竣工于2009年、作为广州地标双子塔之一的西塔（全称为“广州国际金融中心”）雄踞在珠江新城中央商务区中轴线上俯瞰羊城。其开发建设者是当地老牌房企——越秀地产。

2019年，越秀地产迎来多重利好。在政策背景上，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，重仓于此的房企争相“分食”，越秀地产或能从中受益。经过两年谈判，广州地铁以总代价61.6亿港元认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后，广州地铁持股19.9%，成为越秀地产第二大股东。这一强强联合被业内认作“亲上加亲”。宣布认购的同日，越秀地产发布了2018年年报：公司全年实现合同销售额577.83亿元，同比上升41.4%，交出了一份令投资者比较满意的成绩单。

不过，在粤港澳大湾区利好加持、扩张动作顺利的时间节点，越秀地产董事长兼执行董事林昭远宣布，公司2019年销售目标为680亿元，增幅17.68%。业内认为，这一目标增速略显保守。也有观点认为，此前重金拿下多个“地王”项目拖累了越秀地产扩张的步伐，令其目标趋于谨慎。

千亿元目标的背后

年报显示，越秀地产2018年实现营收约264.3亿元，同比增长11.1%；核心净利润约28.1亿元，同比增长19.6%。克而瑞统计数据显示，越秀地产2018年流量销售额为531亿元，行业排名第54位，与2017年第47名相比有所下滑。而截至报告期末，越秀地产总负债1259.1亿元。

越秀地产借贷成本增加也不容忽视。年报显示，2018年公司借贷成本总额37.96亿元，与2017年22.09亿元相比，增长71.84%。越秀地产对此解释为，“受到银行借贷和债劵总额同比增长以及融资市场趋紧影响”。

在2017年业绩发布会上，越秀地产时任董事长张招兴曾表示，公司目标为“2020年销售规模800亿元，冲击1000亿元”。林昭远接任后也曾多次公开表示：“2020年冲刺千亿元的目标不变。”但其2019年销售目标似乎与既定目标有相当距离，让投资者颇有质疑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“越秀地产2020年达成预期目标有难度。市场有降温风险，房企竞争也比较大。”林昭远对此曾回应称，2020年“保800亿元，争1000亿元”是公司“十三五”的努力目标，今年的增长目标是基于当前市场形势的预判。

楼市调控不断深入，不少房企开始强调“稳”字当头，主动“刹车”，降速保质求稳成为普遍共识。越秀地产的负债伴随其大手笔扩张动作，据悉，今年计划拿地权益额约159亿元。越秀地产相关负责人表示，截至去年年末，公司净借贷比率为61.2%，同比下降11.6%，在房企中属于较低水平；整体债务结构也较为合理，公司在满足发展需要的同时十分重视财务安全，未来将根据资金需求、市场状况、融资成本等情况开展融资工作。

多重利好下选择降速

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，重仓于此的一众房企“喜上眉梢”，碧桂园、中国恒大、万科地产等粤系房企开始领跑。

以总部所在地计算，全国房企十强中的半数位于粤港澳大湾区。这里是房企“必争之地”，越秀地产则具备了强大的“主场”优势。

林昭远强调，公司合计1941万平方米土地储备中，约48%位于大湾区，2018年的九成新增项目储备亦在这里；2019年，在稳增长的基础上，公司预计在大湾区新开项目8个，占全国新开项目一半。

广州地铁宣布投资越秀地产，意味着越秀地产“轨交+物业”战略正式启动，后者将持续获取优质轨交地产项目。相关负责人表示，“轨交+物业”的发展模式未来将加速推进和深化，双方关系会更加紧密，共同深耕大湾区轨交沿线综合开发，包括参与场站上盖综合体建设及周边物业等。越秀地产投资者关系部总经理姜永进认为，房企获取资源的方式不止一种，还包括二级市场并购、为产业园区配套商业和住宅等。

“按照越秀地产持股51%、广州地铁持股49%的方式，双方将互利共赢。”针对这一合作模式，姜永进认为，“越秀地产要打出组合拳优势，‘地铁上盖’最有价值，建住宅最有利于现金流和快周转。”

但多重利好和主动出击并未形成理想预期。亿翰智库提供的数据显示，2019年房企销售目标同比去年增幅均值为21%，下降逾20个百分点。其中，2000亿元规模及以上房企目标多为10%~15%；千亿元规模及以上房企目标多为15%~20%；千亿元规模以下房企目标多为20%~30%。

越秀地产的预期或与调控限价、房企利润受压有关。张招兴去年称，因限价问题，部分达到条件的项目将推迟入市，“有些房企资金周转紧张，但越秀售卖要看时机”。

“主流观点认为今年楼市降温是大趋势，房企目标保守多是受此预期影响。”严跃进强调，“房企还会面临很多新情况。比如，粤港澳大湾区发展战略提升，从对既有土地项目开发的角度看，惜售心理也很正常。”对此，越秀地产相关负责人回复称，2019年超过1300亿元的可售货量足以支撑销售增长，公司会根据市场态势做动态调整。

与此同时，“轨交+物业”的发展模式令越秀地产面临转型难题。随着城镇化进程不断推进、城市边界不断扩张，轨道交通因运输效率较高成为城市发展首选，很多房企开始向TOD（以公共交通为导向的商业开发）项目转型。这类项目有别于“地铁上盖”，其业态更丰富，但工程复杂、技术门槛高、开发周期长。受限于技术等条件，目前全国能做TOD项目的房企为数不多。

同时，TOD项目开发需要更强的成本控制和资金周转能力。“一是开发周期长、沉淀资金多，要求资金实力雄厚。二是需要引进新兴产业而非传统产业，要有相关资源。三是要与城市公共交通、产业规划、住宅与商业地产开发融合，需要有超前的规划意识、广泛的产业资源、强大的统筹能力和丰富的运营经验。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

业内人士还认为，越秀地产目标谨慎也可能因受“地王”影响。自2013年起，越秀地产通过地产基金合作模式，频繁出手高价“地王”，将广州海珠（单价）、萝岗（单价）和武汉精武路三块“地王”收入囊中。但是，“地产+基金”模式使其项目权益占比降低，导致越秀地产部分指标下滑。

面对粤港澳大湾区的新转向标，越秀地产能否借势突围，实现既定目标？与广州地铁携手，能否通过获得轨交沿线土地资源实现规模扩张？这些还需要时间验证。