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首页 >>> 特刊八版
房企竞相抢滩城市旧改市场,机遇与挑战并存
 
  来源:中国建设报     2017-08-31
 
 

8月4日,仁恒置地宣布,确认以105.2亿元人民币的总代价拿下上海杨浦81、83街坊开发权。作为上海内环较大的一片城市旧改棚户区,该地块完成拆迁后将成为上海近年来为数不多的大面积纯住宅用地。

不止是上海,北京市丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改造(一期)地块于6月14日挂牌出让时,曾吸引金融街、旭辉+国瑞、首开+保利+龙湖+胜翔+周庄子+中海+平安、金地和万科5个竞买主体参与地块报价。值得关注的是,此次竞买的一个联合体成员数多达7位,堪称近年来北京土地市场成员数最多的一个联合体。

中国建设报根据公开资料梳理发现,近年来由于一线城市及核心城市土地市场供求关系紧张、供地郊区化日益明显、地价不断攀升,想在这些城市拿地但越来越困难的房企为实现规模化发展,纷纷将眼光投向城市旧改领域,希望能通过参与城市旧改获取优质土地资源。

“当下,不少开发商都面临优质土地资源难以获取与追求规模化发展的矛盾,为此有的开发商选择激进拿地,有的开发商选择收并购,也有许多开发商将眼光瞄准城市旧改,希望从中掘金。虽然进军城市旧改已逐渐发展成为诸多房企在大城市做大做强的战略性选择,但从具体模式上看,绝大多数都不是很成熟,在城市旧改带来的机遇跟挑战面前,相关房企还有很长的路要走。”北京艾力森中研咨询有限公司总裁洪文平接受中国建设报采访时表示。

拿地难与“城市旧改争夺战”

进入白银时代,房企间的分化现象越来越严重,行业集中度越来越高,被激烈的市场竞争淘汰出局的中小房企逐日增多。想要在中国房地产企业阵营中站稳脚跟、拥有一定的江湖地位跟话语权,规模永远都是各种场合谈及房企话题无法回避的关键词,尤其针对那些年销售额始终在500亿元以下、多年来止步不前的中小房企而言,更是如此。

从近年来一线城市及核心城市土地供应情况来看,自2010年以来,均呈现缓慢下滑的趋势。多数城市已连续多年未完成相应的土地供应计划,即便是挂牌出让了一些优质土地,但进入拍卖环节,始终是竞拍者云集,央企、龙头房企从不缺席,地价不断攀升不说还不断被抬高,中小房企很多时候是有心无力,甚至望尘莫及。

“一方面一线城市及核心城市新增可开发土地近年来在不断减少,另一方面相关政府部门在土地供应上也较为谨慎,因此土地市场量降价升的势态较为突出。在此环境下,城市旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道,政府可以因此改善土地市场情况并提高城市中心的繁荣度,而房企也可以借此实现土地资源的积累。”上海易居房地产研究院智库研究中心总监严跃进接受中国建设报采访时表示。

公开资料显示,深圳市规土委公布的《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》共涉及20个单元更新项目,累计要实施的城市旧改面积达71.998公顷;上海市政府也披露,“十三五”期间,上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划,实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造;中国指数研究院相关报告显示,参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法,2016~2020年间,我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

在供地难、拿地也难、地方政府大力推进城市旧改等综合背景下,中国建设报初步统计发现,招商、华润、恒大、保利、华侨城、万科、金地、佳兆业、瑞安房地产、花样年、北京城建、富力地产、龙光地产、阳光城等房企,近年来都在踊跃加入“城市旧改大战”,在个别项目上,还曾出现房企跟房企之间发生重大矛盾纠葛甚至诉诸法律的情形。

种种不确定性考验房企运营能力

通过实施棚户区改造、旧城改造来增加大城市的土地供应量,缓解市场供求矛盾,对地方政府及房企而言,都是一种不错的选择,利于激发城市活力、满足房企的战略扩张需求。也正是基于此,近年来不少房企大佬都纷纷表态要进军该领域。如2016年底,富力地产董事长李思廉透露,公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳,已经有三四个项目在谈,包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

龙光地产执行董事兼首席财务官赖卓斌近期也表示,相比华润、万科、金地、保利等拥有十几年旧改经验的同行,龙光地产是十足的“旧改新兵”。但仅仅一年多,龙光地产的旧改体量已经跻身前列,仅在今年上半年,龙光地产就新增了21个并购及城市更新项目。

佳兆业集团更是从1999年开始参与旧城改造,经过十几年的专注发展,旧城改造业务目前已成为佳兆业的发展战略之一,该公司已在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目,总占地面积超过1000万平方米。

虽然不少房企都在参与城市旧改,但并不是所有企业都能把城市旧改做好。已有实践证明,旧城改造对参与企业的综合实力及专业能力、社会责任意识有非常高的要求。同时, 城市旧改项目持续周期较长,资金占用时间久、成本高,对于企业的资金实力也是一大考验,对于一些采用信托等高成本融资方式的房企来说,无疑压力巨大。

克而瑞研究中心沈晓玲对此分析表示,参与旧改需要巨额的前期投入,如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利,期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说,参与旧改时,必须先整合集团资源,打通融资渠道,铺好资金来源之路。

以上海新天地为例,尽管通过新天地的改造,瑞安房地产获得了翠湖天地豪宅的“暴利”销售,其用较低的价格拿到上海浦西核心位置的土地,并因此获得不错收益。但新天地板块的旧改速度非常缓慢,瑞安房地产开发的豪宅项目翠湖天地也因此不断拖延入市,导致瑞安房地产资金周转缓慢。

佳兆业集团执行董事兼集团总裁金志刚根据多年经验分析表示,旧城改造首先要改造的是脑袋,最大的难点在于处理好各方面的利益关系,包括与拆迁业主的利益关系、与市民利益的关系、与现有城市功能的关系、与自然生态的关系、与可持续发展的关系等。

严跃进也判断,未来旧改市场还将继续吸引更多的房企关注。但对于参与城市旧改的房企而言,显然还需要更加谨慎选择项目,才能规避风险。目前的旧改模式尚未成熟,未来房企在这方面还有更多的创新空间,尤其需要强化运营能力的提升。

肖正华 高洋洋