7月12日，国家发展改革委（以下简称“发改委”）发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

此前，相关主管部门接连不断的动作之下，房企融资进一步收紧银保监会下发23号文严查资金违规流入楼市，近期银保监会约谈房地产项目增量过大的信托公司，发改委约束房企海外发债，房企融资出现收紧趋势。业内人士表示，在一系列监管措施下，房地产企业融资渠道将大幅收窄，这对于习惯“左手融资，右手拿地”的房企而言，过往激进的资金周转模式或将难以为继。

海外发债解渴

今年以来，中国房地产企业海外发债出现峰值。Wind统计显示，截至7月16日，2019年以来，房企计划发行的海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。按当前节奏持续下去，房企海外发债规模有望再创历史纪录。

值得注意的是，7月份以来，房企海外发债的势头更为迅猛。不到半个月的时间里，海外发债规模已经超过6月整月。据Wind数据，6月份约有10家房企完成海外债发行，发行规模为34.52亿美元。中原地产的数据显示，7月已有超过15家房地产企业发布了共计超过百亿美元的融资计划。如华润置地、世茂、融创中国等一些大型房企相继发债。其中，恒大集团在新加坡证券交易所发行的3只海外债，共募资30亿美元居首位；世茂7月9日发布公告称，拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率仅为5.60%。相比之下，天誉置业7月8日宣布，发行1.05亿美元于2023年到期的优先票据，利率达到13.0%。部分房企海外融资成本甚至高达15%，例如，7月10日泰禾集团旗下子公司拟在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息高达15%。

而随着美元债融资成本的上升，且发债期限更短，以往低成本、高效率而受中国房企追捧的美元债已成历史。更高的外汇支出、债券到期的压力也成为悬在背负巨额海外债的房企头上的“达摩克利斯之剑”。

借新偿旧，长久不了？

应对房企海外发债的“热潮”，相关部门相继出手。7月6日，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。

7月12日，发改委下发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

在此基础上，发改委还要求房地产企业在外债备案登记申请材料中列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并在募集说明书等文件中明确资金用途等情况。此外，房地产企业还应制订发行外债总体计划，有效防控外债风险。

对于明确的房企外债用途的规定，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地三种融资用途已经被限制了。这对房企海外融资利空，但更有助于防范海外发债金融风险的扩大。

在严跃进看来，“今后对外债资金用途的审查更严厉，管控目的在于防范资金挪用。”

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年全年房企融资需求都将呈现井喷态势。加之2019年5月，针对房地产行业融资渠道监管加严和偿债高峰期的到来，下半年资金短缺会更加明显。

此前利用新外债解旧债燃眉之急的“招法”备受房企青睐，但在融资“水龙头”收紧背景下，房企需要付出巨大的成本代价。7月12日，泰禾集团公告，境外全资子公司已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌。其中，票面年息高达15%，每半年支付一次，债券期限为3年。值得注意的是，此次泰禾集团年息15%发债，相当于正常融资利率的2-3倍。

“近期持续的融资环境趋紧，对中小型民营房企影响较大，或带来融资成本的增加。从中长期来看，头部房企融资成本受到的影响较小。”华泰证券固定收益首席分析师张继强表示，大部分国企主要以银行信贷融资为主。而前民营企业由于信用资质难以保障，通过单一渠道融资的可能性较小。在资金链较为紧张的情况下，常借助境外债券、非标等形式融资。