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从恢复城市肌理到助力文化复兴,融信中国让城市更新“有温度”

时间: 2018-11-13     来源:

 高洋洋

近段时间,“流金岁月”装置、“超级月亮”、表白水幕墙等经常出现在福州人的朋友圈、微博、抖音等社交平台中。过去提到去福州可以到哪儿玩,大家首先想到的是当地著名5A级景区、全国为数不多的闽派古建筑遗存——三坊七巷,而现如今,同样有不少古建筑遗存的苍霞却成了福州蒸蒸日上的“网红打卡地”。

北宋后期,苍霞洲露出闽江水面,成为冲积洲地。明末清初,这里开始形成街市并发展成当时福州最繁华的地方之一。对福州来说,苍霞是当地历史文化名城格局重要组成部分、城市发展近代历史进程与近代革命事件的重要见证地、近代历史文化与建筑空间肌理多元复合特征的集中体现地……

然而,经过时间的洗礼,苍霞的古建筑遗存日益破损。这让当地政府感到棘手:一方面,整个苍霞已经非常破败,亟须重建;另一方面,一些建筑属于历史文物,无法拆迁或平移。2014年,融信中国控股有限公司(以下简称“融信中国”)正式接手苍霞地块,项目取名“海月江潮”。在严格的城市规划与文物保护条例约束下,融信中国采用“拼贴”的办法,对区域内文物进行保护、修复,并在尊重原有城市肌理的前提下进行规划,将其打造成更适合现代人居住生活的历史文化街区。

“融信中国始终坚持把匠心融进产品打造过程中,把精力聚焦于产品和文化本身,一直在花心思打磨有历史意义、有温度的作品。在城市更新方面,公司从一开始就没有把商业利益放在第一位,更多是在考虑我们能为城市留下什么。”融信中国第一事业部总裁余丽娟说。

“海月江潮”为福州留住乡愁

为更好地保护苍霞历史文化街区,福州从2012年就开始制定规划,2015年,《苍霞历史建筑群保护规划》正式实施。融信中国进驻苍霞地区并获取项目后,根据著名诗句——“春江潮水连海平,海上明月共潮生”将项目取名为“海月江潮”。

对苍霞地区的更新,融信中国可谓“戴着脚镣跳舞”。按政府规划要求,在控制地带内进行建设活动,维护传统格局,延续历史风貌;新建、改建建筑物时,在高度、体量、色彩等方面与历史风貌相协调;新建、改建道路时,坚持不改变原有道路格局和景观特征。

开发不得破坏原有的风貌和空间格局,需最大程度地延续文脉,在原来居住的空间布局基础上,还要实现功能置换,实现建筑及公共空间品质提升,并配备后期的运营系统,这不是一项容易的工程。

当被问到项目遇到了哪些困难时,海月江潮项目总设计师申鹏坦言,困难实在是太多了,最大的挑战是城市更新过程中开发与保护之间的博弈,融信中国需要在其中找到一个平衡点。

“海月江潮地上建筑面积达10万平方米,其中保护建筑就有3万平方米,涉及10处文物、28处风貌建筑、16座历史建筑,布局交错。根据规划,项目中历史文物以及古树不能移动,且周边一定距离内不能开发,为做到复原历史街区的同时适宜现代生活,仅绘制一张总体规划图就花了3个月。整个过程非常艰苦,我都掉了不少头发。”申鹏说。

具体施工过程中,融信中国项目团队需要面对历史建筑修复、商业街区改造以及新项目开发3种模式。目前,融信中国已修复福州第一家照相馆、第一家西餐厅、南方日报社旧址、福建官办银元局等,还对古树和基督教堂进行了保护。为复原一个鲜活、亲民的街区,融信中国还使用了马鞍墙、燕尾脊、柴栏厝等具有福州印记的特色建筑元素。

值得一提的是,海月江潮在规划之初就考虑了如何避免“千城一面”的问题。申鹏认为,乡愁是城市文化的凝聚力,也是在消除“千城一面”的同时保护城市文化的良方。

通过对标福州烟台山、上海新天地、天津意式风情街、南京1912街区等知名历史街区,项目团队确定了海月江潮最鲜明的特征——“人间烟火”、“市井生活”,并努力将其打造得更“有温度”。“保护应该要带来文化的进步,而不仅仅是一个舞台美术的场景。海月江潮是活生生容纳市民生活的载体,所以我们希望它应该在复原历史的同时可以融入生活。”

不断迭代的城市更新模式

近年来,随着核心城市土地资源的日益稀缺,增量市场规模逐渐收缩,城市更新成为未来城市开发的一个主要方向。“城市的未来会发生什么样的变化,跟现在有什么不一样?我认为一是城市结构性有机更新,二是从增量市场向存量市场发展。”余丽娟说。

正是基于对市场发展的判断,早在2015年,融信中国就抓住了城市更新这一机遇。目前,融信中国在城市更新领域的体量约为700万平方米。

对于在城市更新项目上的定位,融信中国选择了“服务社会的城市运营商”。在项目选择方面,融信中国有一套自己的标准:比如主要挑选一二线城市的核心地段;项目类型以住宅为主(不低于80%),适当搭配社区商业;项目期望利润率要求不低于12%。在参与方式方面,则采用独立开发与合作开发并举的模式,根据对各个城市深耕的情况进行具体选择。

众所周知,城市更新项目整个过程往往较为复杂,包含“投资—建设—运营”等诸多环节,很多项目前期规划得很好,但运营环节却不理想。对此,融信中国也有自己独特的理念。

以海月江潮为例,融信中国在尊重历史肌理、留旧创新、进行全生命周期工程质量管理的基础上,通过14条历史街巷、12座主题广场结合艺术装置、艺术品等,用文化带动了商业运营,并首创“ASIA概念”街区,即融合艺术(Art)、景区(Scene)、国际化(International)、全能性(All-purpose)4个元素的街区,规划了中西跨界、多元创意的特色商业集群;此外,还通过引进世界潮流文化品牌,以点带面,放大效应,运营社交商业。

通过几年来的实践,融信中国在城市更新实践中坚持做到覆盖历史文化要素,做好修缮(修旧如旧)和保护,做到前期资金投入、项目开发节奏,销售回款等的节奏匹配,并注重把握节奏、滚动开发,不断提高资金使用效率。

在城市更新模式上,融信中国也已实现升级迭代。据余丽娟介绍,融信中国第一事业部城市更新“1.0版”的代表是天幕之城项目,主要是把旧城全部拆除,“破旧立新”;“2.0版”的代表是新杭城项目,采取“拆、改、留”并存的方式,留下一些具有文化标识的建筑;而“3.0版”的代表就是海月江潮项目,它结合城市生态环境、人文价值和社会交往,是城市文化复兴的全新样板。

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