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收购京沪两幅优质稀缺地块,融创深耕一线城市再添砝码
2019-01-25 09:42:43来源:中国建设报    作者:秦汉川

1月21日,融创中国(01918.HK)发布公告称,集团全资附属公司融创房地产已与武汉中央商务区签订协议书,以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权,后者拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

资料显示,北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区东四环,周边商业配套成熟、自然景观资源优越,总建筑面积约66.85万平方米,目前项目刚启动建设,尚未开售;上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置,区位环境与配套资源同样优越,总建筑面积约62.80万平方米,主要用作住宅及商业的开发。

在一线城市新出土地外环化和限竞房化的大背景下,本次交易的两幅地块均处京沪核心地段,显得尤为稀缺。对融创中国而言,这是公司经历近一年“谨慎拿地”的财务蓄力后,在现金流充裕的情况下,继续在一线城市补充的优质土储,与公司长期坚持全国优势布局和高端精品发展战略高度匹配,将进一步巩固和提升公司在一线城市的市场份额和战略优势。

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一线城市布局优势进一步增强

值得注意的是,这是融创中国在2019年首次通过收购方式获取的优质土地,在保证土地优质的同时,也避免了公开市场的高价竞拍,对进一步巩固其在一线城市的土地储备优势和市场优势而言,无疑是一大利好。

事实上,融创中国在土地资源储备方面一直都具有较强的前瞻性和判断力。截至2018年8月底,该公司土储总面积为2.31亿平方米,在数量上占据绝对优势。不仅如此,从城市布局来看,该公司超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线核心城市,中信建投的研究报告因此评价称,高性价比土地储备是融创中国“最大王牌”。

本次获取的两幅地块是融创中国一贯坚持高标准拿地的体现。一方面,两幅地块均属于一线城市,完全符合公司的区域布局战略;另一方面,两幅地块均处城市核心位置,交通便利、配套设施成熟,且紧邻城市景观资源,是不可多得的优质稀缺资源。

公开资料也显示,北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置。项目地处东四环东侧,在泛海国际一期北侧;紧邻朝阳公园,拥有优质的景观资源;周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈,区位条件十分优越;教育、医疗等配套非常成熟。上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置,项目所处区位为南外滩板块;紧邻黄浦江、豫园,周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城,区位条件十分优越;教育、医疗等配套非常成熟,截至目前,项目大部分尚未建设。

东四环东侧、朝阳区核心,黄浦区核心、南外滩……上述两幅地块的每一个关键词拿出来都足以令同行“眼红”。毕竟在一线城市公开土地市场中,地价水涨船高不说且限制条件重重。在北京,“限竞房”、“共有产权房”成为土地供给主要类型且大部分位于五环外甚至六环外,朝阳区东四环区位几乎断供。而上海近年来住宅供地每年逐渐减少,核心区域更是“拿一块、少一块”的强竞争状态。

“从供给端来看,优质核心地块逐年减少;从需求端来看,国人对美好生活及住宅产品提出了更高的品质要求,在此背景下,房地产企业在一线城市的土地储备数量和质量成为能否保持优势战略的关键,也是增强市场抗风险能力的绝对保障。”业内专家表示。

高度匹配“高端精品发展战略”

纵观本次交易的两幅地块,无论是区位地段还是地块本身属性,都与融创中国的“高端精品”产品战略高度匹配。近年来,融创中国在北京和上海陆续开发了如北京壹号院、滨江壹号院等叫好又叫座的高端楼盘,具备丰富的一线城市核心地段开发经验。

“作为行业头部房地产企业,始终聚焦高端精品战略的融创中国,的确在高端改善型领域具备过硬的产品力,加上在京沪等一线城市的口碑和开发经验,使得融创中国成为有足够能力开发本次两幅优质地块的开发商。”业内人士表示。

再从企业的发展轨迹上看,北京、上海等一线城市高端产品领域,也向来是融创中国的“主场”,拿地精准、客研深入、产品优秀是其一贯特色。独立第三方赛惟咨询调查数据显示,2018年上半年,融创中国客户满意度高达92分。

早在2009年,融创中国就在北京精准定位西山脚下不可复制的优势地段,打造旗下顶级产品系“壹号院系”的开山之作——西山壹号院。该项目历时三年精工雕琢,师循钓鱼台国宾馆公园式规划布局理念,以当代大院将军楼建筑交错布局、高标准的八大安防体系、300平方米~500平方米家族大宅平层阔府赢得大量高净值客户认可。在2011年开盘之后,西山壹号院连续3年位居北京住宅销售前三甲。

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随后几年里,融创中国的壹号院系作为其TOP级产品日益成熟,并成为代言城市精神和地段文脉的建筑符号,从北京壹号院、紫禁壹号院,到上海的陆家嘴壹号院等,陆续成为京沪产品标杆。此外,在低密度高端产品上,融创中国也在京沪陆续开发了北京壹号庄园、上海玫瑰园、上海桃花源等多个项目。其中,上海桃花源是融创中式产品谱系的标杆作品系——桃花源系的核心新作之一,与“壹号院系”齐名。桃花源系以明清式为特色,以中式建筑与园林的极致之美征服了上海最挑剔的高净值客户。

正是凭借在高端产品领域的开发实力和日渐积累的客户口碑,加上核心城市布局和高端精品聚焦的战略优势,融创中国得以保持稳利润稳定高增长、财务持续稳健、现金流安全的财务表现。2018年上半年,融创中国母公司净利润同比增长高达389%。2015年至2017年,融创中国母公司净利润年复合增长率也高达83%,远超行业平均水平。


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