3月26日上午，万科集团在深圳举行2018年业绩发布会。发布会上，有媒体不出意外地问及了万科“活下去”这个话题。因为在去年9月的万科秋季例会上，万科喊出“活下去”，被业界解读为中国房地产业正进入寒冬。一时之间，关于企业转型、生死存亡的焦虑在整个行业弥漫着。

对于这个提问，万科集团董事会主席郁亮表示，“去年下半年以来，万科的这种说法很让大家操心。万科是一家有危机感的公司，‘活下去’是我们对自己说的。”他表示，从公司自身多年的发展经验看，收敛聚焦、巩固提升基本盘，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘。

目前万科的现状如何？3月25日晚间，万科集团公布2018年年报。报告显示，2018年公司实现营业收入2976.8亿元，净利润同比增长20.4%，达到337.7亿元。2018年，实现销售面积4037.7万平方米，合同销售金额突破6000亿元，达到6069.5亿元。同时，万科商品房市场占有率提升至4.05%，牢牢站稳行业三甲的位置。

“如果只看市场销售面积、销售金额、投资、开工等指标，公司去年都创出了历史新高。但万科人认为，房地产市场现在就是一个‘白银时代’。”万科集团在年报开篇《致股东信》里这样自评。“白银时代”意味着房企转型成为必然。那么，迈入6000亿元门槛后，万科这艘巨轮将会驶向何方？

万科重提“白银时代”

尽管公司2018年年报成绩亮眼，但在《致股东信》中，万科集团重提了2012年郁亮抛出的房地产“白银时代”说法：“2012年开始，我们判断行业进入白银时代，到今天我们的判断没有改变，转型要在行业还好的时候来做，到后面就没时间做了。”

白银时代，意味着房地产市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束，将进入高烈度竞争的低容错时代。近年来，从万科集团和郁亮的多次表述来看，万科转型势在必行。万科在白银时代启动转型，这样才能让自己有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长时间，但转型和变革同样需要很长时间，等行业到后面再转型就来不及了。

万科集团从2012年正式提出“城市配套服务商”战略，在2018年又升级为“城乡建设与生活服务商”并逐渐形成雏形。数据显示，截至2018年年末，万科管理的商业项目有210多个，总建筑面积超过1300万平方米；租赁住宅覆盖35个城市，累计开业超6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%；集团旗下万纬物流累计获取124个项目，可租赁物业建筑面积约971万平方米；管理办公及产业园项目累计100余个，管理面积约700万平方米。

年报还显示，万科集团全部营业收入中，房地产业务仍是主要收入来源，来自创新业务的贡献占比依然有限。其中，来自房地产业务结算收入2846.21亿元，占比95.6%；物业服务营收97.96亿元，占比3.29%；其他业务营收仅占1.11%。

年报披露，全年万科新增投资额571.3亿元，新增子公司1058家。其中，新发起设立公司850家，共计90.79亿元；注册资本在1亿元以上的子公司有8家，之中5家主营业务为房地产开发。此外，共收购208家公司，合计收购对价393.9亿元。

2018年，万科集团获取房产新项目227个，总规划建筑面积 4681.4万平方米，权益规划建筑面积 2490.2万平方米，价格总额约1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米。此外，期末净负债率仅为30.9%，继续处于行业低位；现金流继续保持“稳”的风格，2018全年经营性净流入336.18亿元。截至报告期末持有货币资金1884.17亿元，远高于一年内到期的流动负债总和931.8亿元。货币资金中，人民币占比97.1%，美元、港币英镑等外币合计占比2.9%。

2012年以来，万科集团不断用更开阔的视野做更多的尝试，把服务延伸到客户服务的更多方面。“在这点上，我们转型的决心从来没改变过，也没动摇过。”

万科总裁兼首席执行官祝九胜直言随着行业集中度提高，行业里面既有机会也有挑战。以全球发展经验看，单一开发商的市占率最高会到6%~8%，万科过往通过对自己的能力定位和战略定位，对规模的追求和依赖变得不再那么严重，要在能力上做到行业领先和领跑。

“万科说‘活下去’，很多人担心我们活不下去，也有很多人担心我们想让别人活不下去。我们会让自己活下去，活得更好、活得更久。”面对2018年成绩单，郁亮显得谨慎又充满底气。

多元业务贡献有限，郁亮直呼转型难

万科集团用实际行动证明，不要看万科说了什么，而要看万科做了什么。

资深业内人士认为，未来很长一段时间里，万科将面临两场挑战，一场是彻底告别黄金时代舒适区，进入高强度竞争的低容错时代；另一场是支撑新业务逐渐摆脱地产开发“原生家庭”的影子，真正实现独立行走，进入到相对陌生的多元空间。

万科管理层意识到“转型绝非易事”。祝九胜表示，“没有一家大企业转型容易，我们先看客户需求，再看市场探索。”万科在《致股东信》中也写道：我们不能寄希望于再遇到一个与过去20年房地产开发一样、几乎所有参与者都能赚钱很难亏钱的黄金时代。

关于主业务和新业务，郁亮表示，万科没有停下在房地产领域扩张的脚步，提升基本盘。“大家在规模、速度、利润等方面衡量多元化这件事情，我觉得可能是不充分的”。在郁亮看来，集团在2019年关键词还是稳住基本盘。“从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。”

反观整个行业，伴随行业集中度上升，房地产头部企业竞争更加激烈，转型提质、谋求多元化发展已经成为多家房企的共同选择。

谈及房企多元化布局的原因，易居企业集团执行总裁张燕表示，有些企业是因为主业强大，做到一定程度顺势而为。还有些企业先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。

克而瑞研究中心认为，千亿元房企的数量在达到30家之后，未来规模的扩容进程将会放缓。龙头房企将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主，多元化布局自然成为谋求新发展的筹码。对于成长中的中小房企而言，多元化仍旧艰难，业绩规模才是目前的战略主位。

从近期上市房企公布的年报看，部分龙头房企明显放缓扩张步伐，进入转型提质阶段。另外，越来越多的房企开始探索旧城改造项目建设、高科技板块等多元化发展路径，代替原有的单一模式。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，在房地产多元化的大潮中，大多数房地产多元化业务创造的收入、利润和主业相比，占比很小。2019年应该是房企多元化进入全新时代的一年。今天的房企应该更加理性地看待中国房地产多元化的未来，能够发觉多元化当中的价值，引出一条通往未来中国房地产多元化的康庄大道。

有开发商评价，企业发展与创新之本源于“规模优先，回归核心”。在回归核心之后，才能由此出发、向外扩张。而房企真正的多元化，是在实力基础上进行业务再造和升级，否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。转型“很美好”，但理想照进现实，房企意欲走出地产开发“原生家庭”的影子，让多元化独立走在阳光下，甚至反哺主业的发展，需要很长时间的努力。

“总体而言，基本盘将是万科2019年最重要的词汇。”郁亮口中的基本盘，不是指“房地产开发业务”，而是公司所有事业集团、所有事业单元都要明确自己的基本盘。“万科不是要收敛其他业务，而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。”郁亮说。