2018年，济南房地产市场深入贯彻落实中央关于房地产市场调控的决策部署，坚持住房居住属性定位，大力加强房地产市场监管，土地及住宅市场过热、房价过快上涨势头得到有效遏制，房地产市场实现平稳回调。

持续推进调控政策落实，强化市场管控。针对房地产市场热度不减、房价上涨压力较大的实际情况，济南房地产市场继2016年9月底、10月初、12月底和2017年4月四次出台涉及限购、限价、限贷、限售调控政策之后，2018年4月和7月再一次分别针对全款购房、拒绝使用商贷或公积金贷款以及“毛坯变装修”变相涨价等问题，出台相应文件，对调控过程中出现的情况进行了及时有效的应对。同时，政府相关部门加大了对于商品房销售行为的监管，对开发企业、中介机构捂盘惜售、超量蓄客、全款购房以及捆绑车位、储藏室等侵犯购房者利益和破坏市场交易秩序的行为进行了严厉查处，初步形成了符合济南房地产市场发展阶段特征的政策与管控体系。

调控效果日趋显现，市场实现平稳回调。受调控政策影响，市场预期走低，企业拿地愈加谨慎，今年土地市场出现明显降温趋势。截至2018年11月，全市公告居住和商业用地156幅，土地面积11297亩。其中，居住用地99幅，占供应总量的63%；商业用地57幅，占供应总量的37%。

全市共成交居住和商业用地128幅、9474亩。其中，居住用地81幅，商业用地47幅。从土地成交的区域结构看，章丘区和历城区是土地成交的主力区域，超过全市总量的50%；槐荫区、市中区、长清区土地成交规模较小。未来2~3年内，东部区域仍将是项目集中供应的热点区域。

截至2018年11月，溢价率超过50%的土地仅有3幅，有106幅土地为底价成交，占成交总量的83%；流拍土地14幅，较2017年出现了明显的降温趋势。

住宅市场量跌价稳，去化周期回归合理区间。截至2018年11月底，济南市区新建商品住宅新增供应6.59万套、约840万平方米；成交6.43万套、约781.8万平方米，与2017年市场整体水平相当。新建商品住宅市场以6月底作为分水岭，上半年市场供不应求的特征比较明显，7月后开始降温，多个新增项目、持销项目供应增加，市场供应充足，但需求明显下滑。购房者观望情绪浓厚，供大于求的特征开始显现。

面对市场显现趋冷的态势，多家开发企业采取“以价换量”的策略：一是“首开底价开盘”；二是直接降价一次性探底；三是去精装变毛坯，变相降价。开发企业主动降价是市场自我调节的重要表现并已经取得效果，部分项目去化量明显提升，整体市场走势趋稳。

从新建商品住宅的区域结构看，各区域发展不均衡，历城区是绝对的主力成交区域。截至11月，该区新增供应2.68万套、约342.1万平方米，占全市供应量的40.7%；成交2.93万套、约350.7万平方米，占全市成交量的44.9%；其他区域供求相对均匀。近几年来，历城区房地产市场发展最为迅速，雪山片区、唐冶片区、新东站片区等新兴片区集聚，在售项目多，产品类型丰富，未来仍可能保持此态势。

从济南新建商品住宅可售存量看，库存量正逐渐增加，去化周期回调趋势明显，基本回归可控的合理区间。截至11月底，济南市区新建商品住宅可售存量约665万平方米，去化周期约8.8个月；可售存量较2017年末增加约200万平方米，去化周期增加了3个月。

总体来看，限购政策实施近两年，市场过热现象得到有效抑制，销售价格企稳；供需矛盾得到一定缓解，供求结构得到进一步优化，市场逐渐趋于平稳。

短期内市场风险可控，长期仍将保持平稳。预计今年年底到明年上半年，济南房地产市场将会持续降温。随着后续供应项目集中入市，更多新开盘项目将采取以价换量的销售策略，市场竞争更加激烈，房地产市场仍将保持降温态势。

但从近年来济南房地产市场的走势和未来的发展前景看，目前对降温和降价的情况无需过分担心，属于市场阶段性过热的正常回调，风险可控。但由于供需矛盾仍存，区域存量和去化周期分化明显，调控效果并不巩固，房价仍然存在波动和上行可能，所以短期内调控政策不会退出市场。长期看，继续严格执行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施，探索并推进建立分类精准的长效调控机制、“供需平衡、库存合理、价格平稳”的市场运行机制，保持房地产市场健康平稳发展是下一步工作重点。