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新修订《内蒙古自治区物业管理条例》要点解读
2019-01-28 17:57:54来源:中国建设报    作者:韩玉霞

新修订《内蒙古自治区物业管理条例》(以下简称新修订《条例》)已经实施。与修订前相比,新修订《条例》在物业服务标准的法定地位、住宅小区私搭乱建、物业服务企业失信行为管理、住宅专项维修资金使用等方面有了较大的突破,为解决物业管理实际问题、加强和改进物业管理服务提供了根本遵循。

修订背景

旧版《内蒙古自治区物业管理条例》自2003年实施以来,对加强物业管理工作、规范物业服务行业、维护业主和物业服务企业合法权益,发挥了积极作用。但随着广大业主对物业服务需求的不断提高,物业服务纠纷也呈上升趋势,出现了物业监管不到位、停车难、市场机制不完善、物业费收缴率低、业主自律机制不完善、配套设施建设滞后、专项维修资金使用难等问题,一定程度上制约了内蒙古物业管理行业快速健康发展。同时,旧版《内蒙古自治区物业管理条例》的部分条文也和上位法有了不一致的地方,特别是国务院取消物业管理师资格和物业服务企业资质后,修订工作变得更加迫切。

修订要点

要点一:建立物业管理长效机制

近年来,内蒙古自治区通过“物业管理年”、“物业管理服务规范年”、“物业管理服务质量提升年”等活动,在健全政策制度、规范管理、提升服务等方面取得了较好的成效。但物业管理长效机制和资金投入机制未建立,一定程度影响着物业服务业的健康发展。新修订《条例》规定,旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系,建立物业管理综合协调机制、物业服务机制和物业管理资金投入保障机制,进一步强化对各级政府履职情况的监督管理,为物业管理工作发展提供制度保障。

要点二:明确企业和业主的权利和义务

物业企业服务不到位,业主有偿服务观念滞后、有意无意拖欠物业服务费用等问题,是物业管理中矛盾的焦点,物业服务内容和标准也成为物业企业与业主争议最集中的部分。新修订《条例》在进一步明确物业企业和业主的义务与权利的基础上,把2016年内蒙古自治区主管部门制定的《物业管理服务标准》写入条例,确定了《物业管理服务标准》的法定地位,明确规定物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

要点三:物业失信行为将纳入信用管理

针对一些企业忽视业主权益,不按合同约定提供“质价相符”的服务、服务水平低、服务质量差等问题,新修订《条例》规定将物业服务企业在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标等六种失信行为录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统,并探索依法建立对业主失信行为的惩戒措施和管理制度。

要点四:实施物业收费动态机制

针对不同物业性质和特点,收取物业服务费用标准问题,新修订《条例》明确规定,廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定;普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定;公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

要点五:加大住宅小区私搭乱建处罚力度

针对住宅小区内私搭乱建、乱堆放杂物以及改变房屋用途等问题,新修订《条例》规定,禁止损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌,超荷载存放物品等十七种行为。同时在法律责任里作出相应规定,明确行为承担的法律后果。

要点六:明确供水、供电、供热等单位的物业职责

物业管理区域内,公共部位、公用设施设备产权不明晰产生的矛盾,是多年来没有有效解决的问题。新修订《条例》规定,供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。如上述单位委托物业服务企业对物业管理区域内一个设施设备进行日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。

要点七:提高住宅专项维修资金使用效率

针对住宅专项维修资金使用难等问题,新修订《条例》详细列出了危及房屋使用和人身财产安全的七种情况,增加了住宅专项维修资金应急使用内容,简化了工作环节和审批程序。具备新修订《条例》规定情形需要使用维修资金立即进行维修或更新改造的,经业主委员会和物业物业现场考察查验确认后,可以直接申请使用维修资金。

下一步,内蒙古自治区将以此为契机,在巩固“物业管理年”“物业管理服务规范年”成果基础上,扎实开展“物业管理服务质量提升年”活动,推动内蒙古自治区物业管理行业快速健康发展,为广大居民营造美好的生活环境。


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