预售款的利率按照什么标准计算？如果按照工程节点支付，开发企业在取得预售房款之前支付的土地款、设计费等如何支付？对于一个项目，有多栋建筑，每栋建筑的工程进度不同，专款如何支付？专户监管方包括哪些单位，只是建委监管还是联合监管，组织机构是什么？在公务员编制无法大面积扩大的情况下，如何保障人力物力对全市所有的项目实施监管？如果这些问题没有考虑充分，就匆匆出台，可能会造成大面积的质疑，最后又不了了之。

在市场程度已经不低的房地产市场，实施预收款的监管，是典型的过度监管。过度的资金监管不仅会让房地产企业失去资金的弹性，也会影响房地产企业提高资金使用效率的能力，从而让开发企业失去活性。最可怕的是过度资金监管带来的过度寻租。因此，过度的资金监管要慎行。

（作者系全经联地产研究员、旭辉集团股份有限公司北京区总经理助理）

□王浩/文