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房企+特色小镇,是真转型还是讲故事
 
  来源:中国建设报     2017-06-22
 
 

“忽如一夜春风来,千树万树梨花开。”借用这首古诗来形容当下不断被热炒的“特色小镇”浪潮,并不为过。

2016年7月,住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》(以下简称《通知》)提出,2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。可谓“一石激起千层浪”,自此特色小镇迅速引发社会各界关注。时至今日,该《通知》发布还不到1年时间,从各级政府,到央企、国企,再到民企,如果不与特色小镇扯上关系,仿佛就显得已经跟时代脱节。

一时间,各大房地产开发企业争先恐后宣布进军特色小镇领域,并大谈特谈将如何打造特色小镇;各种行业论坛、研讨会,如果不谈特色小镇话题就感觉不够高端,没有多大价值;各个领域的专家们,更是逢人必谈特色小镇……

进入钱越来越难赚、利润越来越难保障的“白银时代”,践行供给侧结构性改革、加速企业的转型升级步伐是每家房企的必然选择。然而,“房企+特色小镇”是深思熟虑之后的真转型,还是跟往常一样讲个好听的故事给投资者、股东、客户们听,则有待进一步观察。

房地产化行不通

继上述《通知》之后,2016年10月份,住房城乡建设部公布了首批127个全国特色小镇名单。2017年6月初,住房城乡建设部再次要求6月底前各省、自治区、直辖市共上报300个特色小镇推荐名单,且以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

另据相关研究机构统计,截至今年1月份,全国共发布特色小镇相关政策105个,其中有21个省、自治区、直辖市以及33个地级市都先后发布了特色小镇相关政策。

毫无疑问,政策层面的高度重视是引发社会各界集中关注特色小镇并逐渐形成热潮的重要原因之一。越是热潮,越需要冷思考。旗帜鲜明地反对特色小镇房地产化,就是其中一个明确的方向。据中国建设报记者长期跟踪统计,截至目前,至少有20多家品牌房企明确提出要进军特色小镇领域,其中有部分企业已开始动工建设。

作为中国经济的重要支柱产业之一,房地产业跟金融、建筑、建材等上下游多个产业之间保持着千丝万缕的联系,每家房地产开发企业其实都是一个平台商、资源整合商,而打造特色小镇很关键的环节就是培育特色产业,倘若相关开发企业能够充分利用自身优势,真正做到因地制宜为当地培育特色产业,无可厚非;相反,如果只是假借特色小镇之名行圈地盖房卖房之实,就另当别论了。

正如住房城乡建设部村镇建设司司长张学勤曾说的那样:“特色小镇建设是统筹城乡发展的重要载体。培育特色小镇,主要是打造特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境,彰显特色的传统文化,提供便捷完善的设施服务,建设充满活力的体制机制。”

对此,国家发展改革委发展规划司副司长陈亚军也公开表示,特色小镇受一些房企的追捧,主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低,但这和特色小镇建设的初衷相背离,最终是行不通的。

特色产业是重中之重

自2017年起,绿地集团将特色小镇列为集团核心战略之一,并将成为其商住调控重点、京津冀区域的最主要业务。绿地方面也认为,单纯从房地产开发理解特色小镇是狭隘的,特色小镇建设过程中开发商可以看做是平台,内涵不单纯是之前的拿地、盖房、卖楼。

亿达中国CEO姜修文接受记者采访时也表示,“特色是小镇的核心元素,产业特色则是重中之重。找准特色,凸显特色,放大特色,才是小镇发展壮大的关键。同时,特色小镇有自己独特的发展逻辑和规律,是全寿命周期的系统工程,需要聚合各方力量,发挥各方优势,相互链接,相互支持,协同发展”。

长期关注小城镇建设的中国房地产业协会小城镇开发专业委员会副秘书长田野则表示,房地产企业不是不可以进军特色小镇领域,但需要进行角色转换,不能再把自己简单地定位为盖楼卖房,而要转型做好特色小镇的运营商,把企业发展与特色小镇更紧密地融合在一起。特色小镇建设一定要根据产业集聚趋势、规模和用地需求,适度确定城镇规模,避免过去在产业园、大学城和新城建设中出现过多次的“运动式造城”现象。

特色小镇建设确实需要适度建设一些房地产项目,但如果以房地产为主、房地产先行,就会演变为房地产“一业独大”,所谓的“特色”也将千篇一律。因此,对于习惯了“房地产思维”的开发企业而言,进军特色小镇前务必得做好一系列的准备工作。总结国内外现阶段成功经验,特色小镇的建设与发展必须要具备一定的基础性条件,有专家认为至少要具备产业升级、科技创新与植入或者消费带动三种基础条件之一。

国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心产业所所长荣西武就此分析表示,在特色小镇建设过程中,房地产开发商的介入,通过盖房建成小镇其实容易,但产业导入却很难。不少房企一般都缺乏引入实体产业的资源,也缺乏运营实体企业的经验,一旦城建起来了,产业发展不起来,形成不了可持续的产业生态,特色小镇建设就会重新回到出售物业以平衡开发资金的传统道路。

对此,荣西武建议,要针对不同类型企业主导的特色小镇,出台分类指导政策,鼓励有实力、有市场的实体企业参与特色小镇开发、运营;适当提高房企参与特色小镇开发和运营门槛,对其资金规模、可持续建设能力、项目的综合收益等做好综合评估,对其规划设计、盈利模式和后期运营进行严格把关。

房企+特色小镇,是真转型还是讲故事,有待时间检验。好在眼下正在进行中的第二批全国特色小镇推荐,住房城乡建设部已明确要求不得推荐以房地产为单一产业的镇,并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。

本报记者 肖正华