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刘洪玉:完善住房制度 实现住有所居
2019-01-10 09:25:55来源:中国建设报

微信图片_20181226154413.jpg 清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长  刘洪玉

讨论责任地产需知道责任地产的价值取向和范畴。房企在改变人居环境的过程中,肯定会发生各式各样的利益冲突。在什么样的理念指导下、用什么样的方法处理解决这些矛盾和问题,需要每个房企和从业者认真思考。

房企做项目时,如何在诸如安全与风险、利益分配与公平、经济社会环境发展、长期和短期与局部和整体利益协调、现代化改造和历史文化传承等方面,形成符合以人为本、合作共享、公平公正和绿色可持续等符合先进理念要求的解决方案,便构成了责任地产可讨论的范畴。

近期召开的中央经济工作会议提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系,引发社会广泛讨论。

从政策演变看,业界普遍认为此轮房地产市场周期起步于2015年,以去库存为主要标志,之后房价经历了上涨过程,并以2016年北京出台“9·30”新政为分水岭,全国房地产市场开启调控一直持续至今。从各方统计数据看,当前房地产市场总体平稳,房地产投资、交易、价格基本稳定。领先企业业绩抢眼,市场集中度大幅提升。但市场外部环境不确定性增加,房企融资难度普遍加大,融资成本上升。部分房企存在高杠杆快速扩张带来的流动性风险被重点关注。

当前,房地产市场内部环境方面,市场积聚的问题越来越清晰,如出现一二手房价倒挂、房价和地价倒挂、使用需求和投资投机需求倒挂以及房价收入比失衡、房价租金比失衡、房地产业发展和国民经济失衡等一系列问题。与上述倒挂和失衡相伴的还有住房过度资产化、地方政府过度依赖土地财政和房地产税收、调控手段过度行政化等问题。

另一个内部特征则是我国全社会住房投资在GDP中的占比近20年来始终保持较高水平,最近两年才开始回落。国际上,这一比例通常为7%~9%,而我国自2007年起一直高于10%。因此,住房供应从总量上已经非常充足,一些地区甚至存在过量和无效供应。供不应求只出现在部分地区和部分产品类型上,不再是普遍现象。

外部环境方面,现存在世界经济放缓、贸易保护主义抬头、中美政治关系演变、全球债务水平高企等风险。尤其是中美贸易摩擦给未来的经济走势带来极大不确定性。10月31日,中央政治局会议认为,我国经济下行压力加大。国内外相关机构对中国经济亦普遍持“缓慢下行”的判断,意味着宏观经济将难以支持房地产市场快速增长。

对于未来房地产政策的走向,从党的十八大以来中央关于住房问题的各种论述中即可看出:今后我国住房领域的主要工作,一是要完善基本住房制度;二是尽快建立起能够确保市场长期稳定、持续健康发展的制度环境即长效机制。基础性住房制度和长效机制的目标也有两方面,一是实现房住不炒、住有所居;二是实现市场稳定,即稳地价、稳房价、稳预期,最后实现整个房地产市场的稳定,以规避各类风险。

从住房供给和消费体系框架看,在住房制度设计和补齐制度短板方面有两项重点工作。在供给侧,保障、支持和市场相结合的供给结构中,如何因城施策、确定“支持”范围和边界?在需求侧,自住、租买混合和租住三种住房消费形式中,混合租买的共有产权和租住需求如何发展和规范?除了政策性支持和租赁市场,政策性住房金融也是基本住房制度必不可少的要素。长效机制的目标实际已基本清晰:要稳定市场,既要抑制泡沫、防止大起大落,也要适当引导投资和消费,有效管控风险,促进市场稳定。

未来,房企与行业高质量发展应围绕绿色、健康等概念,营造适合人们生活和居住的环境,不能只造水泥壳子,更要关心其空间、健康以及环境质量等方面。当下,人们越发关注智慧生活、数字经济,新技术也为房地产业提供出更多创新可能,部分房企已经往科技方向转型。

房企沿着价值链横向、纵向拓展的案例非常多,这是对过去发展模式的关键反思。以前,房企把房子建好然后卖掉,价值创造过程就结束了,链条很短。未来,资产管理、运营服务、房地产金融、资产证券化等都是房企多元化发展方向——不仅是简单的空间开发建设者,更应是空间的运营管理和维护者以及资产管理和基金管理者。



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