国务院发展研究中心市场经济研究所 邓郁松

一、上半年房地产市场形势变化的主要特点与原因

1.房地产开发投资增速总体保持较快增长。2019年1月~5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速虽比1月~4月回落0.7个百分点，但比2018年全年提高1.7个百分点。房地产开发投资增速保持较快增长主要与两方面因素有关。一是房屋新开工面积增长10.5%带动建筑工程投资增长8.9%，增速较上年同期加快10.4个百分点；二是计入房地产开发投资中的其他费用（主要是土地购置费）同比增长23%。

2.商品房销售面积小幅下降，其中3月、4月销售情况相对较好。春节之前商品房销售总体延续去年下半年以来的下行趋势，1月~2月商品房销售面积同比下降3.6%。受按揭贷款实际利率有所下调、放款周期明显缩短等因素影响，加之部分楼盘采取促销措施，3月开始销售情况有所好转，1月~3月和1月~4月，商品房销售面积同比分别下降0.9%和0.3%，降幅收窄。随着前期“积压”的部分需求在3月、4月相继释放，5月以来，商品房销售降幅有所扩大。1月~5月，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1月~4月扩大1.2个百分点。

3.区域分化呈现新的特征。从销售情况看，1月~5月，东部地区商品房销售面积22095万平方米，同比下降5.5%；中部地区商品房销售面积15412万平方米，增长0.1%；西部地区商品房销售面积15788万平方米，增长3.8%，增速与1月~4月持平；东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%。中西部地区销售情况好于东部和东北地区。从价格涨幅看，5月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.1%和8.1%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%。一线城市同比涨幅低于二、三线城市。但是，从房价收入比的角度衡量，一线城市目前的房价收入比显著高于1998年以来的均值水平，而二、三、四线城市目前的房价收入比则总体低于1998年以来的均值水平。从市场供求情况看，部分热点城市的去化周期仍明显低于正常水平，个别城市仍存在新房、二手房价格倒挂现象，也有部分城市去化周期较长，开发企业面临资金回收的压力。

二、对2019年全年房地产市场形势的几个基本判断

1.房地产投资增速将总体呈回落趋势。今年前5个月，房地产开发投资虽然继续保持较快增长，但从房地产开发企业资金来源情况看，2018年以来资金来源增速持续低于房地产开发投资增速，这意味着资金面不支持后续房地产开发投资保持较快增长。今年前5个月土地购置面积同比下降33.2%、土地成交价款同比下降35.6%，这预示后续新开工和随新开工计入房地产开发投资中的土地购置费都将出现下降，也预示着房地产开发投资增速将有所下降。从中长期趋势观察，典型经济体在户均住房超过1.0套后，都出现了新开工数量的下降和房地产投资增速的回落。我国城镇户均住房目前已达1.1套左右。参照发达经济体房地产市场演变历程，我国总体上也已到了房屋新开工面积和房地产投资增速的正常回落阶段。综合判断，预计今年下半年，房地产开发投资增速将正常回落。

2.新建房屋销售面积将会下降。虽然1月~5月商品房销售面积有所下降，但目前的销售面积总体仍处在历史同期较高水平。还要看到，2015年到2018年销售不断增长是在低利率、低首付以及去库存、限价等政策催生的投资性需求等诸多因素综合作用的结果，从长期看，不具有可持续性。房地产是不可贸易品，在户均住房达到1.1套的情况下，在劳动年龄人口总数已开始持续减少的大背景下，在家庭杠杆率快速提高的新形势下，新房销售量难以在现有的规模上长期持续。在各项政策不发生重大变化的情况下，预计下半年新建商品房销售面积增速将继续正常回落。

3.关注库存变化的新形势。2019年5月末，商品房待售面积50928万平方米，比2018年末减少1486万平方米，较2016年2月的峰值下降23003万平方米，去库存成效显著。其中，5月底，商品住宅库存为23908万平方米，是2012年12月以来的最低值。但也要看到，商业、办公等非住宅类库存下降较为有限。2019年5月底，非住宅类待售房面积为27020万平方米，较2018年年底只减少了303万平方米。目前，非住宅类待售房面积仍高于2015年的水平，去库存的压力仍然较大。尤其值得关注的是，2018年3月以来，全国房屋新开工面积增速始终高于销售面积增速。到今年5月，房屋新开工面积增速已连续15个月高于销售面积增速。今年1月~5月，新开工面积增速比销售面积增速快12.1个百分点，这意味着后续的供应压力将会加大。新开工面积增速再次持续高于销售面积增速意味着后续可能会再次面临库存增加的压力。

4.影响下半年房价变化的几个因素。影响房价波动的因素主要来自收入变化、房地产金融政策调整和短期供应量的变化。2019年，由于经济增速将可能低于2018年，这将在一定程度上影响居民收入增长预期，但个人所得税起征点的提高和个税扣除政策的实施将会带来居民收入水平的提升。总体来看，居民实际收入增长情况同2018年相比不会出现重大变化。随着2018年下半年以来新开工增速的加快，2019年新房预售量将会加大，商品房市场将从2018年上半年的短期供不应求转向供求平衡甚至是供过于求。市场供求形势的变化将可能对部分城市的房价带来一定压力。短期金融政策的调整对房地产市场供给和需求的影响较大，下半年仍需密切关注房地产金融政策的取向。在经济形势不出现明显下滑和房地产金融政策保持相对稳定的情况下，预计2019年全国新建商品房销售均价涨幅将低于2018年。但由于不同城市市场的短期供求形势存在较大差异，不同市场的销售和价格形势仍会存在一定差异。

三、政策建议

实现房地产市场平稳健康发展需要准确判断房地产市场形势，要更加重视因城施策、更加重视创造稳定的房地产金融环境、更加重视预期管理。

1.准确判断房地产形势，更加重视因城施策。目前，我国城镇户均住房达1.1套左右，已总体解决住房短缺问题。但是，区域差异较大，大部分城市住房总量已总体平衡，部分人口流入多的热点城市仍面临供应不足的矛盾，也有一些城市存在住房供给过剩的风险。在总体解决住房短缺问题、但区域分化加大的新形势下，要坚持因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，促进供求平衡、合理引导预期，促进房地产市场平稳健康发展。因城施策的关键是要把握好当地人口总量、房屋总量以及经济增长和人口增长趋势的关系，把握好土地供应的规模和节奏，努力实现房地产市场供求动态平衡。这就要求既要防止因供不应求带来的房价过快上涨压力，也要防范供应量过大带来的供给过剩风险。分类指导需要以准确把握市场发展趋势为前提，解决好房地产市场发展的“正常标准”问题。从国际比较的角度观察，在房地产市场发展的不同阶段，发展规律、发展趋势和发展特征存在显著差异。因此，要根据发展阶段的变化适时引导地方政府调整相关发展目标。同时，分类指导要考虑到区域差异较大，应根据不同区域房地产发展的实际情况合理确定相关指标。

2.要为房地产市场的健康发展创造稳定的金融环境。房地产市场是受政策影响较大的市场，特别是金融政策的调整对房地产市场短期波动的影响尤为突出。从我国房地产市场发展的历程看，在低利率、低首付时期，房地产销售量大、房价涨幅高；在高利率、高首付阶段，房地产市场的销售会受到抑制、房价涨幅低。在我国房地产发展阶段变化和家庭杠杆率快速提高的新形势下，建议高度重视房地产金融宏观审慎管理，为房地产市场的健康发展创造稳定的金融环境。探索建立首付比例和贷款利率反向调节机制，稳定居民住房支付能力，防止利率政策调整带来居民购房支付能力在短期内出现巨大变化。着手研究推出住房抵押贷款固定利率制度的可能性，防范利率波动的风险。

3.做好政策调整的预评估，重视预期管理。房地产市场是各界广为关注的热点问题，观点多、想法多、诉求多。各界对房地产市场虽然非常“熟悉”，但对基本理论、基本规律的研究却相对比较少，特别是很少用基本理论、基本规律去分析房地产市场。在房地产领域，很多时候将主观愿望、诉求等同于规律和政策建议，这也是目前房地产调控所面临的特殊性。建议更加重视对基本理论、基本规律研究，审慎看待各项政策建议，做好各项拟出台政策的预评估。特别需要指出的是，房地产市场参与者多，市场平稳运行的关键是预期要稳，预期稳定的前期是政策预期要稳定，这就要求政策调整要有前瞻性和可预期性。建议未来调整和完善房地产政策宜更加重视通过市场化的方式、用经济的手段解决房地产市场的问题，注重综合施策，形成稳定、可预期的相机调节机制。只有明确各项政策的具体目标和调整规则，实现因时而动，才能真正稳定市场预期。