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楼市过热的三四线城市或将出台调控政策

时间: 2018-04-10     来源: 中国建设报

同策研究院总监 张宏伟

近期,多个城市出台购房摇号、公积金使用、“三价合一”、房贷利率上调等差别化的房地产调控政策,主要有两大目的:一是保护刚需和首套置业人群的购房权益,争取让他们首先获得购房资格、购买权,能买到房子;二是针对投资需求,通过“三价合一”、限售限贷等措施抑制投资需求。

具体来说,购房摇号压缩了投资需求人群或机构的操作空间,从短期来看,还是为了更好地满足首套刚需人群的需求。“三价合一”是为了防止部分人群或机构把价格做高或做低。做高,可获得更高的贷款额度,就会出现投资客将其挪做他用、套取更多银行贷款的可能,还会出现投资过热。做低,主要是买卖双方为了避税、少纳税。“三价合一”可避免这些现象,从一定程度上抑制不规范的市场行为。

总体来讲,调控的核心逻辑还是“房住不炒”。虽然当前的房地产调控手段还具有一定行政化色彩,但是在市场供应量还没有跟上的时候,这些行政化措施能发挥一定作用,为后续的市场供应争取更多的时间,并通过市场供求的改变调节市场供求关系。当供求关系转变以后,行政化措施自然会趋弱。

除了一、二线城市和热点城市,县城也加入了调控大军行列。今年全国两会结束当日,安徽省阜阳市阜南县发布调控新政,对辖区内住房实施限售政策,最长限售期达到8年。

由于城市间市场趋势的相互影响,市场需求被激发出来,比如大量的旧城改造、货币化安置让房地产市场变得火热。再加上品牌房企开始加速布局三、四线城市,一定程度上也推升了市场热度。 在此背景下,三、四线城市今年确实有可能会出台调控政策。一线城市周边,如环北京、环上海、环广深的三、四线城市,从2011年开始基本都出台了调控政策且市场交易量、价格等已出现回落,这些城市出台调控政策的可能性不大。但是,非一线城市,特别是部分省会城市、区域中心城市周边的三、四线城市,由于市场过热,尤其是春节以来房价上涨趋势明显,可能会出台调控措施。

当前,各城市还采取规范贷款业务流程、压缩贷款审批时限、加大拒绝公积金贷款惩处力度等一系列措施。公积金买房主要是针对首套刚需,因贷款利率可以保持相对较低水平,从而降低了购房成本,在一定程度上保护了首套刚需群体。同时,在公积金审批环节,针对多套住房购买人群,相应政策是收紧的,体现了政策的差别化。

各地在推动住房租赁的同时,给公积金租赁市场一定的政策支持,也是对现有租售并举制度的一个有益补充。

近日,中国工商银行董事长易会满指出,2010年居民储蓄增速约16%,2017年已经下降至7.7%,增速降至历史最低值。与此同时,居民杠杆率却快速提升。因此,应综合使用公积金贷款和房贷两个工具进行房地产市场调控。调控的主要目的是去杠杆,防止多套房的人利用杠杆进行投资、干扰市场运行。对已购置多套房的人群采取认房又认贷的措施,把这部分群体挡在市场之外。没有投资客的参与,房地产市场会更加趋于理性。

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