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依托数据驱动 智慧发展住房租赁
2019-03-29 00:00:00来源:中国建设报

蛋壳公寓副总裁 林 甦

党的十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在党的十九大精神指引下,住房租赁发展进入新阶段,经营主体和经营模式趋于多样化,为住房租赁市场注入了新活力。

培育发展住房租赁市场有利于进一步优化房地产市场供给结构、满足城市居民特别是新市民的住房需求、缓解供需矛盾、促进房地产行业健康发展。数据驱动下的智慧租赁业务发展是大数据时代的必然要求,有助于全面提升住房租赁服务水平、促进行业纵深发展、更好地服务民生。

智慧发展住房租赁的重要意义

依托大数据驱动,智慧发展住房租赁、开展住房租赁业务精细化运营具有重要意义。一方面,可帮助政府及时掌握住房租赁市场的真实情况,更好地指导和监管行业发展;另一方面,有利于解决住房租赁市场长期存在的结构错配难题,真正打造公众满意的住房租赁市场。

一是数据化、精细化运营引领行业发展。住房租赁企业创新发展的过程也是运营管理房源数量不断增多、装配改造效率和质量不断优化、服务水平不断提升、规模化效应逐步显现的过程。数据化、精细化运营已成为整个行业发展的必然方向。如果企业停留在简单靠人力驱动、粗放经营的传统租赁模式中,必将被整个行业所抛弃。蛋壳公寓作为智慧发展租赁的先行者,拥有智能决策的数字大脑——商业智能(BI)系统。该系统具有突破专业局限、降低人力成本、规避道德风险等特点,可减少对人的依赖。

二是提供数据参考,助力政府决策。住房租赁是实现住有所居的重大民生工程,也是正在不断创新发展的新兴行业。在行业及行业内企业规范经营的同时,更需要政府加强对行业的指导和监管。在“互联网+”背景下,大数据已成为企业和政府决策的重要依据。整个住房租赁领域拥有海量的数据信息且随着发展呈几何级数不断增长。借助大数据的挖掘和分析技术进行行业和市场分析,以智慧手段研判住房租赁市场发展趋势,可为政府有关部门提供丰富的决策参考依据,从而更好地指导行业健康规范发展。

三是促进住房租赁健康发展,服务公众需求。随着消费升级,租房主力军——广大年轻群体已不仅仅满足于“有房可租、租房可住”,而是希望在承受能力范围内实现“有品质的租住”。只有依靠智慧租赁、基于数据决策,才能更好地把握租赁客群的需求痛点、调整租赁行业的产品供应结构、切实解决结构错配难题,真正让公众满意。

BI系统推动蛋壳公寓智慧发展

基于BI系统,蛋壳公寓不断提高核心竞争力、谋求差异化发展,实现标准化、绩效化和规模化运作,促进企业健康发展。主要体现在以下三个方面:

一是依托数据驱动,立足需求导向。2016年12月21日,习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出,要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点。

蛋壳公寓坚持“从人到房”的需求导向而非“从房到人”的供给导向,从租赁客户群体的实际需求出发,提供与之相匹配的租住方案。针对新市民中毕业大学生、进城务工人员等的不同需求,考量其年龄分布、学历背景、租住偏好等多方面因素,由BI系统收集、处理、综合分析并精准构建客户画像、提炼客户实际需求,从而有针对性地设计产品,大幅提高客户的满意度。

二是贯穿业务全流程,全面把控潜在风险。当前,公寓运营商主要面临四种风险,即公寓选址风险、收房价值风险、产品投入风险和出租价格风险。BI系统可提供包括收房、量房、装修、配置、出房和客户服务在内的全流程服务。选址、定价等,BI系统也都能完成。进入一个城市之前,BI系统通过数据将空间网格化并叠加交通质量、企业布局、商圈热度、租户偏好、未来规划等多种因素,进行时空规划和标记宜租性,具有很强的跨城市复制能力。

三是数据决策赋能,数据资产沉淀。通过精细化运营思路、数据决策赋能产品打造,蛋壳公寓形成数据资产沉淀。在数字城市建设方面,赋能各城市高层决策人员,通过多维度经营诊断让问题一目了然。在小区建设方面,赋能线下人员,通过区域知识深度整合快速打造社区专家。

在对武汉市宜租性和产业结构分布分析中,蛋壳公寓利用BI系统收集分析实时LBS(地理信息)空间数据、租房市场价格数据、目标人群偏好调研数据和行业研究数据,得出各区域产业布局和居住热度情况。分析结果显示,热点居住区包括汉口区域、武昌区域和洪山区域。其中,汉口区域为商业区,武昌区域为科技类企业聚集区,洪山区域则兼有科技和制造业。江岸区域和洪山光谷是居住外溢区。其中,江岸区域为新商业区;洪山光谷的主产业为高新技术,也属于内生居住区。此外,汉阳区域为制造业区,居住热度低。

助力政府打造智慧住房租赁

住房租赁既是民生工程,也是城市经济发展的重要组成部分。作为具有强烈责任感和使命感的公寓运营商,蛋壳公寓一直在思考如何在住房租赁市场中更好地助力政府。智慧住房租赁的打造为政府建设智慧城市提供了基础性支持。

一是数据赋能城市住房租赁服务平台。基于十个城市的租赁业务发展时空规划、资产风险把控、数据资产沉淀等方面的数据积累,蛋壳公寓可实现数据赋能城市住房租赁服务平台建设。通过协助平台功能的不断扩展和完善,促进政府职能的高效实现,并为政府部门提供有效的监管渠道,实现政府职能、市场资源、科学技术的有机结合,助力城市智慧发展。同时,为政府提供城市地块宜租性分析、租赁人群分析,助力政府因城施策,精细化管理住房租赁市场。

二是推动建立行业信用体系。目前,住房租赁行业仍存在信用信息孤岛现象。在智慧数据化发展进程中,房源情况、租客信息、经纪人及从业人员的行为乃至企业合规经营等方面的内容都将被一一记录、有迹可循,进而形成住房租赁行业大数据。不少企业已开始从标记违规违纪从业人员等方面着手,在内部逐步搭建信用体系。在此基础上,未来可望通过行业协会指导和组织、大型企业联动,建立住房租赁企业、中介机构和从业人员信用体系,搭建行业信用信息共享平台,推行行业白名单激励制度和黑名单联合惩戒制度,为政府监管提供有力抓手。

未来,蛋壳公寓还将继续坚持数据驱动业务发展,通过BI系统的不断改造升级,推动智慧产业与住房租赁产业深度融合发展,助力住房租赁智慧发展。


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