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因城施策元年:分化的市场 分化的调控
 
  来源:中国建设报     2017-01-04
 
 

2016年“两会”期间,住房城乡建设部部长陈政高曾用“分化严重,而且日趋严重”来形容当时房地产市场形势。事实上,尽管“国N条”淡出,但一年来,面对实体经济降速和罕见的“资产荒”,在热点城市房价压力史上空前的背景下,一线和三四线城市市场表现的分化并没有减弱,反而在2016年拉大到一个新的距离。也正因此,3月的《政府工作报告》首次提出“因城施策化解库存”为全年定调。

纵观2016年全年,去库存从“因城施策”到“一城一策”,政策上的不断细化和调整拒绝了“一刀切”的可能性。一方面,热点城市政府强化地方主体责任,出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施,在各方共同努力下,热点城市房地产市场终于在年尾趋于稳定。另一方面,通过综合采取鼓励农民工和农民进城购房、推进棚改货币化安置、发展跨界地产、用足用好住房公积金等多种措施,推进去库存也取得了重要进展。

组合拳稳楼市

2016年是房地产市场分化加剧的一年,春节后,部分热点城市成交量和房价首先出现一轮快速增长,然而成交一片向好带来的是库存量的急剧下降。比如在广州,《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》列出了广州市去库存任务表,按照计划,2016年争取化解45万平方米。然而截至7月底,广州市一手商品房可售面积为2127万平方米,就已超额完成省政府下达的去库存目标任务,同时去库存周期下降至8个月。

楼市量价齐升,有需求相对旺盛等因素,但离不开金融杠杆推波助澜,2016年,住房贷款一直是新增贷款绝对主力。针对本轮调控出现的新特点和各地具体实情,住房城乡建设部积极应对,提出明确指导意见,相关省和城市陆续出台了调控措施。

3月25日,上海、深圳率先出台促进房地产市场平稳健康发展意见,从严执行限购政策,延长了非本地居民连续缴纳个税和社保的年限,同时对信贷政策作出了新规定,拉开了一线城市收紧金融信贷政策的序幕。

7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”后,市场的热度并未有明显降温。因此从9月中下旬开始,针对一线和部分二线热点城市房地产市场出现的较大波动,住房城乡建设部重点研究了16个热点城市调控工作,提出限购、限贷、增加土地供应、查处房地产开发企业和中介机构违法违规行为等措施。特别在是房地产中介专项整治中,各地加大执法检查力度,集中查处了一批违法违规的中介机构,依法进行了行政处罚,并将违法违规行为记入信用档案。住房城乡建设部连续通报了多起地方查处的典型案例和违规失信的中介机构名单,对违法违规的中介机构产生了有力震慑,对稳定市场、稳定预期起到了积极作用。

11月以来,杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策,进一步提高购房资格或贷款门槛。在各方共同努力下,密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期,16个热点城市房地产市场正逐步趋于稳定,10月、11月商品住宅售价环比全部实现负增长或零增长,取得了阶段性成果。

国家统计局发布的数据也显示,2016年1~11月,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1~10月回落0.1个百分点。在商品房销售和待售方面,1~11月,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1~10月回落2.5个百分点。