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首页 >>> 专题三版
立规矩 治顽疾——江苏创新思路解物业管理难题
 
  来源:中国建设报     2017-09-25
 
 

物业管理是促进城市创建活动有序推进、构建和谐社会、造福人民群众、优化投资环境、推动经济增长的一项重要工作。通过物业管理可以打通城市管理的“最后一公里”,在提升城市管理水平的同时,降低城市管理的行政成本。截至2016年底,江苏共有物业服务企业7895家,管理项目32569个,管理建筑面积176939万平方米。在中国物业管理协会评选的中国物业服务百强企业中,10家江苏企业入选。在江苏省十大服务行业公众满意度调查中,物业管理公众满意度指数居中,达到“比较满意”的水平。

目前,江苏省物业管理工作在促进社会服务业发展、加强城市管理、吸纳社会就业、建设和谐社区等方面的综合效应不断显现。与此同时,一些“老大难”问题亟待解决。对此,江苏迅速行动,有的放矢,将问题各个击破。

难点一:物业管理综合性强,牵涉面广,属地权责不对称,街道、社区居委会责大权小,各职能部门之间缺少统一的协调配合及考核奖惩机制,且职责界定相对模糊,认为“一墙之内皆私权”,在综合执法进小区过程中,存在相互推诿、相互观望的现象,无法形成齐抓共管的工作合力。

对策——加强物业管理的协作联动

江苏重点在厘清职责、协同推进、夯实基础等方面下足功夫。

在厘清职责方面,推动建立住宅小区综合管理和服务责任清单,界定城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、价格、民政、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的监管职责,推进综合执法进小区,不少地区还将各单位、各部门责任清单、联系人姓名、电话等信息向社会公示。

在协同推进方面,指导各地建立完善联席会议制度,加强统筹协调,定期会商研究,及时解决工作中遇到的重要问题。明确各职能部门在矛盾化解过程中的职责与分工,合力尽快化解矛盾纠纷。去年3月,盐城市房管局与亭湖区法院联合成立了“房产物业巡回法庭”,构筑绿色诉讼通道,实现了行政执法与司法审判相衔接的物业管理司法调解体系。

在夯实基础方面,进一步推动物业管理工作重心下移,发挥街道、社区居委会属地管理作用,在物业项目变更交接、物业管理承接查验等方面加大监管力度,着力打通物业管理的“最后一公里”。常州市将新开发的物业管理公共服务平台与市长热线12345平台连接,对业主反映的问题直接分类转交各街道和社区,并对处理结果进行实时监控。

难点二:物业管理法律法规不完善,行业监管不力, 物业管理工作缺少必要的政策支撑和制度保障。专项维修资金使用难问题、物业服务收费标准调整难等问题依然突出。

对策——切实加强对物业管理的支撑和保障

健全法规体系。江苏省住房城乡建设厅指导各地细化落实《江苏省物业管理条例》相关内容,结合实际制定具体规章和办法,切实提高针对性和指导性。南京市颁布实施了地方物业管理条例,还配套制定了18个政策文件;扬州市出台了《住宅物业管理办法》;常州市已将《住宅物业管理条例》和《电梯安全管理条例》列入2017年度立法计划。物业管理的法规制度体系在全省已经基本形成。

加强制度供给。江苏研究制定了《关于促进现代物业服务业发展的指导意见》,进一步明确现代物业服务业发展的政策支撑和制度保障。针对物业服务收费政府指导价调价机制等问题,制定部门规章细化相关内容。江苏省住房城乡建设厅会同财政厅制定出台了《江苏省住宅专项维修资金管理办法》,对住宅专项维修资金的交存、使用保值增值等环节进行了细化规定,提出了应急维修使用流程、小区统筹维修资金等便于操作的新手段。江苏省物价局会同省住房城乡建设厅制定出台了《江苏省物业服务收费管理办法》,细化了物业服务收费的三年调价机制,改变了原有物业服务收费全部实行政府指导价的规定,后期物业管理实行市场调节价,极大地发挥了业主的自主决定权。此外,制订出台相关评价标准和工作规范,着力解决老旧小区物业管理面临的突出问题。

创新监管手段。适应国务院目前对一级及二级以下物业服务企业资质停止审批等政策变化,江苏创新监管手段,开展双随机检查,构建市场主体信用体系,开发建设了物业服务行业信用信息管理系统,采取信用行为记录的手段,进一步加强全省物业管理行业信用监管。目前,江苏正在完善省级物业服务行业信用信息管理系统和市场监管信息系统功能,推进物业服务企业经营与监管信息的归集共享,形成“一处违法、处处受限”的联合惩戒机制。

难点三:一些业主法制观念淡薄,“要权利不要责任,要服务不要收费”的思想仍普遍存在;不少业主自治意识不强,主动参与物业管理的积极性不高,导致业主大会召开难、决策难,业主委员会成立难、运行难;业委会成员大多是兼职,且业委会法律地位不够明确、权责不够清晰。

对策——提升业主自治能力及水平

加强业主自治规范化建设。今年4月,江苏省高级人民法院、综治办、公安厅、住房城乡建设厅、司法厅联合制定下发《关于建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见》,要求对住宅小区内欠缴物业费、新旧物业企业交接等日常物业纠纷,要充分发挥业主自治功能,由业主委员会先行组织业主和物业服务企业协商解决。增强业主自治意识,围绕“能做什么、怎么做”,指导各地制订住宅区业主自治活动导则、住宅小区管理规约、业主大会议事规则等规范,细化业主的自治活动及业主大会相关流程,推动业主民主科学决策,依法维护权益。围绕“什么不能做”,探索建立业主诚信管理制度,将不良行为纳入个人诚信档案,作为多部门联合实施信用惩戒措施的参考。

提升业主委员会成员整体素质。优化业主委员会组成结构,注重推荐业主中的社区“两委”成员、党小组长、楼栋长、党员和志愿者作为业主委员会候选人,参与对物业服务企业的监督、评议与考核。加强对业主委员会成员的教育培训,提高业主委员会成员的法律意识、责任意识和履职能力。

促进业主自治与社区治理融合发展。进一步发挥基层政府组织在业主组织管理中的作用,强化街道、乡镇、社区居委会对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督。充分发挥基层党组织的作用,指导基层自治组织推进自治管理,努力形成以社区党组织为核心、社区自治组织为主导、社区居民为主体、社区社会组织和驻区单位共同参与的社区治理格局。

王璇 汪戈