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刘洪玉:完善住房制度实现住有所居
2018-12-26 18:45:17来源:中国建设新闻网    作者:陈月芹

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清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长

我们讨论责任地产,那责任地产的价值取向和范畴是什么?房地产开发企业在改变人居环境的过程中,肯定会发生各式各样的利益冲突。在什么样的理念指导下、用什么样的方法去处理解决这些矛盾和问题,这是我们每一个企业和每一个从业人员都要认真思考的。

房地产企业在做每一个项目时,如果都能在诸如安全与风险、利益分配与公平、经济社会环境发展、长期和短期与局部和整体利益协调、现代化改造和历史文化传承等方面,形成符合以人为本、合作共享、公平公正和绿色可持续等先进理念要求的解决方案,这都是责任地产可以讨论的范畴。

今天会议主办方希望我讲讲房地产市场的宏观形势,以及未来政策和市场的发展趋势。这个问题非常复杂、也非常敏感,讲几点粗浅的看法,供大家参考。

今年7月31日的中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题”,这句话说的非常重。但今年10月和12月的两次政治局会议,都未再提及房地产。近期召开的中央经济工作会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。语气有比较大的缓和,也引发了社会上的广泛联想。菏泽、衡阳等城市对房地产调控政策进行微调,立刻就引起了市场广泛关注。

从政策演变来看,大家普遍认为这一轮房地产市场调控起步于2015年,以去库存为主要标志,之后房价经历了一轮快速上涨、轮动上涨,以2016年北京出台“930”新政为分水岭,全国房地产市场开启调控,这轮调控一直持续到今天。从国家统计局和其他渠道的统计数据看,当前房地产市场总体是平稳的,房地产投资、交易、价格基本稳定。在这个过程中,领先企业业绩抢眼,市场集中度进一步大幅提升。但因为房地产市场外部环境的不确定性增加,所以房地产企业的融资难度在加大,融资成本在上升。部分企业存在高杠杆快速扩张带来的流动性风险,在面粉比面包贵的2016年买了不少地的企业风险尤其被重点关注。

当前,房地产市场面临的内部和外部环境究竟如何?内部环境方面,市场内部积累的问题越来越清楚,比如出现了一二手房价倒挂、房价和地价倒挂、使用需求和投资投机需求倒挂,以及房价收入比失衡、房价租金比失衡、房地产业发展和国民经济失衡等问题。与上述倒挂和失衡相伴随的,是住房过度资产化、地方政府过度依赖土地财政和房地产税收、调控手段过度行政化。

房地产市场的另外一个内部特征,就是我国全社会住房投资在GDP当中的比重已经有将近20年处在比较高的水平了,最近两年这个比重开始回落。通常国际上这个比例的水平大概是7%~9%,我们从2007年开始就连续超过10%。所以,住房供应从总量上已经是非常充足了,而且在一些地区可能会存在过量的、无效的供应。供不应求只是出现在部分地区和部分产品类型上,不是普遍存在的现象了。

在外部环境方面,世界经济放缓,存在贸易保护主义、中美政治关系演变、全球债务水平高企等风险。尤其是中美贸易摩差,给未来的经济带来了非常大的不确定性。2018年10月31日召开的政治局会议分析说我国经济下行压力有所加大,国内外相关机构对中国经济的预测,也普遍是一个缓慢下行的结果。因为房地产业是为经济社会发展提供空间和服务的行业,中长期经济下行,就意味着从长期来看,宏观经济不可能再继续支持房地产业的快速增长。

那么未来房地产政策走向如何?从十八大以来中央关于住房问题的各种论述中基本可以看出,今后我国住房领域里的主要工作,一是要完善基本住房制度,二是尽快建立起一个能够确保市场长期稳定、持续健康发展的制度环境,这个制度环境就是我们常说的长效机制。基础性住房制度和长效机制的目标也有两个方面,一是实现房住不炒、住有所居,二是实现市场稳定,即稳地价、稳房价、稳预期,最后实现整个房地产市场的稳定,市场稳定了就可以规避各种各样的风险。

从住房供给和消费体系框架来看,在住房制度设计和补齐制度短板上我们将来有两个方面的重点工作。在供给侧,保障、支持和市场相结合的供给结构中,应该如何因城施策确定“支持”的范围和边界?在需求侧,自住、租买混合和租住的三种住房消费形式中,混合租买的共有产权和租住需求如何发展和规范?除了政策性支持和租赁市场,政策性住房金融也是基本住房制度中一个必不可少的要素。长效机制的目标实际上基本上清晰了,就是要稳定市场,既要抑制泡沫、防止大起大落,也要适当引导投资和消费,有效地管控风险,促进市场稳定。

在这个背景下,未来房地产企业的发展空间在哪里?房地产高质量发展中的绿色、健康这些概念,实际上给企业带来非常多的发展空间,就是如何去营造一个适合人们生活和居住的环境,不只是一个居住空间的壳子,更要关心里面的空间环境、健康环境的质量如何。现在大家越来越关注智慧生活、数字经济,这些新技术的发展也为房地产业提供了更多的创新空间,所以有一些企业开始向科技类的方向去转型发展。

房地产企业沿着价值链横向、纵向的拓展非常多,这基于对过去发展模式的反思。过去开发商把房子建好,然后把房子卖掉,这个价值创造过程就结束了,链条非常短。未来,资产管理、运营服务、房地产金融、资产证券化等是房地产企业可以拓展的方向,所以未来开发商不仅仅是简单的一个空间开发建设者,还应该是一个空间的运营管理和维护者,是一个资产管理者和基金管理者,朝多元化角色的方向发展。


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