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70城房价出炉:一二线楼市降温 二手房跌幅超新房
 
  来源:中国建设报     2017-06-21
 
 

6月19日,国家统计局公布的“2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,楼市呈现稳中有降格局。其中,热点调控城市“降温”尤为明显。

国家统计局数据显示,与4月相比,5月70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有56个,比上个月少2个;下降的城市有9个,比上个月多1个。环比价格变动中,最高增幅为广西北海的3.2%,最大跌幅为深圳的0.6%。此外,5月环比涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。

易居智库研究总监严跃进认为,当前楼市的特点是:一线城市总体降温,二线城市市场有分化,弱房价和热房价城市相互牵制,三线城市总体升温。

一线城市房价同比涨幅连降

5月份,全国楼市整体降温迹象愈发明显。

从同比看,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。“其中,一二线城市同比涨幅回落尤其明显。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读中表示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。

环比方面,70个大中城市中,房价环比下降及涨幅回落城市个数有所增加。新建商品住宅价格环比涨幅回落的城市有26个,比4月增加3个;二手住宅价格环比涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。

“目前数据释放了积极信号,充分说明此前过快上涨的房价得到了遏制。随着房价环比持续攀升态势的终结,同比涨幅数据也会逐步体现出调控效果。”严跃进分析称。

三线城市房价涨幅领先

与4月情况类似,由于一二线城市房价步入调控降温期,三线城市房价涨幅逐渐处于领先位置。

在70城新房价格指数中,房价环比涨幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江,涨幅分别为3.4%、3.2%和2.6%。而哈尔滨、沈阳、西安、九江等三四线城市新房价格环比涨幅同样居前。

对三四线城市房价的上涨同样需要警惕。严跃进指出,热点三线城市市场交易相对活跃,价格有所抬头,一些中小城市近期新房价格出现了一房多价、变相加价等炒作现象。

“特别是很多三线城市在执行楼市调控政策的情况下,房价依然在上涨,进而扰乱了市场秩序。”严跃进在接受采访时表示,若因相对宽松的政策导向引发了房价上涨,对购房者来说也是不利的。所以,后续要重点管制三四线楼市,为此类城市去库存保驾护航。

二手房价跌幅超新房

另一方面,二手房价跟随新房价格的下调步调,呈现回落走势。来自中原地产的研究数据显示,70城二手房价跌幅甚至超过了新房。

在一系列调控作用下,5月份北京二手房价格环比下跌0.9%,居70城二手房价跌幅首位。中原地产首席分析师张大伟表示,5月北京二手住宅合计签约仅10801套,是最近27个月的最低值。此外,三亚、天津、厦门等城市二手房价也出现不同幅度的下调。

亚豪机构市场总监郭毅认为,自“3·17”调控以来,北京出台的一系列调控政策涉及范围之广、力度之大均为全国之最,受此影响二手房市场率先出现价格跳水,并迅速波及至新房市场,使得房价上涨势头被抑制,价格走势转为平稳。

“各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,表明各地限购政策已对市场行情产生影响。”张大伟说,调控政策将持续加码,限购、限贷、限价、限售、限商“五限”的叠加作用持续发力,调控城市数量也将继续增加。

谈及未来走势,张大伟说,预计2017年第四季度,一二线楼市将进入调控政策抑制下的降温周期。

房企下半年或降价

无独有偶,据同策咨询研究部总监张宏伟透露,从上海上半年楼市量价供应来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批,部分投资客退场,开发企业推盘周期集中在5月~6月份甚至下半年。

张宏伟认为,上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的,此时,房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现,因此整体表现为“量跌价稳”。不过,进入下半年后,由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失,开发商必然会启动“保量”策略。因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征将是,开发商 “以价换量”冲业绩。

张宏伟进一步透露,从目前上海楼市反应情况来看,尽管还有部分房企坚守符合自己心理预期的定价线,但已经有部分房企开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。他认为,到了下半年,处于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多房企会放弃价格“底线”,甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

更重要的是,另有业内人士认为,2015年和2016年的土地市场曾拍出多个地王和多幅高价地,而这些地王和高价地的摘得者多数是中型或者小型企业,其缺乏面对下行市场的应对能力,为求自保,不乏向全国龙头房企抛橄榄枝的动作。事实上,今年以来,房地产市场并购谈判暗潮汹涌,大型房企纷纷发起并购,以寻求低价土地储备。

■ 宁 远/文