日前，住房和城乡建设部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警提示，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

预警提示正当其时，不但向房地产指标涨幅大的城市敲响了警钟，也为全国各地进一步落实房地产市场调控城市主体责任敲响了警钟。今年第一季度以来，在部分二线城市和热点城市里出现了地价、房价波动幅度较大，以及新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大等现象。以土地市场为例，诸葛找房数据显示，今年4月，全国主要地级市土地成交规划建筑面积为14622万平方米、同比上涨13.87%。在土地市场热度较高的二线城市，出现房企高溢价拿地的现象。

分析人士认为，高溢价拿地只是个别案例。当前，土地市场整体运行平稳。但是，部分二线城市和热点城市出现的升温苗头不可忽视，土地市场的热度最终将体现在房价上。今年以来，住房和城乡建设部已经两次发出预警提示，以督促地方城市进一步落实房地产市场调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

部分城市出现升温苗头 涨幅受关注

近期，部分二线城市地价、房价的变化受到关注。

在土地市场方面，中国指数研究院数据显示，今年1月至4月，全国土地成交金额前十名城市累计成交额达4838亿元、同比增长6%。其中，二线城市土地市场成交额表现突出。据不完全统计，仅5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交32宗地块，单日成交金额近300亿元，多宗地块拍出高溢价率。

中原地产首席分析师张大伟认为，从全国来看，土地市场依然处于平稳中。二线城市最近活跃度很高，原因之一是限价政策的部分调整影响了企业预期，同时还与房企融资机会增加有关。不少房企今年采用集中发债或其他融资模式，缓解了资金紧张问题，对拿地形成助推作用。

中原地产研究中心数据显示，截至5月14日，29家房企年内拿地金额总额均超过百亿元，而2018年同期只有24家、2017年同期则只有18家。其中，融创中国拿地金额高达626亿元，逾十家房企拿地金额均超过200亿元。仅4月份单月，融创中国在招拍挂市场权益拿地金额就超过了285亿元。

有分析认为，当前，房企在土地市场盲目追高面临多重风险。中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性取决于需求支撑和未来房价的走势，但这二者都存在较大不确定性。当前，高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

易居研究院数据显示，今年4月，二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米，环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%。其中，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较为明显。克而瑞机构在研报中认为，尽管土地市场出现了一定的回暖迹象，但整体上看，这些地块只是个别案例。对此，部分房企也保持清醒的认识。一位房企负责人告诉记者，对于郑州市场，虽然长期看好，但也不会冒险高价拿地。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，市场热度可以从新房和二手房成交价格、土地市场热度以及二手房挂牌价格三个维度判断。市场热度依然较高的二线城市，未来政策继续加码的可能性较高。三四月房价涨幅较高以及土地市场较热的城市，如杭州、武汉等，后续政策“微”收紧的可能性较大。

除了土地市场，房价变动也备受关注。国家统计局数据显示，今年4月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。

“从58安居客房产研究院的线上监测数据来看，市场升温的曲线已趋平缓。”张波认为，预计2019年房地产市场“微调节”将持续存在，政策在不同城市的体现方式会更为多样化，这是长效机制下调控更加精准的体现。

恒大研究院近期在一份研究报告中认为，相比过去的房地产调控，长效机制主要有两大转变：一是夯实城市主体责任。随着调控主体由中央变为地方，地方政府拥有更大的调控自主权，可根据实际情况自主选择调控政策组合，因地制宜、精准施策。中央则变为监督考核者，加强对各地房地产市场的监测预警和考核评价。二是强调因城施策、一城一策。

坚持“稳”字当头 落实长效机制

今年的政府工作报告明确指出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

今年4月19日召开的中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

国家统计局的数据显示，今年4月，在全国70个城市中，新房价格上涨的城市数量依然处于高位。其中，有67个城市的房价环比上涨，仅赣州、韶关两个城市出现环比下调，桂林环比持平。在上涨城市中，秦皇岛的涨幅最大，环比上涨1.8%；重庆、昆明、北海紧随其后，上涨1.2%。从同比来看，70个城市的新房价格全部上涨。其中，西安涨幅23.8%，呼和浩特、秦皇岛、贵阳、大理等城市的涨幅超过两成。

部分城市升温，政策监管随之而来。在4月19日对6个房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示的基础上，近日，住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，预警提示说明房价管控工作一直没有松懈，是“房住不炒”政策思路的体现，也有助于各地房价稳定政策的出台。尤其是近期苏州市做了一个较好的表率，对于核心区域房价炒作过多的领域进行积极管控。预计后续其他类似城市也会有房价管控政策的出台。这对于打击“炒房炒地”行为将起到积极作用，也体现了稳地价、稳房价、稳预期的调控决心。

近日，房地产融资乱象也被列入政府监管范围。5月17日，为全面贯彻党中央、国务院关于金融工作的决策部署，打好防范化解金融风险攻坚战，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，多处整治内容涉及房地产领域融资乱象，具体包括：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

严跃进认为，近期，部分城市土地市场升温、高价地明显增加、溢价率继续攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。“中国银保监会要求整治表内外资金和信托贷款直接或变相用于土地出让金融资。预计对于房企拿地的资金审核力度会强化，进而抑制冲动拿地现象。”同时，他指出，中国银保监会要求整治个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房，意味着对于个人信贷的管控也会强化，进而堵住投机炒房等行为。

值得注意的是，为切实落实房地产市场调控城市主体责任，不少城市积极作为、出台措施。5月11日晚，苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，要求在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新建商品住房购房人自取得不动产权证满三年后方可转让；苏州工业园区全域二手住房购房人取得不动产权证满五年后方可转让。同时，调整土地出让报价规则，将条件从定值调整为区间设置；将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%~10%；将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%~25%。

长沙市发布的《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》明确要求，从4月22日起个人购买家庭第二套改善性住房按4%征收契税。

张大伟认为，“房住不炒”意味着未来楼市政策将依然打击投机行为。整体来看，除信贷以外，今年各地的房地产政策依然是微调越来越多。对于房地产市场调控，城市负主体责任的大原则不会变。