政策法规
奥运工程
工程建设
城市建设
住房建设
建  筑  业
房地产业
市政公用
建设论坛
招  投  标
设计咨询
 
   
站内检索:
      要    闻
 
     295个村成为改善农村人居环境示范村
     市政公用行业大检查进入集中整治阶段
     7处整改风景名胜区11月底前接受再验收
     49个项目获评全国绿色建筑创新奖
     第二批276个全国特色小镇名单公布
     住房城乡建设部通报7月房屋市政工程生产...
     九寨沟地震灾区开始过渡安置和灾后重建
     四川九寨沟16个村庄接受专家应急评估
     各路抢险救灾大军集结灾区 四川有序开展...
     四川迅即响应开展处置救援保障
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
首页 >>> 特刊八版
工业用地要素控制推动城市良性发展
 
  来源:中国建设报     2017-09-07
 
 

为顺应新型城镇化及新型工业化发展要求,提高工业用地规划管理的科学性及适应性,需要对工业用地规划管理的现状及问题进行摸底,研究合理的工业用地规划控制要素体系,并明确相关建议要求。对一般工业用地规划控制要素的深入研究,是提高工业用地规划管理的科学性与适应性、实现城市良性发展的重要手段。

工业用地是城市发展建设的重要空间,目前其规划管理与居住、商业等各类用地一直依据控制性详细规划要求采用相同要素控制。在新型工业化与城镇化快速发展时期,土地使用提质增效、工业转型升级加快、规划公共政策属性凸显等新形势不断涌现,工业用地遭遇控制标准单一、忽视现实与时代局限、指标控制静态化等问题,对当前广大城市发展的控制与引导作用有限。

刚性指标不适应产业发展

工业用地是城市发展的重要空间载体,规划部门依据控制性详细规划对工业用地的使用进行控制。由于经济发展水平的变化及整体城市空间格局的完善,工业用地的控制出现了新形势及新要求,如对工业用地改造引发的“退二进三”和“工改商”现象、新型研创类工业企业的出现、电商物流等新兴产业的兴起,都对工业用地的控制要素提出了新的要求,导致在既有控制性详细规划下出具的规划条件有时会进行调整。

目前,工业用地规划指标控制弹性不够,增加了规划管理难度。工业用地的控制主要是依据控制性详细规划的要求予以确定,通过容积率、绿地率、建筑密度等指标上限或下限的刚性限定,实现工业用地与各层级规划的衔接。但是,随着产业发展的多样化,指标上的刚性化和静态化减少了企业发展建设的自由度,同时,在实际管理中,指标反复调整增加了规划部门后续的管理成本。

控制指标认定方式不足

现在,工业用地的控制指标与当前企业建设需求普遍存在偏差。城市规划主要从物质空间形态方面对工业用地予以控制,关注用地的开发强度及建设形式,旨在控制用地规模以及保证工业厂房和设施的安全。由于部分控制指标认定方式不够完善,导致对企业的实际建设管理缺位,出现“报批一套图,建设一套图”的乱象。

而且,地块条件出具方式针对性不强,无法满足多样化工业用地情况。目前,工业用地规划条件均采用统一形式和统一模板,没有对不同产业类型和空间区域的工业用地进行分类化控制,难以满足具体的建设需求。

工业用地控制指标主要包括容积率、绿地率、建筑系数、行政办公及生活服务设施比重。

容积率是控制工业用地建设规模的重要指标,针对不同的产业类型的工业用地,对容积率的控制上限和下限应略有不同。控制下限旨在保证减少工业用地开发浪费,控制容积率上限旨在防止工业用地过渡开发。

建筑系数应属于强制性指标,反映项目对土地的利用状况,是衡量土地平面利用程度的重要指标。

绿地率为调整性指标,控制方式视具体区域及行业分类而定,应从区域角度予以宏观控制,在产业园区、工业集聚区等产业单元层面保障绿化规模。

行政办公及生活服务设施比重为保留性指标。

规划指标控制保障机制

建设前审批——框架性的评估机制。前期审批指标主要为企业门类 、规模门槛、用地性质、就业税收条件等,重点控制企业的准入以及与城市发展方向的一致性。由于建设前项目入驻时面临的诸多不确定性,企业产生的效益和影响无法进行直接判断,因此,制定产业规划固定性框架目标的评估机制更为有效。

审批指标——注重业态和效益。应建立包容性的空间规划和负面清单式管理制度,落实“法无授权不可为,法无禁止皆可为”,使企业在申请项目建设时对其中不符合要求的部分事先进行整改,从而提高项目建设效率。

建设中管理——折中混合式的空间指标控制。空间层面的控制是在企业人驻之后制定的,有更强的项目针对性和项目实施过程引导的控制性,对具体的地块建设有法定性的指导。然而,当前空间指标控制在不同的部门之间难以取得统一,因此,控制指标宜采用上、下限控制和区段控制相结合的“折中混合”方式。

建设后监管——动态性追踪管制。对建设前和建设中设置的控制指标进行追踪管理,根据市场和政策的变化,动态更新指标体系,评估企业发展是否达到预期要求,并与城市发展保持一致。

针对一般工业用地规划控制要素深入研究,因地制宜、因时制宜地将城市规划与社会经济发展紧密结合起来,将最大程度地实现城市的良性发展。

齐胜达 许艳玲 杨添一