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首页 >>> 特刊八版
突出住房居住属性 多措并举 促进市场平稳健康发展
 
  来源:中国建设报     2017-01-10
 
 

广州市认真贯彻落实党中央、国务院的各项决策部署,突出住房居住属性,结合经济社会、人口、产业发展等实际情况,多措并举,保持了房地产市场平稳健康运行。“十二五”期间,新建商品住宅均价从2011年的1.13万元/平方米到2015年的1.51万元/平方米,年均上涨7.6%,低于同期城市常住居民人均可支配收入年均10.8%的涨幅。2016年1~11月,新建商品住宅成交1281万平方米、同比增加33%,成交均价1.66万元/平方米、同比上涨10%,市场走势较为平稳。

树立住房“民生”观,保持供应和需求稳定,发挥市场机制实现供需相对平衡

以改善民生为着眼点,以保持供需稳定为着力点,发挥市场机制“无形之手”的作用,精准平衡供需。一是在供给侧发力,保持土地供应稳定。结合经济和产业发展情况、城镇人口增加情况和前3年房地产市场成交情况,明确年度住房用地供应规模和新建商品住房开工面积。“十二五”期间,广州市年均批准新建商品住宅预售面积1116万平方米,与年均1000万平方米的成交面积、开发企业自用出租面积保持了大体平衡。二是在需求端发力,抑制投资投机。自2013年11月以来,广州市户籍居民家庭限购两套住房,非户籍居民家庭限购1套住房(注:非户籍居民家庭需在购房前5年内连续缴纳3年以上社会保险或个人所得税),二套房首付比例为7成。由于调控措施出手早、政策连续稳定,既不影响“刚需”和改善性需求,又有效抑制了投资投机性需求,同时也稳定了市场预期。

坚持规划引导,优化城市布局,增强辐射影响力

坚持把拓宽房地产市场空间布局、推动住房和产业人口协调发展作为调控的重要策略,不断完善城市功能、加快推进区域一体化进程。一是确立多中心、组团式、枢纽型网络城市规划布局,推动人口、产业和房地产向城市外围和周边区域布局发展。通过推动撤市改区、加快南沙自贸试验区建设等举措,变城市“单核”发展为“多核”协同发展;坚持产业先行、公共配套优先,结合产业落地和市政配套建设情况在城市外围区域实施组团式开发。“十二五”期间,外围6区新建商品住房成交面积占比逐步提高到85%以上,平抑了全市住房价格。二是增强中心城市辐射影响力,推进区域一体化,向外疏解购房需求。积极推动实施广(州)佛(山)同城化、广(州)清(远)一体化发展战略,加大广佛、广清、穗莞、穗深等方向高快速路、地铁、城轨、高铁建设接驳,实现城市服务共享性能。初步统计,过去5年广州人到佛山购房数占佛山的20%,而2016年以来,到佛山毗邻广州区域购房的占比达到了60%。

适时增加土地供应,完善土地出让方式,以增加供给调节稳控需求

广州市把住宅用地投放作为市场调控的重要手段,科学把握土地供应规模和节奏,确保了市场供需基本平衡。一是持续加大土地储备和供应力度。在市场需求旺盛的情况下,按照不低于过去5年实际平均供应量的原则,科学编制并严格执行土地供应计划,确保土地供应稳定。二是不断完善土地出让方式。实现土地供应结构、布局、时序全市统筹,对住宅用地采取“限地价、竞配建(保障房或拆迁安置房)”的方式出让,严格控制土地溢价不超过45%,有效地抑制了地价过快上涨。积极探索运用公开招标方式出让城市综合体用地,对项目设计方案和地价等各类因素综合评审,改变了单一的“价高者得”出让方式。三是对土地竞拍“去杠杆”。一方面,提高竞买保证金比例到起始地价的50%、缩短支付时限;另一方面,要求竞买商品住宅用地必须使用自有资金,以降低开发经营杠杆、屏蔽高风险资金流入。

改善人居环境,活跃二手市场,培育发展租赁市场

建立健全租购并举住房制度,重视发挥二手住宅和租赁市场满足住房需求的积极作用。一是通过环境改造满足改善性居住需求。组织实施老城区人居环境整治、社区“微改造”行动,出台政策支持老旧住宅加装电梯,不断改善既有楼宇居住条件,提升二手房吸引力,缓解新建商品住宅需求压力。2016年1~11月,全市二手住宅交易面积达1046万平方米,同比增加69%,占总交易量的45%。二是积极培育和发展租赁市场。推行房屋出租备案,加强出租屋治安管理,出台政策规范租赁市场。目前,全市住宅出租约452万间,解决了800多万流动人口的居住问题。此外,积极培育发展住房租赁企业,规模化出租房源已达9.7万套。