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房企逆市“补仓”热情不减,收并购及联合体拿地成主流
 
  来源:中国建设报     2017-08-31
 
 

在楼市调控从严从紧的大背景下,刚刚过去的上半年,多数房企销售业绩出现环比下跌态势,尽管如此,但并没有阻挡房企拿地补仓的热情跟积极性。日前,克而瑞研究中心发布了《2017年1~7月中国房地产企业新增土地TOP30》,从数据上看,1~7月份,不管是新增土地价值TOP30,还是新增土地建筑面积TOP30,其截至7月底的新增土地规模均已完成去年全年的70%。

同策咨询研究部总监张宏伟接受中国建设报采访时分析表示,一般而言,房企拿地情况跟策略的改变能够体现其转型发展的思路跟脉络,上半年为了补充京沪深等一线城市的货源,在一线城市供地十分有限、基本很难拿到地的情况下,品牌房企积极布局环上海、环北京、环广深等周边城市。同时加大了对于东部三大经济圈内部其他核心城市的布局,也开始关注中西部区域的核心省会,比如郑州、武汉、长沙、西安、成都、重庆等。对于中西部的三四线城市、东北区域的大部分城市仍然存在去库存的压力,这些城市仍是房企暂时规避风险的重点区域。

值得一提的是,现在越来越多的房企开始寻求更多的创新手段布局核心一二线城市,比如收并购二手项目以及正在销售的被限价的新盘,以联合体的方式拿地,存量物业更新也成为房企布局核心一二线城市积极考虑的对象。

收并购手段拿地占比攀升

据克而瑞信息集团研究中心统计,1~7月份,前30强房企新增土地建筑面积达34978万平方米,其中通过收并购方式取得的土地建筑面积占25% ,较去年提升了近15个百分点。房企通过收并购获得的土地建筑面积占比大幅提升。

说到收并购,今年最抢的眼要数融创中国。7月中旬,融创中国与万达集团达成协议,一次性获得万达集团5897万平方米的土地。截至7月份,融创中国今年以来共取得6843.9万平方米土地,其中通过收并购方式获取的土地约占97%,较前30强房企平均水平(25%)高出83个百分点,其中收购的土地80%以上位于合肥、重庆、济南等热点二线城市,高效优化了企业的土储结构。

除融创中国较为典型外,其他房企也在频频发力通过并购增加土地储备。7月25日,泰禾集团公告称,公司控股的深圳泰禾房地产开发有限公司拟分别以23.76亿元、18.75亿元的价格收购增城荔丰房地产有限公司100%股权和增城荔涛房地产有限公司100%股权。

同时,恒大集团、融信集团、阳光城集团等房企收购动作也十分积极,以恒大集团收购嘉凯城等房企的股权为例,恒大集团通过收购房企股权获得长三角、京津冀土地储备,完善了城市布局。由于通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低,并且布局核心战略要地也更为迅速,因此,对于提升恒大集团的销售业绩而言也更为直接。

“预计下半年关于房企项目并购的案例会更多,通过收购动作获取土地的方式会被越来越多的企业所青睐。”张宏伟分析认为, 进入市场深度调整期,一部分中小房企势必会遇到资金问题,房地产圈“大鱼吃小鱼”现象因此会愈演愈烈。

联合拿地分摊投资风险

对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,越来越多的房地产开发企业选择联合拿地、共同开发的策略,以降低各自企业的生产经营压力和投资风险。

5月18日,北京丰台金融商务区D-07、D-08地块以43.4亿元近底价成交,被“华润+首开+金茂+金石”联合体竞得;6月14日,北京丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块出让,出现了“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”7家房企组成联合体参与竞标;6月22日,“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下北京顺义区高丽营地块,“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下北京房山区青龙湖地块。

7月18日,“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元揽下北京丰台区西铁营村地块;7月27日,远洋+首创+世茂联合体以47.9亿元总价揽下北京大兴区瀛海镇地块;8月1日,时隔5年重新挂牌的永定大街地块由“华润+招商+碧桂园”联合体以在官网报出的最高竞买价格38.4亿元成交;8月8日,“国瑞+中铁建+碧桂园”联合体以58.08亿元拿下海淀区翠湖科技园6009、6010地块,“万科+平安”联合体以18.055亿元拿下海淀区翠湖科技园6019、6020地块,北京经济技术开发区路东区G2R1等地块则被“首创+远洋”联合体以71.65亿元收入囊中。

类似的案例在上半年还有很多,据统计,截至8月7日,北京市年内成交的61宗地块中有23宗地块被房企联合体拿走,总成交金额达891.62亿元,占1420.9亿元总土地成交额的62.75%。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,未来,不管是以哪种形式拿地,房企更多会比拼成本优势,“很多房企在逆市积极拿地或联合拿地完全是从战略角度出发,有活干、分摊管理成本、增加销售业绩。”

下半年,继续从严的调控导致市场进入深度调整阶段,届时,相信房企拿地会更加谨慎,尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场,但非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等诸多调控措施的叠加,不会再让一些房企在拿地上“过于任性”。

肖正华 高洋洋