清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长  刘洪玉

讨论责任地产需知道责任地产的价值取向和范畴。房企在改变人居环境的过程中，肯定会发生各式各样的利益冲突。在什么样的理念指导下、用什么样的方法处理解决这些矛盾和问题，需要每个房企和从业者认真思考。

房企做项目时，如何在诸如安全与风险、利益分配与公平、经济社会环境发展、长期和短期与局部和整体利益协调、现代化改造和历史文化传承等方面，形成符合以人为本、合作共享、公平公正和绿色可持续等符合先进理念要求的解决方案，便构成了责任地产可讨论的范畴。

近期召开的中央经济工作会议提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系，引发社会广泛讨论。

从政策演变看，业界普遍认为此轮房地产市场周期起步于2015年，以去库存为主要标志，之后房价经历了上涨过程，并以2016年北京出台“9·30”新政为分水岭，全国房地产市场开启调控一直持续至今。从各方统计数据看，当前房地产市场总体平稳，房地产投资、交易、价格基本稳定。领先企业业绩抢眼，市场集中度大幅提升。但市场外部环境不确定性增加，房企融资难度普遍加大，融资成本上升。部分房企存在高杠杆快速扩张带来的流动性风险被重点关注。

当前，房地产市场内部环境方面，市场积聚的问题越来越清晰，如出现一二手房价倒挂、房价和地价倒挂、使用需求和投资投机需求倒挂以及房价收入比失衡、房价租金比失衡、房地产业发展和国民经济失衡等一系列问题。与上述倒挂和失衡相伴的还有住房过度资产化、地方政府过度依赖土地财政和房地产税收、调控手段过度行政化等问题。

另一个内部特征则是我国全社会住房投资在GDP中的占比近20年来始终保持较高水平，最近两年才开始回落。国际上，这一比例通常为7%~9%，而我国自2007年起一直高于10%。因此，住房供应从总量上已经非常充足，一些地区甚至存在过量和无效供应。供不应求只出现在部分地区和部分产品类型上，不再是普遍现象。

外部环境方面，现存在世界经济放缓、贸易保护主义抬头、中美政治关系演变、全球债务水平高企等风险。尤其是中美贸易摩擦给未来的经济走势带来极大不确定性。10月31日，中央政治局会议认为，我国经济下行压力加大。国内外相关机构对中国经济亦普遍持“缓慢下行”的判断，意味着宏观经济将难以支持房地产市场快速增长。

对于未来房地产政策的走向，从党的十八大以来中央关于住房问题的各种论述中即可看出：今后我国住房领域的主要工作，一是要完善基本住房制度；二是尽快建立起能够确保市场长期稳定、持续健康发展的制度环境即长效机制。基础性住房制度和长效机制的目标也有两方面，一是实现房住不炒、住有所居；二是实现市场稳定，即稳地价、稳房价、稳预期，最后实现整个房地产市场的稳定，以规避各类风险。

从住房供给和消费体系框架看，在住房制度设计和补齐制度短板方面有两项重点工作。在供给侧，保障、支持和市场相结合的供给结构中，如何因城施策、确定“支持”范围和边界？在需求侧，自住、租买混合和租住三种住房消费形式中，混合租买的共有产权和租住需求如何发展和规范？除了政策性支持和租赁市场，政策性住房金融也是基本住房制度必不可少的要素。长效机制的目标实际已基本清晰：要稳定市场，既要抑制泡沫、防止大起大落，也要适当引导投资和消费，有效管控风险，促进市场稳定。

未来，房企与行业高质量发展应围绕绿色、健康等概念，营造适合人们生活和居住的环境，不能只造水泥壳子，更要关心其空间、健康以及环境质量等方面。当下，人们越发关注智慧生活、数字经济，新技术也为房地产业提供出更多创新可能，部分房企已经往科技方向转型。

房企沿着价值链横向、纵向拓展的案例非常多，这是对过去发展模式的关键反思。以前，房企把房子建好然后卖掉，价值创造过程就结束了，链条很短。未来，资产管理、运营服务、房地产金融、资产证券化等都是房企多元化发展方向——不仅是简单的空间开发建设者，更应是空间的运营管理和维护者以及资产管理和基金管理者。