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首页 >>> 特刊八版
抢滩城市旧改风口,北京城建积极探索“望坛模式”
 
  来源:中国建设报     2017-09-28
 
 

金秋时节,通常是人们庆祝收获的季节。对于北京市东城区望坛棚户区的广大居民来说,眼前的收获更是令他们激动不已。历经10年风雨砥砺,望坛棚户区2万余居民终于要跟过去的脏、乱、差生活居住环境挥手告别,即将拥抱健康舒适的生活空间、迎来全新的生活方式。

日前,随着北京市东城区望坛棚户区居民在征收协议上一一签字,为期 120 天的望坛棚改征收签约工作圆满收官,短短4个月时间,望坛棚户区5732户居民中有5643户实现了签约,签约率达到98.45%,成为北京市核心区乃至全国重点城市核心区棚改征收的新样本。

“作为望坛棚改中标的实施主体,在东城区区委区政府的统一组织和高位统筹下,在相关部门以及各大商业银团的鼎力支持下,北京城建始终不忘初心,牢记国企责任,为了望坛2万余居民的安居梦直面各种挑战跟困难,最终得到了望坛广大居民的理解、信任和支持,圆满完成了征收签约工作。下一步,我们将继续完善各方面配套建设和服务,把望坛的人居环境建设得更加美好,并及时总结、复制‘望坛模式’,为城市旧改、城市更新事业提供典型实践案例参考。”北京城建相关负责人接受中国建设报采访时表示。

锁定一个市场主体

作为北京市核心区体量最大的棚改项目,望坛棚改位于北京市南二环外永外地区,北临京津城际铁路,南临安乐林路,西临永外大街,东临景泰路,总用地面积约46公顷。项目范围内居民产籍约5700余户,户籍人口2万余人,社会单位70余家。长期以来,区域内人口聚集度高、人均居住面积小、自建房多、困难群众多,与周边快速更新的城市面貌格格不入。

出行不便,居住环境脏、乱、差,多年以来,在望坛生活的广大居民在改建意愿方面十分强烈,根据前期入户调查结果,约98.51%的住宅和98.21%非住宅所有者都同意进行征收改造,希望能够尽早改变生活居住环境,真正实现安居乐业。

为此,2016年5月,北京市东城区与市国土局组织了望坛棚改前期工作及拟改造土地使用权一次性招标工作,经过竞标,北京城建中标为唯一市场实施主体。同年6月3日,北京城建与北京市东城区政府签订了《望坛项目棚户区改造协议》,成立全资子公司,具体负责望坛棚改项目的开发建设。

“目前,已取得投资任务书、土地预审意见、规划、立项、环评等前期手续的办理;落实了大兴瀛海兴悦居(1260套)和首创美澜湾(3214套)外迁奖励房源;确定了银团融资模式、成员单位,签订了银团融资协议并生效。”上述负责人表示。

自今年5月起,望坛棚改项目已累计交房5320户,累计发放居民安置费4545户。签约期结束后,该项目从9月起已开始分批组织改建地段和外迁奖励房源的选房工作。

相比国内其他城市采取的一级开发、二级开发分开进行的旧城改造模式,望坛棚改选择锁定一个市场主体,进行一次性开发,这在长期研究城市旧改问题的多位业内资深专家看来,这种模式具备一定的创新性,规避了因多个市场主体参与同一个旧改项目容易出现的管理难度大、理念难以统一等问题,有利于落实责任主体,确保项目建设及后期运营管理的可持续性。

政企各方通力合作

当下,对大多数处于胶着期的房企而言,进军城市旧改不失为新形势下加快转型升级的一种战略选择,更是彰显企业社会责任的重要举措。但不同于以往房地产传统的“拿地、开发、销售、结算交付”的简单模式,城市旧改涉及到除了拿地、开发等环节之外的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,所以它需要的不仅是建筑与销售的技巧,而是对资本与运营等综合实力的考量。在此过程中,政府、企业各个参与方的通力合作显得尤为重要。

为此,望坛棚改项目专门成立了望坛棚改项目征收现场总指挥部,全过程透明公开运作,全面负责政府、企业以及各个参与方之间的协调。政府方面高位统筹全面协调,多措并举加快推进征收工作;企业方面,北京城建充分发挥专业优势,保障房源、资金、人员等到位。

房源筹措上,望坛棚改在政企互动上的表现更为明显。双方通过积极筹措层次不同的外迁安置房源和周转公租房,实现了外迁房源的支付进度和现场征收进度的完美匹配,减少了资金占压,也节省了财务利息。

众所周知,城市旧改项目持续周期较长,资金占用时间久、成本高,对于企业的资金实力是一大考验。克而瑞研究中心沈晓玲对此分析表示,参与旧改需要巨额的前期投入,对于企业来说,参与城市旧改时,必须先整合资源,打通融资渠道。

作为项目总投资约400亿元的大型棚改项目,望坛棚改的资金如何保障同样备受业内关注。为此,北京城建方面除自有资金投入外,积极筹措商业银团贷款,利用公益政策,大大降低了项目整体资金成本。

“我们通过充分利用望坛棚改项目的公益性,借助北京市东城区政府的大力支持,组织商业银团贷款,争取利率在基准利率基础上下浮。各大商业银团因为看到了项目的发展潜力,也因为北京城建始终是有担当、负责任的国企,都给予了大量支持,解决了总投资80%比例的融资。”上述负责人表示。

坚持一把尺子量到底

除了政企等各方的通力合作,望坛棚改项目征收签约工作的圆满收官,还得益于“一把尺子量到底”的阳光征收原则,在工作人员以真心换诚心的努力下,征收工作最终得到了望坛广大居民的理解和支持。

“在我们看来,望坛棚改拆的是房,暖的是心,建的是楼,筑的是党和政府一心为民百姓拥护的光辉形象!入户做思想动员时,我们不是简单地宣讲政策,而是把政策换成数字,一户一户解答,让居民从心底明白棚改的好。征收补偿方案出来了,又怕居民看不懂,就为每一个被征收户列出详尽的‘补偿结果参考单’,由包户的工作人员逐家逐户送到居民手上,一项一项解释,做到了帮算账、帮调解、帮搬家、帮解困、帮维权等精准化、精细化帮扶。”上述负责人介绍称。

正是因为坚持了“一把尺子量到底”的阳光征收原则,望坛棚改把永外地区的风貌彻底改变了。5年后,一个商业教育资源配套完善、优美宜居的现代城市小区将亮相天坛南侧。永外地区是进京的一个大门,是整个城南地区发展的桥头堡,未来,这里将发展现代服务业和高新技术产业,必将带动整个城南地区的发展,居民的获得感会越来越多。

“利民之事,丝发必兴;厉民之事,毫末必去。”有官方媒体专门发表评论文章称,望坛棚改之所以能实现超过98%的签约率,核心秘诀就是政企联动过程中各个参与方细之又细的贴心服务。政策宣讲透彻,老百姓因而心里有数;原则春风化雨,阳光征收因而名副其实。没有群众天生爱较劲,当政策服务送上门、道理利弊分别说清时,大家自然会响应号召。

“传承‘创新、激情、诚信、担当、感恩’的企业核心价值观,以拼搏为荣,勇于创新,饱含激情,敢于担当,心怀感恩,北京城建正在着力打造的‘望坛旧改模式’,有望建立棚改项目特有的开发建设和盈利新模式,深化北京城建‘城市建设综合服务商’的内涵,为集团参与非首都功能疏解、推动地产开发产业转型升级贡献力量。”上述负责人表示。

 肖正华 周圆圆