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房地产调控的新逻辑
 
  来源:中国建设报     2017-05-17
 
 

自3月中旬各地密集调控以来,全国房地产市场总体上持续降温,并出现了深刻变化,面临的市场基础与以前的调控呈现明显变化,这就客观上要求房地产市场需要根据新的市场环境,把握调控的新逻辑,特别是要注意防止多项短期政策叠加可能引发的局部风险。

结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题,建立房地产长效机制应当注重以下四个问题:

第一,建立市场规则是长效机制的导向。从过去房地产调控的经验看,房地产市场过热或过冷,往往是“市场化不足”导致资源配置扭曲的结果。长效机制就需要发挥市场的决定作用,建立一系列市场运行规则,避免行政手段对市场的过度干预。

第二,供给侧结构性改革是长效机制的核心。从需求看,中国总体上已经由住房短缺向住房改善转变,城市之间分化和城市圈同化效应日益显现。但中国住房供给体系目前在不少城市依然较为僵化,特别是一级市场供给缺乏弹性,二级市场交易制度尚不健全,租赁市场发展滞后,难以满足住房需求升级变化。

第三,增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径。新房市场的制度延续较长时间,牵涉众多利益主体,在新房领域建立长效机制难度较大。近年来中国存量房上升的趋势明显,一线城市存量交易占比已经占据主导地位,但存量房市场的调控机制目前在不少城市几乎为空白,因此,以增量改革来化解存量问题具有较高的可行性。

第四,购租并举是房地产长效机制的重要方向。长期以来,中国房地产“重买卖轻租赁”的倾向导致租赁市场发展严重滞后,尽管一线城市租赁需求旺盛,但无论是供给数量还是租赁品质均难以满足需求,专业化、规模化租赁机构的发展缺乏良好的市场环境。

具体而言,构建基于存量市场房地产长效机制有以下几个建议:

首先,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。土地供给不仅要与去化周期挂钩,还要与城市的产业、人口结构挂钩。盘活存量土地,形成多元的供给主体。

其次,扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多地需要靠二手房的流通。因此,扩大二手房流通,需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度,平衡政策性住房与商品住房的关系。

最后,补齐租赁市场发展短板,让租房成为新市民的居住方式。目前,一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右,新增供应中租赁的比例更低,一些城市房屋空置与租赁短缺并存。因此,要加快住房租赁市场立法,重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最核心痛点,建立交易双方信用管理机制,保障交易双方合法权益。同时,要加快机构化、规模化租赁企业发展,最核心的是降低企业管理运营成本、降低拿房成本,并建立涉及资质、税收、金融等方面行业的监管规范,用高品质的租房服务满足新市民的居住需求。

■ 巴曙松 杨现领/文