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楼市半年考:“马太效应”加剧 中小房企“内忧外患”

时间: 2018-07-10     来源: 中国建设报

□ 张忠山 王建业

进入七月,房企上半年业绩牵动人心。克而瑞研究中心的统计数据显示,2018年1~6月共有79家房企销售额超过100亿元,其中超1000亿元以上的房企共有7家,碧桂园率先突破4000亿元大关,恒大、万科突破了3000亿元大关。此外,TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%,分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点,行业集中度进一步提升。

事实上,行业集中度提升,吸引银行、基金、供应商等各类资源向大企业集中,大型房企在融资渠道、资金成本、拿地规模方面有更多的优势,中小企业甚至会面临着生存难题。“未来房企集中度将会继续提高,大型房企可以通过收并购快速扩大规模。”易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,行业集中度提升是市场成长的体现,也是优胜劣汰的过程。

行业集中度提升背后是房企的规模之战。当前,房企融资渠道全面收紧、房地产市场调控持续进行,融资和盈利能力成为房企生存和发展的关键所在,也在市场集中度提升过程中划出了“分水岭”,房地产市场竞争格局或将迎来洗牌期。

TOP100房企占比升至69.3%

当前,房地产市场面临深刻调整,在经济去杠杆和防范化解金融风险的背景下,持续从严的楼市调控促使房地产行业集中度快速提升。克而瑞研究中心发布的报告显示,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。同时,行业集中度达到历史新高度,TOP100房企所占份额上升至69.3%。

事实上,行业集中度不断提高是近些年房地产市场发展的重要特征之一。中国房地产业协会等机构发布的测评报告显示,前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。

从销售金额来看,2017年,碧桂园以5508亿元的销售业绩夺冠,万科以5299亿元、恒大以5009.6亿元紧随其后,融创中国以3620.1亿元的历史最好销售业绩,与“碧万恒”三家房企一并成为行业的“新四强”。同时,2017年千亿元房企数量也创下新高,达到17家,其中包括龙湖集团、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团等新晋成员。

2018年以来,全国房地产市场调控持续从严,不同梯队房企竞相追求高周转来应对行业的规模之战。进入7月,房企陆续披露2018年上半年业绩,龙头房企的规模优势显现出来。7月3日,恒大率先披露了上半年销售业绩状况。根据公告,1~6月,恒大累计实现合约销售金额约达3041.8亿元,累计合约销售面积及销售均价分别为约2905.9万平方米和10468元/平方米。

7月4日晚,万科披露了6月销售简报和新增项目情况。根据公告,6月万科实现合同销售面积449.9万平方米,合同销售金额656.3亿元。今年1~6月,万科累计实现合同销售面积2035.4万平方米,合同销售金额3046.6亿元,分别同比增长8.9%、9.9%。

今年上半年,碧桂园的规模优势依然明显。同样在7月4日,碧桂园披露未经审核运营数据,截至2018年6月30日,6个月,集团(含合营及联营)共实现合同销售金额约4124.9亿元,同比增长42.77%;合同销售建筑面积约4389万平方米。其中归属公司股东权益的合同销售金额约3108.2亿元,同比增长48.97%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约3389万平方米。

在强者恒强的“马太效应”下,中小房企甚至部分第二梯队房企的业绩增长显得吃力。以金地为例,2017年公司签约销售额为1408亿元,同比增长39.9%,虽然处在千亿元房企之列,但与曾经齐头并进的万科、保利相比差距早已拉开。

今年上半年,这一差距继续保持。7月6日,金地发布2018年上半年业绩公告,2018年前六月金地累计实现签约面积375.5万平方米,同比上升0.13%;累计签约金额630.7亿元,同比下降10.34%。单以6月的销售业绩来看,该公司实现签约面积87.7万平方米,签约金额为145.7亿元,分别同比下降2.43%及21.64%。

出走一线城市遭遇“滑铁卢”,之后进行战略收缩并回归杭州大本营的滨江集团,也面临着行业集中度快速提升的压力。今年3月,滨江集团在2017年度报告指出,今年集团争取实现1000亿元销售额。但在6月13日,滨江集团在最新披露的投资者关系活动记录表中表示,公司1~5月累计销售金额338亿元,以此计算,前五个月仅完成年度目标不足四成。

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