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资产证券化成企业融资“补血”新风口

时间: 2018-04-26     来源: 中国建设报

高洋洋

监管围追堵截,2018年包括房企在内的各类企业融资迫切需要新的生存指南!唯有不断强化融资模式创新,才能获得多渠道融资,缓解资金流压力。4月23日,北京金隅集团发布公告称,公司于4月20日成功发行2018年度第3期超短期融资券15亿元,利率为4.59%。同日,旭辉控股发布公告称,公司已发行5亿美元于2021年到期优先票据,利率为6.875%。

4月下半月以来,招商蛇口、保利地产、富力地产等表示已完成近期融资任务,正荣地产、融侨集团、融创中国等则公布了融资计划。众多案例中,融资的形式也越来越多元。正荣地产将发行购房尾款资产支持证券;保利地产成功发行住房租赁中期票据;阳光城和雅居乐集团则分别完成了长租公寓REITs(房地产信托投资基金)和商业物业CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities,商业房地产抵押贷款支持证券)的发行。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析表示,今年属于“资金小年”,融资节奏加快说明房企的忧患意识较强。同时,多种融资形式也说明房企正在开拓融资的渠道,金融鼓励政策会刺激房企积极创新,后续融资工具将继续丰富。

据国家统计局4月17日公布的数据,2018年一季度,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1~2月回落1.7个百分点,与去年全年8.2%以及去年同期的11.5%涨幅相比,增速回落较为明显。从开发企业资金来源的构成看,企业自筹回款资金占比均有所下降。据统计,今年一季度,企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款较2017年4季度分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

上述研究院研究员王梦雯分析认为,今年1~2月,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成“剪刀差”,3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。随着资金环境趋紧,销售下行加剧了房企的资金压力,部分企业可能会加大促销以加快回笼资金。

除了到位资金减少,据自然资源部的监测,全国主要城市的地价也在上涨。根据自然资源部地价所所长赵松的介绍,2017年土地市场整体量增价涨,全国主要监测城市地价同比上涨6.71%,其中住宅地价同比增长10.21%。另外,一、二、三线城市2017年度地价增长率分别为12.67%、9.65%、9.95%,三线城市近3年来首次超过二线。最新数据也显示,2018年一季度,全国主要监测城市住宅地价为每平方米6666元,环比增长2.21%。

国家层面对房企融资的监管也在进一步趋严。4月19日,国家外汇管理局国际收支司司长王春英表示,国家外汇管理局强化了对重点领域、重点行业借用外债的管理,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。严跃进对此表示,若房企有发债等融资需要,相关项目的审核严厉程度会提高,尤其在资本流动、结汇政策、海外项目布局等方面审核将更为严格。此外,该政策也会倒逼房企重新回到国内资本市场寻求新的融资机会。

种种情况下,房企本身的负债在不断增加。截至4月10日,据Wind资讯统计,按照申银万国行业分类,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长34%。其中,有18家资产负债率超过80%的红线,占比超过29%。

在资金压力突显背景下,不少房企抓住3、4月的“窗口期”进行密集融资。但随着金融监管政策趋严和利率水平提高,房企的内地融资成本也呈上升趋势。2016年,内地发债平均成本在4%~5%。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超过6%。

相对而言,国企的融资成本比民企低一些。2018年4月份的融资案例中,国企融资利率一般不超过5%,而民企的成本则相对较高,在5%~8%之间。国企如保利地产发行的住房租赁中期票据利率为4.59%;中国金茂的3年期中期票据利率为4.99%;招商蛇口已发行完成的30亿元公司债券利率为5%。而民企如新湖中宝5亿元公司债券票面年利率为7.5%;中骏置业发行6亿美元优先票据,利率为7.45%;正荣地产发行的购房尾款资产支持证券利率为7.3%;蓝光发展挂牌发行的5.5亿元公司债券利率为7.2%。

从融资方式来看,房企融资渠道渐趋多元。除了传统的银行贷款以及从去年底开始热门的海外融资,供应链资产票据、储架式长租REITs、CMBS、商业资产支持证券、购房尾款资产支持证券等多元化创新融资模式也较为丰富。以阳光城的实践为例,日前,中信证券-阳光城长租公寓系列资产支持专项计划获深交所评审通过,该计划采取储架分期发行机制,产品规模不超过30亿元。为调整资产结构和降低负债,自朱荣斌和吴建斌陆续加盟后,阳光城在传统融资基础上尝试了并购基金、资产证券化、购房尾款资产证券化等多种融资渠道。

同样值得关注的是,泰禾集团自今年年初以来共发布7条融资公告,涉及发行境外美元债券、商业地产项目资产支持专项计划、购房尾款资产支持票据、长租公寓资产支持专项计划、公司供应链资产支持票据5种融资方式。

对此,联讯证券董事总经理李奇霖认为,相比于房企传统的融资方式,资产证券化受政策以及发行规模限制较少,同时对于资金用途并没有明确要求,无须进行披露,尤其是回报周期长的租赁类资产,通过资产证券化,房企可以在不增加负债的情况下补充资金。短短几年间,房企资产证券化融资规模快速上升,产品类型也日益多元化,这一趋势未来还会持续。

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