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首页 >>> 专题三版
房企三季报集中发布
喜人数字背后难掩资金压力
 
  来源:中国建设报     2017-11-08
 
 

牛慧丽

近期,上市房企集中发布三季报。数据显示,大部分企业在第三季度取得了较好的销售成绩,营业收入、利润规模等指标普遍提高。

根据中原地产对38家已经发布三季报房企的统计,前三季度合计签约金额达到3.09万亿元,同比上涨43.5%。

虽然部分房企销售业绩良好,但现金状况未必宽裕。截至三季度末,大部分企业经营活动产生的现金流量净额同比明显下降。

龙头房企持续领跑

克而瑞研究中心发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》显示,在2017年前三季度,百强房企销售规模已突破5万亿元大关,与2016年同期相比,增幅达36.7%。

同时,市场集中度持续上升的势头依然强劲。TOP100房企销售金额的市场占比,在2015年为40%,2016年达到44.85%,同比上升了近5个百分点。在2017年前三季度,这一数据为53.2%,较2016年增长了8.4个百分点,占据市场份额已过半。

此外,房企销售规模竞争激烈,各梯队房企进入门槛也在大幅提高。其中,TOP10房企的门槛高达1010亿元,在2016年仅为783亿元,增长了29%。TOP20和TOP30房企的门槛增幅也分别达到了37.6%和51.2%。

其中,三家龙头房企继续领跑。

碧桂园早前发布的数据显示,前三季度实现合同销售金额约4281.7亿元,同比上升89.82%;合同销售建筑面积约4715万平方米,成为第一家年度销售规模突破4000亿元门槛的企业。

万科于10月27日发布财报显示,前三季度完成销售面积2664.5万平方米,销售额3961亿元,同比分别增长33.8%和50.7%,销售额已超去年全年。

截至目前,万科尚未公布10月业绩。但根据此前公告,截至9月底,万科合同报表范围内的已售未结算资源合同金额达到4321亿元。因此,分析人士普遍认为万科也将很快突破4000亿元大关。

截至10月,恒大也迈入4000亿元这一关口。公告显示,1~10月份中国恒大物业累计合约销售金额约达人民币4223.4亿元,累计合约销售面积4247.2万元平方米。

中原地产分析认为,“房企年度目标完成率平均已经超过80%,预计大部分企业将在10~11月完成目标。”部分上市房企将收获历史最丰收的一年。

值得一提的是,虽然成交金额明显上涨,但均价有所下调。据中原地产统计,31家标杆房企9月签约均价,环比8月下调了3%。

加速分化

在销售业绩增速方面,强者恒强,龙头房企销售业绩增速远超行业增速。根据克而瑞数据,2017年前三季度全国TOP10房企销售额平均增速在40%~60%区间,销售金额占全国商品销售总额为24.4%,百强房企销售额占全国商品房销售额53.2%,占比较去年同期分别上升了5.7个百分点和8.4个百分点。

值得注意的是,这与市场销售增速正在放缓的态势并不相符。国家统计局数据显示,第三季度全国商品住宅销售面积3.53亿平方米,同比下降1.7%,为2015年第二季度以来首次同比下跌。全国商品住宅销售金额也仅增长1.3%。

万科在公告中如此描述这一现象:行业调控加码以及市场环境变化加速了企业的分化,品牌房企的竞争优势进一步体现。前三季度全国前20名开发企业按销售金额计算的市场占有率超过30%,行业集中度较2016年明显上升。

销售规模的扩大,也使部分企业利润总额提高。在“归属于上市公司股东的净利润”这一指标上,万科同比增长34.23%,金地同比增长32.32%,华侨城同比增长62.18%,绿地则比去年末增长10.86%。

房企整体业绩亮眼的另一面,是逐渐突显的市场分化。

在前三季度,合生创展、深圳控股、瑞安房地产、朗诗绿色地产等多家房企的销售业绩出现了大幅下跌。此外,净利润方面,大名城、广宇集团、中房股份等房企也遭遇了下滑甚至亏损的情况。

作为昔日龙头房企之一,合生创展近年来的销售业绩并无起色。2017年1~9月,其销售金额仅60亿元,较2016年同期的75亿元下跌了19.9%。在其他房企的竞逐下,已掉出了上述的百强榜单。

此外,瑞安房地产的下降幅度较为显著,前三季度销售金额为74.8亿元,同比下降幅度高达62%。深圳控股、朗诗绿色地产前三季度的销售金额也并不如意,同比分别下降了43%、30%。花样年前三季度的销售金额仅为88.4亿元,同比下降7%,仅完成年度目标150亿元的59%。

资金压力凸显

虽然部分房企销售业绩良好,但现金状况并不宽裕。截至三季度末,大部分企业经营活动产生的现金流量净额同比明显下降。

根据三季报,部分房企“经营活动产生的现金流量净额”明显低于去年同期。今年前三季度,万科该项财务数据为167亿元,同比下降了61.14%。华侨城这一数值为负,比去年末下降187.26%。金地的上述指标同样为负,比上年同期下降100.55%。

分析人士认为,随着销售步伐放缓和融资环境的进一步收紧,房地产企业的资金压力正在凸显。后续开工规模的加大,还将使这种压力继续增大。

对此,易居房地产研究中心研究总监严跃进对《中国建设报·中国房地产》表示,从整体来看,大部分房企的业绩表现还不错,尤其是破千亿元级规模的房企数量在不断增多,类似5000亿元的目标逐渐清晰,总体上体现了房地产行业的集中度良好,虽然有市场调控的影响存在,但很多企业在房地产市场降温的同时还是有比较好的表现。从这个角度来讲,很多企业实际上还是具备了比较好的业绩成长性。

“从市场趋势来看,后续的调控政策还是会继续收紧,这是房企面临的一个问题。同时融资管控比较严。”严跃进指出。

对于未来房地产市场的走势,严跃进分析认为,未来,一些中小型房企可能会被兼并收购。从城市角度来判断,目前一些限购、限售的城市和一些布局比较多的重点城市,市场降温可能会影响整个市场的销售,到明年可能会出现一定的风险。