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地产央企梯度分化加剧,整合重组速度持续加码
 
  来源:中国建设报     2017-09-28
 
 

刚刚过去的8月份,关于进一步深化央企改革的重磅消息频出。进入存量房时代,随着央企改革进程的加快,地产央企整合重组的速度也在持续加码。一场关于地产央企的“合纵连横”大戏,正在井然有序上演。

地产业界应该不会忘记,在2010年“两会”期间,地产央企一天内拍出3块高价地。当月18日、19日,国资委要求除16家以房地产为主业的央企外,另外78家央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,必须加快速度退出房地产开发业务。国资委及时召开的部分中央企业会议更是强调,78家不以房地产为主业的央企要在15个工作日内制定出有序的退出房地产领域的方案,这就是之后被舆论广泛关注的“退房令”。

“退房令”出台后,多家央企提出了转让房地产业务的计划,且对房产业务进行了公开挂牌转让。2011年,因国资委新增了鲁能集团、中航地产等5家央企,允许其涉及房地产业务,主要涉及房地产业务的央企这才变成了现在的21家。随着市场形势的变化和不同地产央企战略选择和努力程度的差异,当下这些地产央企之间的梯度分化现象已越来越明显。

地产央企梯队分化加剧

中国房地产测评中心公开发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》(以下简称TOP200)榜单显示,在21家被核准从事地产业务的央企中,2017年上半年销售额在1000亿元以上的仅有2家,分别为中国保利集团公司下属的保利地产和中国建筑工程总公司下属的中海地产。从排名上看,这两家企业均位于前十名,实力强劲,可以归为第一梯队,其中保利地产以1460.1亿元位列TOP200第4名,中海地产以1173.8亿元位列TOP200第6名。

紧随第一梯队的是处于TOP200排行榜11~20名的4家地产央企,分别是华润置地、绿城中国、招商蛇口和鲁能集团。华润置地以630.2亿元位列TOP200第11名,绿城中国以596.0亿元位列TOP200第13名,招商蛇口以535.1亿元位列TOP200第14名,鲁能集团以507.0位列TOP200第15名。这4家企业上半年销售额均在500~1000亿元之间,处于追赶千亿元规模的状态,发展势头也较为强劲,为第二梯队。

上半年销售额在200~500亿元之间的中国铁建、远洋地产和中国金茂,为第三梯队。从排名上看,中国铁建以349.6亿元位列TOP200第27名,远洋地产以320.2亿元位列TOP200第28名,中国金茂以241.3亿元位列TOP200第34名。

那么,剩下的十几家地产央企则可以归为第四梯队。这一梯队的地产央企中,中房地产上半年销售额仅为24.7亿元,位列TOP200第175名;中交地产仅为34.3亿元,位列TOP200第156名,还有几家地产央企从上半年销售业绩上看,均没进入前200名。

整合重组速度持续加快

在不断深化改革的时代浪潮中,央企在房地产领域的整合重组正在成为整个行业关注的焦点。据相关机构统计,2016年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企中,包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外部整合重组。另外,国务院办公厅还专门发布了《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》。

最新的房企整合重组案例就在上个月,中粮集团地产板块开始进行内部整合。8月21日,大悦城地产发布内幕消息公告称,作为中粮集团有限公司整合其房地产业务进行集团内部重组的一部分,中粮地产正探索自中粮(香港)或中粮集团有限公司的相关收购方,收购大悦城地产控股权益或收购持有大悦城地产有关控股权益直接控股公司股权的可能性。

业内专家表示,央企整合重组的目的不是为了减户数,而是为了更加关注整合重组的内涵和实效。整合重组之后,央企的资源配置效率有望得到有效提升,经营成本有望明显下降,相应收益有望大幅提升,行业地位和话语权也有望得到显著提高。

从现有案例看,央企整合重组地产业务的方式主要有两种:集团内部重组和外部资产整合。其中,中海地产和中信地产、保利地产和中航地产都是外部整合的典型案例。内部整合的目的在于梳理旗下业务线,更好地利用资源,避免同业竞争;外部整合则容易实现资源的优势互补,并使企业做大做强。

“接下来,地产央企的整合重组还将继续,业务重合且处于劣势的地产央企很有可能被更强大的其他央企兼并。从目前来看,中小规模地产央企要想继续稳当地活下去,要么想方设法向更大规模冲刺,要么走差异化路线,尽快形成自己的特色和品牌。”北京艾力森中研咨询有限公司总裁洪文平表示。

毫无疑问,在不断深化改革的时代浪潮中,效益差又没多少创新能力的地产央企,随时都有被整合、被重组的可能。要想不被整合重组,相关地产央企只能强化改革创新,充分发挥资源禀赋优势做大做强,使自己具备可持续发展能力。

“目前房地产行业集中度在不断提高,未来3年内很有可能出现2~3家万亿元级企业、30家左右千亿元级企业,剩下的无论是央企还是民企,规模相对而言都不是很大,都极有可能被其他企业整合重组掉。因此,21家地产央企只有比之前更加努力,未来才会有自己的广阔天地。”同策咨询研究部总监张宏伟接受中国建设报采访时分析认为。

高洋洋