近年来，随着房地产市场的不断发展和完善，房地产开发企业开始从高速增长向有质量的增长转变。产品质量和运营绩效得到重视，存量市场在规模和增速上都出现长期上扬态势。行业内兼并重构步伐趋稳，集中度有所提升。与此同时，受益于租售并举住房制度的构建，租赁市场持续蓬勃发展。其他细分领域如物流地产、物业服务等也发展较好。房地产上市公司在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有较强行业代表性，充分反映和折射出整个房地产行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向等方面的基本趋势，且日趋复杂多变的市场形势对房地产开发商提出了更高的要求。

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“中国房地产上市公司测评研究”对房地产上市公司进行了梳理，测评对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。

资本市场：2018全年低迷，2019春季反弹

2018年，A股市场呈现单边下跌格局，全年只在1月有一波蓝筹股行情。总体来看，不同市场间房地产板块表现基本一致，但A股房地产板块表现弱于大盘，而由于香港上市的地产股大部分是龙头房企，港股内房股板块全年跌幅相对较小，市场表现优于恒生中国100指数。

2019年春节后A股开启了一轮小牛市，地产板块也跟随大盘同步反弹，龙头房企表现更为优异。原因是各方面的共振。首先是宏观大环境转暖。财政政策上减税开始逐步发力，春节后采购经理人指数超预期，表明经济触底复苏。广义货币增速，信贷增速都超预期，资金面转向缓和。地产行业随着2016年“325新政”三周年，一部分刚需陆续获得购房资格，部分城市房价回暖。加上2018年房地产板块跌幅过大，本身就有反弹需求，种种利好叠加形成了共振。

运营规模：经营规模高速增长，趋势延续头部聚集

2018年，上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.40%；净资产均值为236.89亿元，同比上升20.51%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比上升33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比上升13.82%。各项规模指标中，总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。

2018年，房地产上市公司中规模优势型的企业约占33%，规模稳健型的企业约占15%，两类企业合计占比约48%；规模追赶型和规模滞后型两个阵营的企业分别占约16%和36%，合计占比约52%。总体来看，行业往头部集中的趋势更加明显，更多的企业进入规模优势型和规模滞后型区间。

从上市房企总资产规模来看，截至2018年末，总资产超过千亿元的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿元的企业有14家，约占上市房企总量的6.67%，其中，超过万亿元的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。

2018年前三季度房地产融资渠道依然保持收紧态势，四季度开始政策出现微调。总体来看2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从短期偿债能力指标来看，上市房企流动比率均值为171.24%，较2017年末下降20.67个百分点；速动比率均值70.73%，较2017年末下降10.79个百分点；现金流动负债比率均值为5.67%，较2017年末上升7.31个百分点。

2018年，综合流动比率、速动比率、净负债率和资产负债率等指标分析得出，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别约占上市房企总量的13%和24%，合计占37%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比约44%和19%，合计占63%。

从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，另外29%的企业资产负债率高于80%。

2018年，12家典型房企资产负债率均值为78.65%，较2017年上升1.8个百分点，有10家企业同比上升。扣除预收款项之后，12家典型房企的资产负债率均值为55.44%，较2017年下降15.19个百分点，12家企业均同比下降。12家典型企业净负债率均值为83.5%，较上年下降9.88个百分点，有7家下降。典型房企的负债水平相对行业平均水平较高，一方面是企业快速发展的需要，另一方面也反映出资金方对典型企业认可度较高。

盈利能力：外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出

2018年，上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。

从上市房企盈利能力类型分布来看，盈利下滑型企业数量明显下降，而盈利稳健型企业数量明显上升。盈利突出型和盈利稳健型企业数量分别占约12%和69%，二者合计占81%；盈利追赶型企业数量占比约为15%，盈利乏力型企业数量占比为4%，较上年下降1个百分点。

从各类型企业盈利能力指标具体表现来看，盈利突出型企业净利润均值和营业利润均值分别为124.09亿元和248.06亿元，净资产收益率均值和总资产净利率均值分别为18.02%和3.29%。另一方面，盈利乏力型企业数量虽然有明显下降，但整体亏损情况并未明显得到改善，平均亏损3.89个亿，2017年这一数据为4.44亿元，同时净资产收益率和总资产净利率均值均为负数，依次为-14.53%和-4.13%。

2018年，12家典型房企纷纷创出销售业绩新高，与此同时，大部分企业的资本报酬率水平有所提升，但净利率水平出现分化。

此外，典型企业费用控制压力分化明显，12家典型企业中有5家三费比率同比上升，恒大、世茂、中海等7家企业三费比率则有所下降，这与近几年各典型企业融资结构、融资成本、营销力度的差异及销售增幅与结转增幅的差异有关。但总体而言，典型房企的三费控制能力大幅领先于上市房企平均水平。

成长能力：业绩增速略有回调，拿地策略各有偏重

2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。具体来看，上市房企营业收入增长率均值为19.28%，同比下降4.82个百分点；净利润增长率均值为3.36%，同比下降28.29个百分点；净资产增长率均值为21.78%，同比上升3.07个百分点。从成长能力指标看，上市房企成长能力出现分化。

从成长能力类型来看，2018年，高成长性和中成长性企业占比分别为20%和34%，低成长性和弱成长性企业占比分别为10%和36%。整体来看，上市房企能力类型分布呈现出向两级分化的趋势，高成长性和弱成长性占比上升。

从企业成长能力指标的分布来看，2018年企业在营业收入增长率的分布向两端分化的趋势，大于20%的占比较上年增加；净利润增长率的分布则朝小于40%移动。具体在营业收入增长率方面，64%的企业营业收入出现正增长，较2017年低2个百分点。净利润增长率方面，52%的企业净利润录得正增长，较2017年低28个百分点；净利润增幅在0-40%的企业比重累计30%，较2017年上升1个百分点；净利润增幅大于40%的企业比重累计为22%，较2017年低29个百分点。总体来看，2018年增速数据有所回落。

总体来看，房企18年土地购置面积29142万平方米，土地成交价款16102亿元，同比均出现正向增长。2018年四季度开始，土地市场趋冷，房企土地购置面积增速持续四个月下降，表明企业对市场的预期偏向谨慎。至2019年一季度，市场销售出现回暖，不过从国家统计局的数据来看，2019年1到3月份，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。近期土拍市场已有转暖迹象，尤其是苏州、无锡、长沙等二线城市，去化周期均处于12个月以下，城市土地较为紧俏。

从各企业的土地储备情况分析，龙头企业的依然占据优势。短期内土地资源依然加速流向规模企业。

总体来看，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。房企或是快速发展取得规模优势，或是拿地方面能够拥有自己独特的渠道。

经营效率：周转效率保持平稳，存货规模稳步提升

2018年，上市房企经营效率保持平稳。2018年末，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本保持不变。

从经营效率类型分布看，2018年约32%的上市房企为高速周转型企业，约24%的上市房企为平稳经营型企业，两者合计占比约为56%，较上年上升21个百分点。与此同时，低速周转型和落后经营型企业占比则分别为11%和33%。

截至2018年底，上市房企存货总计11.46万亿元，其中，存货超过1000亿元的有29家，较去年增加1家，超过三千亿元的有8家。500亿元-1000亿元的有23家，300亿元-500亿元的有21家，100亿元-300亿元的有43家。

从企业周转与盈利模式的选择来看，2018年大型房企更倾向选择高周转模式，也有一些龙头房企选择了兼顾周转和盈利，而大部分追赶型的中型企业仍旧选择了低盈利高周转的策略。

社会责任：纳税金额快速增长，企业履行社会责任

2018年,房企责任意识逐渐增强，加大落实了企业责任的实施跟践行，上市房企在加强盈利能力、提升业绩的同时，积极主动的承担社会责任，使得社会发展和企业发展并行。从纳税指标来看，2018年，得益于年内上市房企业绩表现较好，纳税额大幅提升，均值为21.21亿元，同比增长42.73%。

从上市房企社会责任类型分布来看，2018年，约6%的上市房企属于高贡献度型，中贡献度型房企占比约为13%，两类合计占比为19%，而其余两类企业占比合计约为81%。高贡献型企业占比保持稳定。

产品和服务是房企践行社会责任的基础，上市房企在此方面通过对人居需求和城市的理解，依托技术手段，对产品进行提质升级，提升服务水平。此外，上市房企积极响应政府号召，参与保障房建设、城市更新、城市建设等。

在城市化进程快速发展中，我国加大了对生态保护和资源节约的关注，多家上市房企依托国家装配式建筑评价标准以及其他相关绿色建筑发展、建设技术、科技创新等相关标准，结合企业自身建造经验，也制定了一系列相关的建造标准和体系。

此外，上市房企在精准扶贫、乡村振兴等方面依托自身资源优势，分别从文化、异地搬迁、教育、健康、产业等多方面进行帮扶，且多数房企连续保持多年进行扶贫帮助，将扶贫与乡村振兴落到实处。不仅如此，上市房企在扶贫模式上积极探索帮扶模式，建立可持续发展机制。

在公益方面，上市房企在社区建设、服务、教育、安全教育、志愿者等多维度开展社会公益活动。

创新能力：产品升级营销赋能，智慧互联多元发展

创新为企业的发展提供了源源不竭的动力，2018年，政策延续“房住不炒”基调，因城施策，使房地产健康平稳发展。针对房地产的调控，上市房企也在不断求变，进行战略调整、产品打造、营销加码，以及深耕主业外衍生的多元化方向，房地产行业不再只是生产力的比拼，而是回归到产品竞争，对美好生活、人居需求关注加大，大多数上市房企积极打造差异化产品，减少同质化，并且物联网、大数据、AI等都会给企业带来新的发展空间。

物业服务创新方面，马太效应凸显，多家物业公司先后上市，并且物业服务也从单一的住宅服务向商业、办公、工业园区、景区、医院等多种业态延伸，通过“物联网、大数据、互联网”建立服务平台，采用技术创新将业主、决策层、物业工作人员及其他的相关生活服务结合起来，使得信息更透明，服务管理更加高效，万物互联的生态系统逐渐形成。

近年来，上市房企在营销方面不断探索，采用5M策略，建立精准有效的市场定位，营销动作前置，营销管控逐渐趋于标准化。互联网和大数据是很好的营销载体，上市房企的线上的流量传播也更加注重内容打造，线下营销增多，积极回应线上。

马拉松长跑运动为企业营销带来了新的关注点，纵向企业可以更好的植入客户群体，大众参与度较高，横向企业可以实现品牌理念、企业文化的正面推广。

随着房地产行业集中度提升，进入整合时代，传统的房地产发展逐渐靠近天花板，企业急需加大竞争力，关注如何在有限的空间进行多元的发展。年内，多家上市房企进行了战略上的创新调整，形成了“房地产+”的发展模式，在企业的主业基础上，向其他领域布局延伸，加大了对运营的重视度。

多元业务创新方面，上市房企在长租公寓、联合办公、产城融合、特色小镇、旅游文化、物流地产等积极布局。受国内政策利好和支持，上市房企积极布局养老产业和租赁市场。

此外，部分大型上市房企积极探索非地产相关领域，例如应用科技、新材料、人工智能、机器人、汽车、交通出行等行业。