楼市维稳:土地市场观察
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楼市维稳:土地市场观察

时间: 2018-08-07     来源: 中国建设报

王建业

近日,新华社发表评论文章称,控地价是控房价的基础,做好地价房价联动调控的大文章,直接关乎房地产市场调控的成效。

据《中国建设报·中国房地产》了解,相比于前几年土地市场的火爆,今年上半年全国热点地区的土地市场整体有所“降温”。一线城市土地市场一改往日“喧嚣”,土地出让金与楼面均价都呈下降态势;二线城市土地市场呈现量升价稳态势;三四线城市土地市场火热,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据增长率明显高于一二线城市。

或“冷”或“热” 土地市场“冰火两重天”

据财政部的财政收支数据显示,2018年上半年土地市场成交活跃,全国国有土地使用权出让收入26941亿元、同比增长43%,增速比上年同期扩大9个百分点。在成交面积方面,2018年全国国有经营建设用地共成交33837宗,成交土地面积为110864万平方米。根据国家统计局的数据,2018年上半年房地产开发企业共购置土地11085万平方米、土地成交价款为5265亿元,分别增长7.2、20.3个百分点,增速较1月~5月分别提高5.1、4.3个百分点。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示,“龙头”的一线城市整体已处于市场低迷期,但“龙尾”的三四线城市还处在尚未开始下行的高峰状态。

回顾上半年我国土地市场,有的城市“热”、有的城市遇“冷”,可谓“冰火两重天”。

一线城市土地市场降温明显。根据中国指数研究院的数据,在其监测的300个城市中,今年上半年,一线城市土地成交面积为1207万平方米、同比增加了3%,土地出让金为1837亿元、同比减少了23%,楼面均价为7051元/平方米、同比下降了21%,平均溢价率为11%、较去年同期下降10个百分点。以北京为例,2018年上半年,北京共出让土地31宗,成交面积392.62万平方米、环比下降54.9%、同比下降29.6%,成交总金额751亿元、环比下降58%、同比下降25.3%。在土地财政收入方面,一线城市土地收入增幅较低,北京、上海的土地收入为负增长。数据显示,上半年北京土地出让金为751亿元、同比下滑25%,广州微弱增长了3.6%。

与一线城市相比,二线城市则呈现量升价稳的态势。中国指数研究院的数据显示,在其监测的300个城市中,上半年二线城市共推出土地4534宗,推出土地面积22173万平方米、同比增加35%。在成交方面,共成交土地3894宗,成交土地面积18788万平方米、同比增加31%;土地出让金为10223亿元、同比增加33%;土地成交楼面价为2847元/平方米、同比持平;土地平均溢价率为17%、较去年同期下降15个百分点。

三四线城市则量价齐涨。中国指数研究院的监测数据显示,上半年三四线城市共推出土地8653宗,推出土地面积36396万平方米、同比增加29%。在成交方面,共成交土地7397宗,成交土地面积30248万平方米、同比增加25%;土地出让金为7538亿元、同比增加43%;土地成交楼面价为1458元/平方米、同比上涨10%;土地平均溢价率为27%、较去年同期下降23个百分点。

不同城市土地市场的表现不同,体现了不同城市政策的迥异。“限房价、控地价”的土地出让方式以及不断升级的调控政策对热点城市的楼市形成高压。与此同时,年初的“人才争夺战”推动了部分二线城市房价、地价的上涨。棚改货币化安置政策、一二线城市外溢效应、各大房企的进驻等因素导致三四线城市土地市场火热。

一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的分化也引起业内担忧。易居研究院研究员詹毅凡表示,近两年,三四线城市去掉了大量楼市库存,实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱、对楼市提供的支撑力度有限,盲目在这些城市拿地可能会导致楼市库存的增加、让城市再次面临去库存的压力。

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