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多重利好下增速放缓 越秀地产的“千亿”之路
2019-04-23 13:18:30来源:中国建设报    作者:陈月芹

竣工于2009年、作为广州地标双子塔之一的西塔(全称为“广州国际金融中心”)雄踞在珠江新城中央商务区中轴线上俯瞰羊城。其开发建设者是当地老牌房企——越秀地产。

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2019年,越秀地产迎来多重利好。在政策背景上,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,重仓于此的房企争相“分食”,越秀地产或能从中受益。经过两年谈判,广州地铁以总代价61.6亿港元认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后,广州地铁持股19.9%,成为越秀地产第二大股东。这一强强联合被业内认作“亲上加亲”。宣布认购的同日,越秀地产发布了2018年年报:公司全年实现合同销售额577.83亿元,同比上升41.4%,交出了一份令投资者比较满意的成绩单。

不过,在粤港澳大湾区利好加持、扩张动作顺利的时间节点,越秀地产董事长兼执行董事林昭远宣布,公司2019年销售目标为680亿元,增幅17.68%。业内认为,这一目标增速略显保守。也有观点认为,此前重金拿下多个“地王”项目拖累了越秀地产扩张的步伐,令其目标趋于谨慎。

千亿元目标的背后

年报显示,越秀地产2018年实现营收约264.3亿元,同比增长11.1%;核心净利润约28.1亿元,同比增长19.6%。克而瑞统计数据显示,越秀地产2018年流量销售额为531亿元,行业排名第54位,与2017年第47名相比有所下滑。而截至报告期末,越秀地产总负债1259.1亿元。

越秀地产借贷成本增加也不容忽视。年报显示,2018年公司借贷成本总额37.96亿元,与2017年22.09亿元相比,增长71.84%。越秀地产对此解释为,“受到银行借贷和债劵总额同比增长以及融资市场趋紧影响”。

在2017年业绩发布会上,越秀地产时任董事长张招兴曾表示,公司目标为“2020年销售规模800亿元,冲击1000亿元”。林昭远接任后也曾多次公开表示:“2020年冲刺千亿元的目标不变。”但其2019年销售目标似乎与既定目标有相当距离,让投资者颇有质疑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“越秀地产2020年达成预期目标有难度。市场有降温风险,房企竞争也比较大。”林昭远对此曾回应称,2020年“保800亿元,争1000亿元”是公司“十三五”的努力目标,今年的增长目标是基于当前市场形势的预判。

楼市调控不断深入,不少房企开始强调“稳”字当头,主动“刹车”,降速保质求稳成为普遍共识。越秀地产的负债伴随其大手笔扩张动作,据悉,今年计划拿地权益额约159亿元。越秀地产相关负责人表示,截至去年年末,公司净借贷比率为61.2%,同比下降11.6%,在房企中属于较低水平;整体债务结构也较为合理,公司在满足发展需要的同时十分重视财务安全,未来将根据资金需求、市场状况、融资成本等情况开展融资工作。

多重利好下选择降速

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后,重仓于此的一众房企“喜上眉梢”,碧桂园、中国恒大、万科地产等粤系房企开始领跑。

以总部所在地计算,全国房企十强中的半数位于粤港澳大湾区。这里是房企“必争之地”,越秀地产则具备了强大的“主场”优势。

林昭远强调,公司合计1941万平方米土地储备中,约48%位于大湾区,2018年的九成新增项目储备亦在这里;2019年,在稳增长的基础上,公司预计在大湾区新开项目8个,占全国新开项目一半。

广州地铁宣布投资越秀地产,意味着越秀地产“轨交+物业”战略正式启动,后者将持续获取优质轨交地产项目。相关负责人表示,“轨交+物业”的发展模式未来将加速推进和深化,双方关系会更加紧密,共同深耕大湾区轨交沿线综合开发,包括参与场站上盖综合体建设及周边物业等。越秀地产投资者关系部总经理姜永进认为,房企获取资源的方式不止一种,还包括二级市场并购、为产业园区配套商业和住宅等。

“按照越秀地产持股51%、广州地铁持股49%的方式,双方将互利共赢。”针对这一合作模式,姜永进认为,“越秀地产要打出组合拳优势,‘地铁上盖’最有价值,建住宅最有利于现金流和快周转。”

但多重利好和主动出击并未形成理想预期。亿翰智库提供的数据显示,2019年房企销售目标同比去年增幅均值为21%,下降逾20个百分点。其中,2000亿元规模及以上房企目标多为10%~15%;千亿元规模及以上房企目标多为15%~20%;千亿元规模以下房企目标多为20%~30%。

越秀地产的预期或与调控限价、房企利润受压有关。张招兴去年称,因限价问题,部分达到条件的项目将推迟入市,“有些房企资金周转紧张,但越秀售卖要看时机”。

“主流观点认为今年楼市降温是大趋势,房企目标保守多是受此预期影响。”严跃进强调,“房企还会面临很多新情况。比如,粤港澳大湾区发展战略提升,从对既有土地项目开发的角度看,惜售心理也很正常。”对此,越秀地产相关负责人回复称,2019年超过1300亿元的可售货量足以支撑销售增长,公司会根据市场态势做动态调整。

与此同时,“轨交+物业”的发展模式令越秀地产面临转型难题。随着城镇化进程不断推进、城市边界不断扩张,轨道交通因运输效率较高成为城市发展首选,很多房企开始向TOD(以公共交通为导向的商业开发)项目转型。这类项目有别于“地铁上盖”,其业态更丰富,但工程复杂、技术门槛高、开发周期长。受限于技术等条件,目前全国能做TOD项目的房企为数不多。

同时,TOD项目开发需要更强的成本控制和资金周转能力。“一是开发周期长、沉淀资金多,要求资金实力雄厚。二是需要引进新兴产业而非传统产业,要有相关资源。三是要与城市公共交通、产业规划、住宅与商业地产开发融合,需要有超前的规划意识、广泛的产业资源、强大的统筹能力和丰富的运营经验。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

业内人士还认为,越秀地产目标谨慎也可能因受“地王”影响。自2013年起,越秀地产通过地产基金合作模式,频繁出手高价“地王”,将广州海珠(单价)、萝岗(单价)和武汉精武路三块“地王”收入囊中。但是,“地产+基金”模式使其项目权益占比降低,导致越秀地产部分指标下滑。

面对粤港澳大湾区的新转向标,越秀地产能否借势突围,实现既定目标?与广州地铁携手,能否通过获得轨交沿线土地资源实现规模扩张?这些还需要时间验证。

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