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首页 >>> 市场五版
卖!卖!卖!这些房企不是在疯狂卖房子,而是在卖公司或项目股权!
 
  来源:中国建设报     2017-11-30
 
 

    高洋洋

    11月21日,中国金茂控股集团有限公司发布公告称,已将持有的上海星外滩开发建设有限公司50%股权,在上海联合产权交易所进行正式披露,挂牌底价为59.98亿元。此外,金茂(丽江)置业有限公司计划出让全资子公司丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权,并已于11月22日在北京产权交易所挂牌。

    一周前的11月14日,华侨城(亚洲)控股有限公司公告称,该公司于11月9日与新华基金(代表新华1号基金)订立买卖协议,以相等于人民币13.95亿元的美元等值金额出售重庆公司51%股权。该公司在公告中同时表示,出售事项将有利于改善公司财务结构,亦将使公司可为其营运及日后可能出现潜在新投资机遇腾出资金。

    以上两个案例,只是当下中国房地产行业频繁出现股权转让潮的一个缩影。据中国建设报不完全统计,今年四季度以来,公开挂牌、拟挂牌或已完成交易的房企股权转让案例超过30宗,涉及交易的股权金额超过500亿元。

    涉及股权出让的房企或项目,多处于亏损或高负债状态。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进就此现象接受中国建设报采访时表示,今年以来,房企股权转让现象频繁出现,和很多因素有关,但多数是因为在宏观调控从严从紧、融资渠道不畅的背景下,一些房企业绩下滑情况严重,资金面陆续出现了问题。选择出卖股权、补充和巩固资金流,也是迫不得已。

    房企或项目股权转让潮汹涌

    10月9日,光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”)发布公告称,其全资子公司农工商房地产通过上海联合产权交易所公开挂牌方式转让所持有的江苏东恒海鑫置业有限公司100%股权及债权。最终,苏州锦润置业有限公司以人民币21.83亿元竞得。

    半个月后,光明地产再次发布公告称,其通过上海联合产权交易所公开挂牌方式转让所持有的位于广西南宁一在建项目资产,最终以7.54亿元成功出让。光明地产方面表示,股权转让交易,有利于公司快速回笼资金,提高净利润,进一步降低资产负债率。

    10月24日,荣盛房地产发展股份有限公司与宁波筑润股权投资合伙企业正式签订了《股权转让协议》,以8.78亿元的对价转让其持有的惠州市美盛源置业100%股权。

    10月27日,南国置业股份有限公司表示,其已在北京产权交易所挂牌转让全资子公司南京泛悦100%股权及债权。挂牌底价为人民币2.51亿元。

    11月8日,银亿股份发布公告称,全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟与广州汇吉天弘投资基金合伙企业、广州汇吉天瑞投资基金合伙企业分别签订《股权转让协议》,最终将以总计2.4亿元出售。

    11月9日,复星集团旗下地产业务作价258亿元注入豫园股份,通过向郭广昌控制的浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份,购买其持有的28家公司的全部或部分股权。

    类似的例子还有很多,这其中不仅仅是中小房企在子公司或项目的股权转让方面动作不断,一些大型房企的子公司或项目也陆续出现了股权转让的消息。仔细分析这些案例,其背后多半都是因为这些房企的子公司以及相关项目处于亏损或高负债状态已久,严重影响了企业或项目的资金流周转。

    后续房企股权转让还会增多

    国家统计局11月14日公布的最新数据显示,1~10月,我国房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1~9月回落0.6个百分点,这已是连续4个月出现回落。业内专家分析表示,随着针对房地产领域宏观调控的不断深入,市场成交将持续降温,企业的回款难度加大。加之融资政策一直从紧,使得房企的资金来源受到影响,其中中小房企受影响较大。

    面对调控持续从严的市场,大部分主流房地产企业开始主动降低负债率,股权融资需求明显增加。11月10日,中交地产旗下重庆中交西南置业有限公司宣布,将转让不超过29%股权,底价为6.86亿元,且不高于7.1亿元。值得注意的是,股权转让要求明确提到“采用一次性付款的交易方式”。

    除了像中交地产这样,通过出售子公司股权以便于快速获取资金外,房企转让股权,还可以顺便剥离“不良资产”。中航地产10月30日宣布,其全资子公司中航城置业(上海)有限公司挂牌转让一事获得通过,上海中航城100%股权在评估基准日的评估值为9.27亿元。截至2017年6月,上海中航城资产总额为17.06亿元,净资产为4.19亿元,营收为3483万元,净利润-1164.2万元。

    10月31日,华侨城将北京“新著东方”项目公司剩余51%股权在北京交易所挂出。这一豪宅项目的前身,是其于2015年获取的丰台高价地,地价为83亿元。此前,华侨城已经将该项目的49%股权售予了泰禾集团。公开资料显示,截至2017年9月底,“新著东方”项目因未开盘,公司的净资产为负值,营业收入为零。

    11月13日,中铁房地产集团华东有限公司拟转让中铁房地产集团苏州置业有限公司30%股权及13.66亿元债权,挂牌价为13.73亿元。据了解,截至2017年9月末,中铁房地产集团苏州置业有限公司资产总计83.65亿元,负债总计83.49亿元。

    对此,严跃进进一步分析表示,随着房地产调控政策“组合拳”的进一步发威,中小房企融资难度将不断增加,房地产业并购整合的趋势在未来还将加剧。无论是公司战略层面还是具体项目实际运作层面,预计接下来,房企或项目股权转让交易现象还会继续增多。