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吞下上海占地最大旧改项目,佳兆业将如何消化?
2019-07-08 17:12:48    作者:陈月芹

7月3日,佳兆业集团控股有限公司(以下简称“佳兆业”)旗下的上海景湾兆业房地产开发有限公司以27.9亿元的底价竞得上海嘉定区徐行镇“旧改”商住地,楼面单价为13067元。

该项目是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目,项目总拆迁占地面积约15.52万平方米,是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。


旧改不甘“徐行”

拿下徐行“旧改”,佳兆业并不甘“徐行”。

资料显示,本次由佳兆业摘得商住地为徐行镇“城中村”改造项目地块,涉及嘉定区徐行镇12-01、12-04、12-06、12-08、13-03五幅小地块,总建筑面积约为21.35万平方米,其中住宅建筑面积约为16.13万平方米,占比75.6%,商业建筑面积5.21万平方米,占比24.4%。

在近日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》显示,到2035年,上海市常住人口控制在2500万左右,建设用地总规模不超过3200平方公里。在上海市总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高“五量调控”的土地利用基本策略背景下,佳兆业吞下徐行镇“城中村”改造项目备受业内关注。

佳兆业正展示出把“旧改”步伐迈出粤港澳,加快向全国输出的“野心”。

数据显示,截至去年底,佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,其中99.5%位于大湾区,这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目,包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。而这一数字仍在逐渐增加。

“特别是在深圳、广州这样的城市,你不靠旧改来(获取)土地储备的话,确实是面临更多的挑战。”佳兆业集团董事长兼联合创始人郭英成直言。二十年来,从地产起家,到发展健康文旅、血液制品、软件信息服务等产业,被业界称为“旧改之王”的佳兆业正试图通过二级市场成为资本“弄潮儿”。

根据佳兆业披露的旧改项目转化,过去十年,每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。同时,佳兆业于当天业绩会披露旧改供地的短中长期计划:预计未来1-2年,将有10个项目实现供地供货,货值约909亿元;中期,3-5年里,佳兆业将有广深地区的14个项目供货,货值约4485亿元;相对远期,5年以上,佳兆业将有占地1995万平方米的旧改项目陆续供应市场,货值达1.3万亿元。

谈及旧改项目的毛利率,郭英成直言旧改的艰巨性:“旧改当然是比较难,特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”

郭英成表示,在正常情况下,旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。具体在旧改项目毛利率方面,每个城市、每个项目都不一样,最重要的是整体规划;还要看赔偿的标准,时间投入越长,利润肯定会受到影响。“深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。”郭英成进一步透露。

具体到销售回款率,管理层并没有回应,仅表示去年销售去化率是55%,今年的目标则要看市场,但在一线城市和深圳的可能到60%、70%左右。

有业内人士坦言,一方面,佳兆业着眼于旧改利好,湾区潜力可观;另一方面,净负债居高不下,大量旧改项目带给佳兆业的还有债务高压。


借新偿旧背后

6月25日,佳兆业发布公告称,发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据,所得款项净额将用于现有债务再融资。

公告显示,发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据,将与2022年到期的3.5亿元美元11.25%优先票据合并并形成单一系列;发行额外2023年到期的3亿元美元11.5%优先票据,将与2023年到期的4亿美元11.5%优先票据合并并形成单一系列。

据统计,自2018年12月底开始,佳兆业已进行了多次发债。此次也是佳兆业今年以来第四次发行美元优先票据,四次发行票据的利率均高于11.25%。

今年2月20日,佳兆业发行4亿美元2021年到期的优先票据,按年利率11.75%计息,用于债务再融资。4月2日,发行3.5亿美元2022年到期优先票据,年利率11.25%;5月23日,发行4亿美元年利率11.5%,2023年到期优先票据。加上2018年12月30日发行的1亿美元可换股债券,五笔合计14.5亿美元(折合人民币997.69亿元),最低利率10.5%。

恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

随着美元债融资成本的上升,且发债期限更短,以往低成本、高效率而受中国房企追捧的美元债已成历史。更高的外汇支出、债券到期的压力也成为悬在背负巨额海外债的房企头上的“达摩克利斯之剑”。

整体来看,佳兆业高达两位数的票据利率已然高于行业平均值。据同策咨询研究中心总监张宏伟介绍,7.5%~8.5%的利率是目前行业的平均水平。

佳兆业发布的年报显示,截至2018年12月31日,2018年佳兆业净负债率236%,虽然有所下降但仍处于行业内较高水平。此外,佳兆业集团现金及银行存款为人民币229.24亿元,集团总借款为人民币1087.66亿元,其中须一年内偿还的借款为169.65亿元,一年至两年内偿还的借款为345.02亿元。

恒大研究院分析师夏磊表示,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻的背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模上升主要缘于到期债务规模大幅增加。

6月13日,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛中提出了“房地产金融化”。他认为目前房地产开发商和企业过度信贷,导致大量负债。“在扩大金融开放的同时,也要警惕跨境资金的大进大出和热钱炒作,坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。”郭树清强调。

据此,张宏伟也对接下来的融资环境提出预判:在中央坚持“房住不炒”的政策定位,涉房贷款大幅宽松的可能性不大。在此背景下,拓宽标准化融资渠道解渴成为房企当务之急。

“佳兆业旧改经验丰富,当下拿下上海‘城中村’旧改项目,同时借老旧小区旧改政策红利的‘东风’,有利于佳兆业进一步提高其在上海的市场占有率;另一方面,频繁发债说明佳兆业对资金的渴求,急需通过融资改善资金面。” 财经评论员严跃进对《中国建设报·中国房地产》表示,“佳兆业后续需防范由于旧改开发周期长、投入大使资金周转承压的风险。”

需要说明的是,并非所有房企的美元债融资成本近期都会跟随汇率波动明显飙高,也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理,以降低汇兑损失。不过,从公开资料来看,大部分发行美元债的内地房企并没有明确表示,已经进行相关对冲或者套期保值。

佳兆业首席财务官刘富强近日表示,佳兆业将争取把今年净负债比率降至200%以内。刘富强透露,截至去年年底,集团有38%债务为境外债务,以美元债为主,虽然近期人民币兑美元出现贬值,暂时未有进行对冲,主因汇率出现较大波动期间作对冲的成本较贵,不过集团亦正积极留意及研究是否要进行对冲降低风险。

在负债高压之下,佳兆业27.9亿“喜得”上海占地最大旧改项目,庆贺之余,未来如何消化多个旧改项目成为其亟待思考和解决的重要问题。

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