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昔日“地王”生存现状调查: 或跟市场“博弈”或还未入市
 
  来源:中国建设报     2017-11-30
 
 

    朱 佳 高洋洋

    2016年堪称是“地王年”,来自克而瑞信息集团的统计数据显示,2016年全年全国总共产生了超340宗单、总价“地王”;1年时间过去了,去年那些房企拼命花高价拍下的“地王”现状如何?非常值得行业各方关注。

    为此,克而瑞信息集团近期选取了全国热门城市的50宗典型“地王”项目,并就其现状做了分析。结果显示,截至目前,全国热门城市50宗典型“地王”中,有14宗尚未开工,主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市;近60%的“地王”项目目前处于已开工未开售阶段,整体“地王”项目的开发速度还是较为缓慢,排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,还有一些项目选择了“博弈市场”、延迟入市。

    作为楼市调控政策频出的一年,也是史上最严格的一年,2017年已接近年尾,调控政策仍在继续深入推进。由国土资源部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查也已接近尾声。按照相关部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

    此次检查范围包括全国70个大中城市和热点城市,省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

    业内人士对此分析称,此次检查的重点将是开发商高价拿地又恶意囤地的情况。一般来讲,开发商囤地的根本目的是为了获取更高的利润。但这对于楼市来说,意味着即便有大量的土地供应,却不能在市场上形成及时有效的房源供应,导致按时入市的商品住宅项目减少,加剧了热点城市供不应求的状态,进而致使房价居高不下,所以肯定会对相关企业进行严查。

    让开发商倍感焦灼的“地王”

    克而瑞信息集团分析显示,14宗尚未开工的“地王”中仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续。相较于平整地块而言,开发周期较长,典型代表如深圳光明新区A646-0059地块。资料显示,该地块被龙光地产以总价140.6亿元竞得,超过了信达地产之前以123.18亿元拍下的杭州奥体商住地块,刷新2016年全国总价“地王”记录,溢价率159.79%。

    多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致,事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,拿地楼面价每平方米38960元,目前区域最高限价标准为每平方米40000元,若此时入市基本无利润空间可言。

    全国热门城市50宗典型“地王”项目中近60%处于已开工未开售阶段,整体“地王”项目的开发速度较为缓慢,排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,还有一些项目选择了延迟入市,究其原因,克而瑞信息集团研究中心研究员杨科伟表示,无外乎以下几点:

    首先,今年以来楼市调控不断升级,“限价限售限买限卖”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例,虽然目前处于已开工状态,但预计2018年5月才会入市销售,目前区域限价标准为每平方米20000元,远低于房企拿地楼面价每平方米25264元。

    其次,因部分“地王”项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在“地王”成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

    最后,融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度明显受到了影响,尤其是针对部分区域性的中小企业;而地王项目开发无疑需要高成本投入,资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地王项目的入市。

    再从已开盘的7个“地王”项目来看,基本都依据区域或板块政府限价来销售,但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。更出人意料的是,南京海玥名都为了符合限价标准入市,将开盘价定为每平方米44600元,与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几,基本已毫无盈利空间。多数“地王”项目入市,去化表现平平。因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系,客群面向于高净值人群,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般。

    “地王”项目想解套难上加难

    自去年以来的楼市紧缩调控,未来仍将“不松劲、不歇脚”地维持较长时间,政策效果已经在市场供求方面有所反应。在宏观调控并无丝毫松绑可能的现实背景下,融资渠道收紧、融资成本增高,如果开发商又缺少高端项目操盘经验,“地王”项目若想解套,难上加难,更有甚者,可能会遭遇卖地求生的境况。

    在这一点上,华侨城丰台“地王”项目两度转手背后的财务数据指标可窥见一二。统计数据显示,2016年,该项目公司净利润为-25999.46万元,总资产为882536.53万元,负债总计908535.99万元,资不抵债。截至今年9月30日,资产总计945083.54万元,负债总计972542.93万元,负债有增无减。

    2015年11月2日,华润、华侨城、招商局组成的联合体经过80轮激烈交锋,以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价夺得丰台槐房新宫地块,溢价率50%,折合楼面价每平方米5.6万元。然而,当月底,由于土地的最终价格超过了预算,华润和招商局退出地块的开发,由华侨城独立操盘,一时间备受行业关注。

    2017年6月8日,华侨城挂牌出让该项目公司49%股权,转让底价7.34亿元,同时要求意向受让方须书面承诺向北京侨禧提供44.49亿元的借款。最终,由泰禾集团接手这部分股权。原本以为华侨城和泰禾联合操盘,但是几个月后华侨城选择全部退出,再次将剩余的51%股权挂出,据悉,目前已经有成交的意向。

    针对“地王”项目如何解套问题,亚豪机构市场研究部总监郭毅建议,对于还没入市的“地王”项目来说,应先从地段评估,包括周边在售项目的价格,来衡量政府部门可以批准的价格水平,在这个水平之上再去考虑如何提升产品力和更多的附加值,从而在价格尺度上获得谅解,以相对宽松的价格入市。在目前调控从严不放松这个时间节点,应抓紧入市,毕竟从成本的角度来考量,一直“拖延”下去会背负一定的财务压力。