在克而瑞销售排行榜上，浙系房企绿城中国控股有限公司(03900.HK，以下简称“绿城中国”)由2017年的第11名跌落至第17名。而2016年，绿城中国曾位列第9，销售金额突破千亿元大关。

2018年8月，绿城中国发布公告称，时任执行董事、行政总裁曹舟南主动请辞，由中交集团派入张亚东接替。彼时，张亚东以新一任掌门人的身份承诺，2018年绿城中国的规模预计将超过1600亿元，2019年增至2000亿元，2020年达到2600亿元。

新旧交替的周期里，张亚东对绿城中国的组织架构和内部管理机制进行了调整。张亚东能否兑现此前目标、历史遗留问题如何解决以及未来战略方向，成为各方关注焦点。

增速回落，股东利润遭“腰斩”

3月22日，绿城中国在香港召开2018年全年业绩发布会。年报显示，2018年，绿城实现销售1564亿元，与上一年相比仅上升6.9%，未完成1600亿元的全年目标，较2016年、2017年58.4%、28.4%的销售额增速出现明显回落。

2018年，中国百强房企的销售总额、销售面积分别同比增长33.2%和32.0%，增长率分别高于全国同期增幅21.0%和30.7%。房企销售额增长率均值方面，前10强为23.1%；11强至30强为57.9%；31强至50强房企为40.8%。绿城中国的这一数据在20强房企中垫底。

过去一年，绿城中国取得收入603.03亿元，较2017年的419.53亿元增长43.7%；税前利润79.04亿元，较2017年的63.91亿元增长23.7%；股东应占利润10.03亿元，较2017年的21.9亿元下降54.2%。

绿城中国表示，股东应占利润下降原因包括：受出售附属公司影响减少7.7亿元；受计提的减值亏损拨备影响增加6.51亿元；受因人民币贬值对若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

首席财务官冯征表示，2018年在西安、沈阳、温州和青岛等项目计提亏损共17.35亿元。其中，西安项目原销售亏损，拨备2.7亿元；温州项目暂有资金困难，但后期有很大机会；青岛项目地价较高，已按最新成本和未来售价拨备。“实际拨备今后会根据情况适时调整。”他说。

面对市场质疑，执行总裁李青岸表示，绿城中国对历史项目的潜亏拨备属财务安排，是在完成股东设定的利润指标的前提下进行的。“2019年归母利润会比2018年有一定提升。”李青岸透露，“拨备情况同时与国家政策有关。”

业内人士分析称，绿城中国拨备的历史项目主要受政策影响，所处城市目前均面临较大的调控压力，叠加自身的周转模式以致于被动。

“绿城中国的产品质量较好，成本相应提高，一旦限价就会造成利润受损。其在二线城市布局较多，去年刚好赶上调控加码，压力很大。”业内人士认为。

绿城中国表示，其对沈阳全运村建设有限公司计提减值亏损4.05亿元，主要受政府限购影响，沈阳市场观望情绪上升导致去化较慢；对前合作伙伴家景房地产开发集团有限公司应收款项收回具有较大不确定性，计提拨备5.49亿元。

继2009年济南、2013年沈阳和2017年天津之后，西安全运村是绿城中国接手的第四个全运村项目。多年前，沈阳全运村为提升整体形象，绿城中国斥巨资配建了酒店、全民健身中心、商业设施等，曾因此一度陷入亏损，甚至出现“销售一平方米亏千元以上”的情况。

项目拨备资金也充分反映在负债率方面。数据显示，截至2018年年底，绿城中国有息负债814亿元，较2017年增加41.2%；净资产负债率为55.3%，较去年同期有所上升。绿城中国称，净资产负债率上涨是因为公司规模扩大所造成。为满足轻重业务发展需要，实际融资需求增加，因而带息负债总额上升。

“中交化”后战略转向

对张亚东而言，刚刚交出的“成绩单”大体仍是绿城中国前两年的表现。在业内人士看来，在中交集团强势掌控下，绿城中国近年来内部大幅调整颇有看点。

2018年7月，绿城中国的组织架构从“一体五翼”调整为“轻重并举”。2019年1月，绿城中国将原本16家子公司整合缩减为11家，由“11+5”调整为“8+3”；内部架构调整为“7+4”，即在集团7大中心外，新成立特色房产等4个事业部。

近期绿城中国的拿地动作方可见张亚东之部署。数据显示，2018年，绿城中国新增37宗地块，主要分布于京津冀、长三角、珠三角等区域城市，总建筑面积约719万平方米，总土地款约517亿元，其中归属于绿城支付的金额约339亿元，平均楼面价11398元/平方米；预计新增可售货源1276亿元，权益金额751亿元。

在总土地储备上，绿城中国的增长主要集中在一二线城市，与同体量房企相比增速缓慢。面对2018年下半年市场较为冷淡，这位一把手并没有显示出快速扩张的野心。

截至2018年年末，绿城共有土地储备项目117个，总建筑面积3247万平方米（2017年为3032万平方米）。其中，权益面积2032万平方米（2017年为1902万平方米）；总可售面积2238万平方米（2017年为2112万平方米），对应货值约5300亿元。

执行董事李骏称，从拿地到销售，绿城中国此前速度较慢。在新的大运营体系管控下，各项周转指标会大幅提升。受制于部分城市限价调控，绿城中国在整体财务成本较低的情况下，没有斩仓出货。

深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心研究员李宇嘉认为，绿城中国的拿地成本一直较高，吞噬了部分利润。虽然毛利率上升，但绿城中国的净利率和归母净利率已连续两年下滑——净利率从2016年的7.67%降至2018年的3.94%；归母净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。

李宇嘉表示，结转慢是绿城中国净利率不高的原因，“一方面是去年交付的项目没赶上楼市火爆期；另一方面因其建设周期长、成本上升导致”。

截至2018年年底，绿城中国银行存款及现金（包括抵押银行存款）为482.19亿元，比2017年有所增加，为一年内到期借款余额的2.76倍。受益于央企资信支持，绿城中国2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2017年持平。

据透露，绿城中国计划今年将新增土地货值1500亿元，权益投资金额450亿元，宣称今年上半年进行大举投资，近八成新获项目集中在一二线城市。

一直以来，绿城中国被业界公认为品质房企的代表，去年7月开始探索“高周转之路”。彼时，其内部流传出一份备忘录，要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略。

尽管外界质疑其将全面“中交化”，规模将取代品质成为首要追求，却遭到当事方否认，“绿城中国从未追求规模。提高周转效率对任何企业都正常，只是管理举措，并非绿城中国的目标。”

虽然2018年销售增速较低，但张亚东仍布局了2019年至2021年发展规划：销售额将分别达到2000亿元、2500亿元和3000亿元，即形成未来三年28%、25%、20%的增速要求。绿城中国表示：“对于既定的销售目标很有信心。”

中交集团进入管理层后，绿城中国的投资与管理方式发生变化，现在正手握资金等待项目。业界专家综合近年来状况，认为绿城中国两年之内实现3000亿元销售额存在很大挑战，“3000亿元以上销售规模的企业扩张能力更强，他们不但不会将市场拱手相让，反而可能向下吞并”。