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多家上市房企受“拷问” 监管逻辑聚焦发展质量
2019-05-28 11:26:48来源:中国建设报    作者:陈月芹

上市房企频受监管部门问询,正成为防范化解行业风险的一道“防火墙”。随着2018年年报季落下帷幕,不少上市房企交出亮眼的业绩报表。与此同时,监管部门近期也频频发出问询函,为房企年报“卸妆”,一探数据背后的虚实。

5月20日,继新城控股16问、泰禾集团19问之后,金科股份收到监管部门问询函。据不完全统计,目前已有金科股份、新城控股、泰禾集团、光明地产、阳光股份、珠江实业、万通地产、红星美凯龙等逾十家上市房地产公司收到交易所年报事后审核问询函,内容涉及公司负债、流动性、盈利能力等多方面。

年报季后,交易所对上市房企年报进行问询是常规动作,但有观点认为今年这一动作较为频繁。对此,协纵策略管理集团创始人黄立冲对《中国建设报·中国房地产》表示,监管机构此举的出发点在于更加关注监控房地产风险,防止房地产公司过度举债,确保行业稳定健康发展。

盈利能力的可持续性受关注

梳理今年以来各大房企收到的问询函可以发现,盈利能力的可持续性、负债、存货减值、资金往来等账面上的常见问题是监管部门关注的重要方向。

5月20日,深交所向金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科股份”)发出年报问询函。针对该公司2018年年报中,净利润较营收增幅相差悬殊、经营现金流量金额大幅增加、是否存在短期偿债风险及相应应对措施等提出质疑,并要求公司披露资金受限情况、近两年审议通过的财务资助实施情况以及公司董事、监事、高级管理人员与公司房地产跟投计划的情况等。

企业年报显示,2018年,金科股份实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿元规模,其中营收412.33亿元,相比上期增加18.63%;实现归属于母公司净利润38.85亿元,相比上期增加93.85%,净利润增幅远超营收增幅。对此,监管部门要求金科股份说明净利润和毛利率增幅较大的原因。

由企业2018年年报可以看出,2018年,金科股份的土地储备增加,新增土地储备主要位于一二线城市。而近两年来,金科股份重仓的一二线城市面临严厉的调控政策。在限价等政策不放松的背景下,公司毛利率是否能维持一定水平仍是疑问。此外,在年报中,公司财务费用相比2017年出现大幅下降,从4.72亿元降至0.5亿元。利息费用与2017年基本持平,分别是5.59亿元和5.43亿元。但是,利息收入却激增至5.37亿元,相比2017年的1.23亿元有大幅增长。对此,监管部门要求金科股份解释相关财务费用的影响过程及其合理性。

除了金科股份,光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”)的盈利能力引起监管部门关注。企业年报显示,光明地产2018年营收204.94亿元,同比下降1.53%;归母净利润14.18亿元,同比下降27.17%,增速较上一年下降119.72个百分点,其中公司向关联方出售丽水路商业地产,实现归母净利润4.11亿元。同时,公司2018年签约金额244.59亿元,同比增长3.37%,增速较上一年下降21.67个百分点。

5月11日,上交所向光明地产发出问询函,要求光明地产说明重组业绩承诺期后,房地产业务业绩显著下滑、销售增速放缓的原因,并结合2018年公司营收和归母净利润中的关联交易比例、交易定价和交易目的等,充分评估公司房地产业务的开发能力及业务发展的可持续性,还要求公司披露改善房地产业务业绩下滑情况的具体措施。

光明地产在回复问询时称,公司项目主要位于长三角和中西部省会中心城市,也即处于政府严格调控的城市。由于城市限购政策,再加上限价、限贷政策,项目限售价远低于市场价,有些城市甚至低于成本价,公司不得已采用策略性持有以等待更好的销售时机,以便真正实现效益最大化目标。同时,部分城市限制网签备案速度,已明确购房需求的客户无法正式签订预售合同,造成公司的销售无法及时实现。未来,公司将采取坚持销售龙头、强化成本管控、加强运营管控、拓宽融资渠道等措施,改善房地产业务业绩下滑情况。

资金杠杆与规模扩张如何平衡

有分析人士认为,当融资渠道逼仄、政策持续高压、面临传统盈利困境时,作为资金密集型行业,房企不得不加杠杆进行规模扩张以抢占市场话语权,这加剧了房地产的不稳定“因子”,其资金链越发引起监管部门关注。监管部门的问询释放了对高杠杆运营房企严苛管理的信号。从房企近年拿地成本、市场变化也可见,未来房企仍要平衡好资金杠杆与规模扩张的问题。

根据企业年报,金科股份去年期末资产负债率83.63%,处于同行业较高水平;速动比率0.38,同比下降0.06个百分点;一年内到期的有息负债600.90亿元,同比增长54.46%;货币资金期末余额298.52亿元。同时,公司存货周转率由0.31降至0.23、流动比率由1.71降至1.55、速动比率由0.44降至 0.38。对此,监管部门要求金科股份结合在售项目回款情况、金融机构授信额度等量化分析,说明公司是否存在短期偿债风险及相应的应对措施。

截至2018年12月31日,金科股份短期借款期末余额31.96亿元,一年内到期的非流动负债期末余额244.43亿元,货币资金期末余额298.52亿元。监管部门在问询函中表示,公司财务费用对公司经营业绩影响重大,要求金科股份解释公司存在大规模债务且负担高额融资成本时,维持较高货币资金余额的原因及其合理性。

中诚信证评出具的评级报告指出,金科股份债务规模上升较快,杠杆比例仍处于较高水平。截至2018年年末,公司总债务848.16亿元,同比增长24.57%,净负债率145.54%。同期末,公司短期债务302.99亿元,占总债务比例35.72%,货币资金对短期债务不能完全覆盖,面临一定再融资压力。

5月8日,泰禾集团收到了深交所发出的问询函。全文涉及现金流、回款情况、偿债能力、销售额、存货高企、自持商业出租率低、改变房地产用途、关联交易等19个问题。深交所的第一问,直指泰禾集团的偿债能力。

企业年报显示,2018年度,泰禾集团经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。同时,公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

数据显示,2018年,根据证监会行业分类,在135家A股房地产业上市公司中,存货规模突破千亿元的公司有15家,泰禾集团是其中之一,当期存货1735.28亿元,占公司资产总额的71.37%,主要为土地和房屋。得益于前几年的大量拿地,自2013年以来,泰禾集团的存货规模名列前茅,在135家A股房地产业上市公司中,存货稳定活跃在前20名,2016年进入前10名,2018年上升至第6名。

根据泰禾集团公布的信息,在债务结构方面,截至2018年年底,集团短期借款占比12%,而一年内到期的非流动负债占比高达30%。在问询函中,监管部门要求泰禾集团结合开发项目回款情况、融资能力等,说明公司相关资金安排,分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。但在5月15日晚间,泰禾集团发布公告称,将延迟回复,且没有公布具体回复时间。

值得注意的是,有分析认为,由于年报结转具有滞后性,2018年年报结转的数据反映的是两年前的情况。综合多家房企近期表现,2019年房企新拍出的高价地块,未来仍然存在入市难题。同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,目前房企激进拿地,可能会重新导致企业偿债压力的增加,从而增加运营风险。

Wind数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。4月以来,不少大中型房企积极拿地。其中,热点城市土地对房企吸引力较强,比如杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。有业内人士指出,房企此时想抓住拿地窗口期扩张,同时也要平衡高负债。

问询增多背后 监管逻辑更加明确

除了企业年报数据,股市异常波动也在监管部门强管控的视线之内。此轮问询中,针对在转型过程中存在的股东集中减持、同业竞争以及不规范信息披露带动股价波动情况,多家企业被点名。

“目前房企收到问询函的频率明显增加,说明很多房企当前粉饰财务数据的现象非常多,这或是为了降低负债以及改善利润等数据。不过很显然,类似做法在后续将面临严格监管,房企在此类领域需要谨慎。”易居房地产研究院总监严跃进认为,问询增多背后表明监管逻辑更加明确。

在5月10日被上交所对重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性及资金往来这四大问题进行问询后,光明地产发布了股东上海农工商绿化有限公司(以下简称“农工商绿化”)违规减持公司股份及致歉的公告。据悉,农工商绿化为光明地产控股股东光明食品(集团)有限公司(以下简称“光明集团”)的一致行动人。

黄立冲表示,在第一季度出现小幅回暖情况下,外资减少,内资较少流入房地产板块,而且在当前投融资收紧的背景下,股东减持透露出了对后市的不乐观态度,是投资者的“应激反应”。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,上市公司的实际控制人或大股东违规出售或增持股票,会直接损害中小投资者的利益,进而影响资本市场的公正性与可持续发展,同样也是市场监督的重点之一。

5月13日,*ST康达尔收到关于同业竞争问题的问询函。公开资料显示,京基集团在2018年11月正式收购*ST康达尔,并在2019年3月宣布拟收购阳光股份大股东所持股份,成为阳光股份实际控制人。对此,监管部门要求其结合公司及京基集团、阳光股份的主营业务情况,说明京基集团如何完成收购阳光股份、三方是否存在同业竞争的情况。

*ST康达尔在回复函中表示,公司虽然与京基集团、阳光股份在房地产销售上,存在同业竞争或潜在同业竞争情形,但因阳光股份主营业务以投资性房地产出租与资产管理为主,已逐步退出房地产开发业务,且现有房地产开发销售收入为销售住宅、商住等开发库存销售,近几年来没有开发新的楼盘,其与公司和京基集团之间不产生实质性竞争,不对上市公司构成重大不利影响。同时,虽然京基集团与*ST康达尔存在相同、相似业务。不过,京基集团在要约收购之时已作出了关于避免同业竞争的承诺。

58安居客首席分析师张波表示,如果存在同业竞争,则无法保证按完全竞争的市场环境来平等竞争,这会有利于大股东,但对中小股东来说是不公平的。他也补充道:“对同业竞争的问询是保证上市公司独立经营与可持续发展的必要条件,也是上市公司监管的重点之一。”

对于今年A股上市房企收问询函有所增多的现象,张波认为,这一现象应分两个层面看。一是今年交易所发出的问询函比例较往年比例有所提高,二是由于部分房企年报本身在利润率、负债率以及现金流等重要指标方面存在较大变化,尤其是影响财务指标的销售业绩、偿债能力、关联交易、投资性房地产项目在计量方面存在一些变化,这也需要其在公开市场上对投资者有一些更为清晰的说明。

与此同时,监管部门的监管逻辑更加清晰。5月11日,证监会主席易会满在中国上市公司协会2019年年会上表示,上市公司和大股东必须牢牢守住“四条底线”:一是不披露虚假信息,二是不从事内幕交易,三是不操纵股票价格,四是不损害上市公司利益。对于问题严重、拒不整改或整改不力的,证监会将综合运用监管措施、行政处罚、市场禁入、刑事移送等手段,追究公司特别是大股东,上市公司董事、监事及高级管理人员,实际控制人的责任。

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