7月3日，佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”）旗下的上海景湾兆业房地产开发有限公司以27.9亿元的底价竞得上海嘉定区徐行镇“旧改”商住地，楼面单价为13067元。
该项目是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目，项目总拆迁占地面积约15.52万平方米，是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。
旧改不甘“徐行”
拿下徐行“旧改”，佳兆业并不甘“徐行”。
资料显示，本次由佳兆业摘得商住地为徐行镇“城中村”改造项目地块，涉及嘉定区徐行镇12-01、12-04、12-06、12-08、13-03五幅小地块，总建筑面积约为21.35万平方米，其中住宅建筑面积约为16.13万平方米，占比75.6%，商业建筑面积5.21万平方米，占比24.4%。
在近日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》显示，到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。在上海市总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高“五量调控”的土地利用基本策略背景下，佳兆业吞下徐行镇“城中村”改造项目备受业内关注。
佳兆业正展示出把“旧改”步伐迈出粤港澳，加快向全国输出的“野心”。
数据显示，截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，其中99.5%位于大湾区，这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。而这一数字仍在逐渐增加。
“特别是在深圳、广州这样的城市，你不靠旧改来（获取）土地储备的话，确实是面临更多的挑战。”佳兆业集团董事长兼联合创始人郭英成直言。二十年来，从地产起家，到发展健康文旅、血液制品、软件信息服务等产业,被业界称为“旧改之王”的佳兆业正试图通过二级市场成为资本“弄潮儿”。
根据佳兆业披露的旧改项目转化，过去十年，每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。同时，佳兆业于当天业绩会披露旧改供地的短中长期计划：预计未来1-2年，将有10个项目实现供地供货，货值约909亿元；中期，3-5年里，佳兆业将有广深地区的14个项目供货，货值约4485亿元；相对远期，5年以上，佳兆业将有占地1995万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达1.3万亿元。
谈及旧改项目的毛利率，郭英成直言旧改的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”
郭英成表示，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。具体在旧改项目毛利率方面，每个城市、每个项目都不一样，最重要的是整体规划；还要看赔偿的标准，时间投入越长，利润肯定会受到影响。“深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。”郭英成进一步透露。
具体到销售回款率，管理层并没有回应，仅表示去年销售去化率是55%，今年的目标则要看市场，但在一线城市和深圳的可能到60%、70%左右。
有业内人士坦言，一方面，佳兆业着眼于旧改利好，湾区潜力可观；另一方面，净负债居高不下，大量旧改项目带给佳兆业的还有债务高压。
借新偿旧背后
6月25日，佳兆业发布公告称，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，所得款项净额将用于现有债务再融资。
公告显示，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，将与2022年到期的3.5亿元美元11.25%优先票据合并并形成单一系列；发行额外2023年到期的3亿元美元11.5%优先票据，将与2023年到期的4亿美元11.5%优先票据合并并形成单一系列。
据统计，自2018年12月底开始，佳兆业已进行了多次发债。此次也是佳兆业今年以来第四次发行美元优先票据，四次发行票据的利率均高于11.25%。
今年2月20日，佳兆业发行4亿美元2021年到期的优先票据，按年利率11.75%计息，用于债务再融资。4月2日，发行3.5亿美元2022年到期优先票据，年利率11.25%；5月23日，发行4亿美元年利率11.5%，2023年到期优先票据。加上2018年12月30日发行的1亿美元可换股债券，五笔合计14.5亿美元（折合人民币997.69亿元），最低利率10.5%。
恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。
随着美元债融资成本的上升，且发债期限更短，以往低成本、高效率而受中国房企追捧的美元债已成历史。更高的外汇支出、债券到期的压力也成为悬在背负巨额海外债的房企头上的“达摩克利斯之剑”。
整体来看，佳兆业高达两位数的票据利率已然高于行业平均值。据同策咨询研究中心总监张宏伟介绍，7.5%~8.5%的利率是目前行业的平均水平。
佳兆业发布的年报显示，截至2018年12月31日，2018年佳兆业净负债率236%，虽然有所下降但仍处于行业内较高水平。此外，佳兆业集团现金及银行存款为人民币229.24亿元，集团总借款为人民币1087.66亿元，其中须一年内偿还的借款为169.65亿元，一年至两年内偿还的借款为345.02亿元。
恒大研究院分析师夏磊表示，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模上升主要缘于到期债务规模大幅增加。
6月13日，中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛中提出了“房地产金融化”。他认为目前房地产开发商和企业过度信贷，导致大量负债。“在扩大金融开放的同时，也要警惕跨境资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。”郭树清强调。
据此，张宏伟也对接下来的融资环境提出预判：在中央坚持“房住不炒”的政策定位，涉房贷款大幅宽松的可能性不大。在此背景下，拓宽标准化融资渠道解渴成为房企当务之急。
“佳兆业旧改经验丰富，当下拿下上海‘城中村’旧改项目，同时借老旧小区旧改政策红利的‘东风’，有利于佳兆业进一步提高其在上海的市场占有率；另一方面，频繁发债说明佳兆业对资金的渴求，急需通过融资改善资金面。” 财经评论员严跃进对《中国建设报·中国房地产》表示，“佳兆业后续需防范由于旧改开发周期长、投入大使资金周转承压的风险。”
需要说明的是，并非所有房企的美元债融资成本近期都会跟随汇率波动明显飙高，也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理，以降低汇兑损失。不过，从公开资料来看，大部分发行美元债的内地房企并没有明确表示，已经进行相关对冲或者套期保值。
佳兆业首席财务官刘富强近日表示，佳兆业将争取把今年净负债比率降至200%以内。刘富强透露，截至去年年底，集团有38%债务为境外债务，以美元债为主，虽然近期人民币兑美元出现贬值，暂时未有进行对冲，主因汇率出现较大波动期间作对冲的成本较贵，不过集团亦正积极留意及研究是否要进行对冲降低风险。
在负债高压之下，佳兆业27.9亿“喜得”上海占地最大旧改项目，庆贺之余，未来如何消化多个旧改项目成为其亟待思考和解决的重要问题。
