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完善住房保障体系 推进共有产权保障住房深入发展
2019-01-25 11:23:53来源:中国建设报

上海市住房和城乡建设管理委员会

上海市委、市政府认真贯彻落实党中央、国务院关于住房和房地产工作的决策部署,始终围绕“一个定位”(房子是用来住的、不是用来炒的)、“两大体系”(住房市场体系和住房保障体系)、“三个为主”(以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主)、“四位一体”(廉租住房、公租房、共有产权保障住房、征收安置住房)的住房发展方向,不断探索和实践,着力完善住房保障政策机制、稳步扩大政策受益面,形成符合上海市实际的住房保障体系。

构建“四位一体”、租购并举的住房保障体系

“十二五”以来,上海市按照“保基本、全覆盖、分层次、可持续”的要求,以居住困难为主要准入前提条件、以政府为主提供基本保障,逐步构建并基本形成了“四位一体”、租购并举的住房保障体系。对城镇户籍低收入和中低收入住房困难家庭,主要分别实施廉租住房、共有产权保障住房制度;对存在阶段性居住困难的青年职工、引进人才、来沪务工人员等有稳定工作的来沪常住人口,主要实施公租房制度。同时,结合旧城区改建,定向供应征收安置住房,改善房屋征收区域内住房困难家庭的居住条件。

从2013年开始,作为“四位一体”住房保障体系的重要补充,上海市积极推进成套改造、厨卫综合改造、屋面及相关设施改造三类旧住房综合改造项目,对住房硬件设施进行更新升级,直接改善市民居住环境、提高市民生活质量。

从四方面推进共有产权保障住房深入发展

为解决既不符合廉租住房申请条件又缺乏住房市场支付(消费)能力的城镇居民家庭的住房困难,上海市借鉴国家经济适用住房政策,在充分调研的基础上出台以“共有产权”为特征的共有产权保障住房政策,从四方面推进共有产权保障住房深入发展,不断将保障对象范围从国家规定的“低收入家庭”扩大至“中低收入家庭”。

在产权管理方面,实行“共有产权”运作机制。上海市在共有产权保障住房工作中引入“共有产权”运作机制。单独选址、集中建设的共有产权保障住房项目,适用原经济适用住房的土地划拨、税费减免等政策。共有产权保障住房销售价格以建设项目结算价格为基础,兼顾保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素确定。政府和购房人按照各自投入确定产权份额比例。购房人自住时,政府产权份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人,不收取政府产权份额部分的租金,让购房人拥有完整的住房使用权。作为住房实际使用人,购房人全额缴纳住房物业服务费和维修资金。上述内容在销售合同中予以约定。同时明确,购房人5年内不得转让房屋;5年后按规定上市转让的,政府有优先购买权,购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让收入。

在资格管理方面,引入准入资格核对新机制。上海市探索建立了以信息化手段为依托的居民住房状况和经济状况核对新机制。先后成立了“市房屋状况信息中心”和“市与区居民经济状况核对中心”。申请家庭的住房状况,主要通过全市房地产交易登记系统和公有住房数据库系统进行核查。申请家庭的经济状况,主要通过综合比对民政、税务、公安、交通等10多个管理部门的信息进行核查。其中,银行存款核查已覆盖上海市51家中资银行及外资银行;证券信息查询已实现沪、深两个证交所的信息全覆盖。依靠信息化的核查比对手段,并结合诚信制度建设,不符合条件的申请家庭检出效率大大提高,社会反响很好。

在分配管理方面,建立住房分配“三公”机制。把确保住房保障资源公平分配放在更加突出的位置,按照“保障基本、公正程序、公开过程”的原则,平稳有序地推进共有产权保障住房申请供应的各项工作。一是在准入条件方面,对申请家庭实行统一的准入标准,不对任何特殊职业、特殊身份等群体设置照顾政策。在供应环节,根据相关法律法规规定,对符合申请条件的烈士遗属、见义勇为人员予以优先安排。二是在审核机制方面,严格执行“两级审核、两次公示、市级抽查”的审核制度,确保申请对象符合申请条件。三是在轮候供房方面,采取公开摇号和选房的方式,并借助计算机等技术手段有效控制人为操作空间和廉政风险,确保分配公平公正。

在房源筹措方面,健全多渠道房源建设筹措机制。针对中小套型住房紧缺等问题,集中新建,并配套采取配建、收储和回购等方式,筹措共有产权保障住房房源。集中建设的共有产权保障住房项目,主要采用“政府主导、市场运作”的机制,通过项目法人招投标办法确定具有良好资质和信誉的房地产开发企业进行开发建设。与此同时,基于建设用地紧缺的现状制定严格的配建政策。凡新出让土地开发建设的商品住宅项目,均应按照不低于该项目住宅建设总面积5%的比例配建保障房,建成后无偿移交政府,并根据需求将部分住宅用于共有产权保障住房。

不断深化完善共有产权保障住房政策

自2010年起,上海市连续5次放宽户籍居民家庭共有产权保障住房准入标准。目前的准入标准具体包括:户籍标准为取得上海市城镇常住户口连续满3年,且在提出申请地的城镇常住户口连续满2年;住房标准为家庭人均住房建筑面积15平方米以下,申请户有男28岁以上、女25岁以上大龄青年等情况的复合家庭,还可再放宽15平方米(即三口之家可放宽到60平方米);收入和财产标准为3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下,2人及以下家庭再放宽20%。

2018年9月底,上海市进一步扩大共有产权保障住房受益面,将持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海市经济社会发展作出贡献的非户籍住房困难家庭有序纳入保障范围。具体条件为:持有《上海市居住证》且积分达到标准分值(120分)、符合限购政策(已婚、在上海市无住房、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年)、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准。2018年四季度,上海市开展第7批次共有产权保障住房申请供应工作,并在虹口、松江和金山等区试点扩大共有产权保障住房受益面(向非户籍常住人口供应)工作 。

对于面向非户籍常住人口供应的共有产权保障房,在配售方式上,采取计划单列、总量控制、以供定需、轮候供应的方式,数量约为上海市户籍居民保障量的20%;在供后管理上,为促进房源循环使用,采取封闭方式运作,并明确规定取得不动产权证满5年并同期继续在上海市累计缴纳社会保险或个人所得税满5年,自有产权份额部分可向其他符合共有产权保障住房条件的非户籍居民家庭转让或由区住房保障机构团购。

目前,上海市共有产权保障住房已形成年均新增2万户家庭的趋稳状态。截至2018年9月底,上海市共有产权保障住房历年累计签约购房约9.2万户;在供后交易方面,累计受理各类交易申请313户,其中购买政府产权份额257户、政府指定机构优先购买56户。



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