中国房地产业协会会长 冯 俊

当前，中国经济社会与房地产业都进入了新的发展阶段。这一阶段有四个特征：一是以住房为主要产品的房地产业从普遍短缺逐步走向供需基本平衡；二是从数量型规模扩张走向质量品质提高；三是结构性矛盾更加突出；四是系统性风险防范压力显现。

在这个阶段，要认识到市场短期平衡不代表长期平衡，局部平衡不代表全局平衡，市场平衡不代表人民群众美好生活的需要被满足。总体看，人口净流入强度高的城市，住房的供需矛盾还会在相当长的时间里存在；人口减少的地区，虽然住房数量表现的供应不足不再是主要矛盾，但群众会对居住品质提出更高要求，住房供需矛盾的表现形式前所未遇，不能简单地以数量评判。所以，改善供给是住房发展的重要方面，要满足人民群众日益增长的美好生活需要，使群众居住得健康、舒适、体面，还有很长的路要走。

改善住房供应结构是改善住房供给的重要方面。人口流入是城市经济增长的重要动力源，租赁住房供应不足会成为主要的住房矛盾，要对住房发展的主要矛盾和矛盾的主要方面有准确判断。在经济增长能力强尤其是人口净流入强度高的城市，发展租赁住房应作为重点，包括四方面工作：

一是增加租赁住房的有效供给。解决供应不足的方法是增加供给，包括新建和改造那些不完全适应居住生活条件的房屋。以租赁方式解决住房问题的人群，相对于社会其他群体总体收入较低、工作流动性强、家庭结构较简单（有些是单身），居住生活方式也有别于城市中稳定居住的家庭，对炊事、家政服务、安全管理和社交等方面要求完全不同，但工作强度高。因此，租赁住房的空间结构、居住生活的服务内容，就会与一般意义的住房产生很大差别，租金亦需与其支付能力相适应。增加租赁住房的供给，必须建立在适用需求特征的基础上。

二是提高现有住房资源供应的效率。租赁住房的供应源主要是私人市场。供应量理论上取决于闲置住房的数量，但这些闲置住房并不必然形成供应，形成供应的也未必与需求吻合。动员这部分资源并使其高效利用，是改善租赁住房供需矛盾的重要方面。一个方式是由专业机构将分散的资源组织起来，提供专业化服务；另一个方式是将分散资源使用中具有共性的公共服务和社会服务组织起来，使租赁住房的群体能够有效改善居住生活条件。

三是解决住房租赁市场存在的突出问题，包括市场信息不对称、信用不支持、质量不保证；住房租赁信息鱼龙混杂，虚假信息充斥；执业人员缺乏专业训练、素质不高、个人利益倾向明显等，不但损害消费者利益，也容易造成住房出租者利益损失。解决这些问题要靠法制建设、市场规范和自律机制。

四是推进数字技术应用。解决这一问题可贯穿于前述三方面的全过程，使之成为更有效实现目标的技术手段。智慧租赁不是做花边文章，而是实实在在地解决问题。数字技术的应用将改变住房建造、交易、管理、居住等服务方式，提高经济运行和社会服务效率。在住房租赁领域推进数字技术应用，能更准确地了解需求、改善供给、利用有效资源，使市场更加规范、保障租赁双方权利，使租赁住房的人群生活更加美好。