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租赁市场的规模效应是伪命题

时间: 2018-08-21     来源: 中国建设报

黄立冲 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人

当前资本对于长租公寓或者租赁的理解并不透彻,甚至陷入了误区。很多人以为租金价格上涨,正是杀入长租领域的时机,但事实上,大部分的长租公寓业者在持有物业的情况下,通过租入改造然后加价出租的大部分都不会有盈利,因为他们是在租入成本上自相残杀,在资本的推动下,令成本远高于收入的上涨。

因此,资本对公寓市场要有正确的理解,公寓市场的事实和特征是价值提升,而不在于价格本身上涨,也不在于后续的增值、社区运营等,而在于要了解中国公寓市场现状以及目标对象的收入结构。

我认为,真正推高租金的不是长租公寓,而是资本进入黑中介成为散租者。其实目前集中式公寓占比较少,很多房地产中介受到市场的影响,采用N+1(指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用)的方式进行出租,其实是不合法的。比如将三房户型的客厅隔成一间或者两间,租给四到五个人,其实这种做法是消费降级而不是消费升级。

那么为什么这些人会被迫更加群居了呢?以北京为例,过去住在城乡接合部的人,由于城乡接合部被清理掉,腾出几十万人需要居住,这里面的一部分人仍然有租赁需求,被迫进入城市,几个人住一个房间。因此资本进入散租领域,提供给黑中介或者个人采用消费降级的方法,满足消费降级需求,导致租金上涨。

租赁市场和买卖市场截然不同的是,在租赁市场里规模效应是没有用的,规模效应所导致的成本下跌是一个伪命题。规模效应的产生是与投入有关的,投入的越多,越成规模效应,但是资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

有数据显示一二线城市空置率达到20%,不是供应不足,而是炒房者作为投资、持有不出租,导致真正刚需无法被满足。

以深圳城中村为例,其被消除后市场剩余高成本房源,而这些房源持有者宁愿空着也不出租,大面积房源不出租、小面积房源又有限,导致刚需与愿意提供给刚需的房源存在不对称的供应关系,导致价格上涨。政府需要将空置的、离开市场的公寓投放到市场,但是空置房源都是大众和普通人消费不起的产品,即使投放到市场依然没有需求,大户型的租金在过去一直没有上涨,高端小区不允许N+1,只有让高端物业以相对低价格出租,才可以使得民生和资本相对平衡。

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