期待中的楼市传统营销旺季“金九银十”悄然来临。但因为今年调控新政后楼市连续4个多月出现销售低迷的特殊情况，因此，真正的“金九”能否如期到来，已成为目前市场高度关注的话题。

数据显示，北京、上海、广州、南京等城市的大量楼盘近期纷纷扎堆入市，较前4个月明显地放量供应。中原地产华北区域董事总经理李文杰表示：“每年的九十月份都是推盘高峰期，肯定会在一定程度上形成价格竞争，开发商必然选择降价促销策略抢占市场份额。”

集中推盘

据中原地产统计，截至8月23日，北京预计在9月开盘的项目达到46个，其中纯新盘为18个，占比大幅提高，特别是北京市大兴区的纯新盘项目占比明显较高。

但新政出台后，实际开盘数量往往要在计划上大打折扣。资料显示，5～8月北京计划入市项目分别为21个、27个、27个、18个，但截至8月23日，8月已开盘项目仅为5个，之前的6～7月实际开盘项目均为19个。因此，北京9月计划开盘的数量能否实现，业界普遍表示怀疑。

对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示：“目前楼市的集中推盘是因为上半年企业对后市判断不清，有些项目选择了推迟开盘，市场上有所积累。因为楼市调控政策出台后，业界普遍存在观望现象，企业会将开盘时间选择后移。”

所以，目前北京楼市集中推盘既有季节因素，也有政策因素。陈国强认为，两个因素都同样重要，但是政策因素可能会更重要。“金九银十”是传统的销售旺季，房地产企业通常集中选择在这个时段推盘。而此前推迟开盘的项目，也将在这段时间扎堆入市。这也造成了今年9月楼市可能迎来集中放量。

全国来看，不少城市也在9月份集中推盘，其中上海计划开盘量48个，广州预计开盘47个，南京计划开盘量则高达57个。一位广州开发商表示：“政策目前其实比较明朗，中央已再度强调调控不放松，所以越早推盘越好，越到后面越被动。”

北京市统计局公布的数据显示，目前开发商资金中，金融贷款的占比明显下调，一旦预售资金收紧，很可能促成开发商的价格战。

降价悬疑

北京9月份集中开盘项目大多分布在大兴、昌平、房山等区域，包括远洋·东方、保利·茉莉公馆、绿城·北京诚园、万年花城濠景等项目。笔者近日联系了多家楼盘的售楼处，除少数项目公布定价外，超过一半的项目尚未有明确定价，可见大部分开发商依然在观望。而其中确定价格的大部分项目已经明确将有折扣，选择了“以价换量”的营销方式。

李文杰表示，许多开发商目前在等其他楼盘定价，然后再确定自己的价格。供应量偏大的区域，降价的压力会更大。至于降价的幅度，要看消费者预期程度，一般是在10%～20%。

因此，李文杰预计“下半年楼市成交量肯定会大幅提高。”以北京为例，外部新城区肯定会有大幅度的降价，包括通州、房山、昌平、大兴，甚至“过段时间门头沟也会降价”。

陈国强也表示：“9月楼市如果集中放量，有助于推动企业采取务实的价格策略。”但是，新老楼盘可能表现不一样。鉴于2008年部分楼盘降价后老业主闹事的教训，一些老楼盘降价的可能性不大，但是新楼盘具备较大的降价空间。

“我们未来不会采取降价策略，因为我们是老项目，而且周边并没有新开楼盘与我们竞争。”万年基业副总经理黄曦对笔者表示。据了解，万年花城5期将在9月开盘。黄曦表示，即便有折扣，也是与之前开盘一样的平常折扣。

中原地产统计数据显示，尽管市场经历新政调控以后，整体仍处于筑底回升阶段，但各地已陆续出现“日光盘”等热销项目。这些热销项目总体上具有以下几个特征：郊区低价房、低价入市楼盘、降价促销楼盘、品牌开发商楼盘。从标杆房企项目热销的情况来看，保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等各家房企均已出现价格松动。

另一方面，由于下半年开盘项目以中高端项目为主，所以从统计数据上看，成交价格的降幅可能不会过于明显。从供应来看，调控后，许多中高端楼盘停止推盘，但九十月份这部分项目会重新入市。

那么，“金九”会不会如期到来？李文杰的答案是：“虽然跟往年比不可同日而语，但是九十月份肯定是今年成交量比较高的月份。”从目前项目的推售情况来看，新开盘项目都是低价入市，随着供应量的加大，新政后楼市连续低迷情况“肯定会在九月得到改善与缓解”。

业内人士表示，“金九银十”是楼市的一个“风向标”，价格、成交量等指标将左右未来3～6个月的市场走向及政策走向。

陈国强认为，今年出现“金九”的可能性不是很大，其结果很大程度上取决于企业的价格策略。价格跟消费者预期相符，就会刺激成交量，“以价换量”取得很好的销售效果。

但从“短期来看，打破目前楼市僵局的最有效手段还得依靠价格手段。”陈国强建议，采取低价灵活的策略是非常可取的，“这样才可以避免企业在年末因为业绩压力而陷入被动状态”。

□祁凝/文