7月8日，龙光地产控股有限公司（简称“龙光地产”）发布6月业绩公告。2019年前6个月，公司及其附属公司累计实现合约销售额约453.1亿元，同比增长约27.7%，对应的合约销售面积约为339.2万平方米。
今年业绩发布会上，龙光地产管理层表示，公司2019年权益合约销售目标为人民币850亿元，由此，龙光地产前六个月累计完成年度销售任务的53%。
龙光地产近期在土地市场上的表现也可见其对业绩的追逐。此前，龙光地产公布的数据显示，截至2018年12月31日，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，该集团土储权益总货值达到6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重约82.15%。而根据克而瑞研究中心数据，2019年上半年，该集团新增土地建筑面积为230.1万平方米，新增土地价值为211.8亿元，新增土地货值达到476.4亿元。
狭路取道
众传深圳缺地，但深圳从不缺“地王”。
6月24日，深圳5宗住宅用地集中挂牌出让，地块总占地面积约16.8万平方米，总建筑面积69万平方米，采用“单限双竞”规则。这是近20年来，深圳土地招拍挂市场最大规模的一次宅地供应，被誉为“史诗级土拍”，吸引了80余家房企参与，据悉，开拍前房企交的保证金就达1100亿元。最终，五块地由越秀、龙光、中海、电建以及平安拿下。
其中，龙华A817-0609民治地块经过134轮、长达1小时的竞价，最终被龙光地产以最高限价65.85亿元收入囊中，配建人才房面积36700平方米，溢价率达45.01%，楼面价约6.70万元/平方米，成为龙华区楼面单价新“地王”。这个价格与周边的二手房中航天逸小区单价价格基本持平，截至目前，该小区均价约6.5-7万元左右。
据不完全统计，这是龙光至少第四次拿下深圳“地王”。这次土地拍卖重锤落定，近50%的溢价率不仅让众多土地买手望而生畏，也让久滞不涨的龙华区域楼市出现些许松动。而对于竞得者龙光地产，业内人士认为，敢于在深圳拿高价地的自信是笃定没有解套不了的地王，但资金成本、限价政策势必会影响地王入市。
深圳土地供应长期供不应求，众多房企竞相“抬价”创造一个又一个“地王”。诸葛找房数据研究中心数据显示，从2001年以来近20年深圳共成交227宗住宅用地，成交规划建筑面积2849.34万平方米，仅相当于广州市3-4年的住宅用地成交量。
业内看来，深圳供地“小气”又“严苛”。根据中原地产数据，2014年到2018年，深圳住宅用地分别供应为1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗，合计仅供应21宗住宅土地。其中，供地较多的2018年，10宗居住用地中6宗为“只租不售”的人才地块。
回看本次土地拍卖之前最近的宅地供应记录，要追溯到去年12月，彼时，深圳曾推出一宗住宅用地，因拿地条件过于严苛导致流拍，此后一直没有新地供应，土地市场长期处于“僧多粥少”的局面，风声渐消，但潜流未减。
据文件要求，本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房。居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。
对于该地块“激烈”竞拍的原因，克而瑞深圳区域的研究报告指出，深圳的城市更新曾经是房企争相竞逐的香饽饽。但随着综合整治的放缓，尤其是在工改的“真产业、轻开发”战略方向调整后，房企开始望而却步，一众持观望态势；房企们对大湾区发展战略的确定，首当其冲地就是积极进驻招拍挂更丰沛的广佛市场。
对于业界对这一地块是否会出现“面粉贵过面包”的疑惑，易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱撰文指出，与周边在售项目对比，5块宅地地价房价比均高于0.8，“面粉”价格均已接近当前的“面包”价格。其中实际楼面价达到6.44万元/平方米，更是已经和周边6.5万元/平方米的新房均价打平。
而龙光地产方面则表示，“地块的成交价格合理，符合公司预期。”
易居研究院财经评论员严跃进对《中国建设报·中国房地产》表示，地王项目频繁出现，说明部分房企资金方面较充裕，也说明深圳供地引发了很多企业的积极拿地潮，很多企业愿意参与此类土地市场的交易和开发。
对于企业角逐高价地的现象，严跃进认为这说明企业对于未来放松限价或者说政策微调等还是有期待的。从实际情况看，粤港澳大湾区的战略下，很多企业还是愿意拿地和投资的。
地王角逐
事实上，这并非龙光第一次在深圳以“合理”高价扩储。
2014年，龙光斥资46.8亿元拿下龙华单价地王，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时龙华新房均价。2015年10月，由该地块上开发的龙光玖龙玺项目推出市场，项目一期均价5.5万元/平方米，两个月后的二期开盘，价格已突破6万元/平方米。
2015年，龙光以112.5亿元拿下深圳总价地王龙华红山地块，成为总价地王，楼面价1.3万元/平方米。2017年龙光玖龙台项目推出，售价4.6万元/平方米。
2016年再次以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区一块商住混合用地，楼面价27623元/平方米。
据不完全统计，2019年以来，龙光地产拿地金额接近200亿元，在佛山、南宁等地扩储，其中不乏高价地块。如5月30日，龙光地产以24.16亿元斩获佛山新城商住地，折合楼面价至少13750元/平方米；3月29日，龙光击败26家房企，以总价24.27亿元价格拿下南宁五象地块，实际楼面价超过1.4万元/平方米。
此前，龙光地产公布的数据显示，截至2018年12月31日，包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内，该集团土地储备权益总货值达到6520亿元，其中大湾区土地储备货值5356亿元，占总货值比重约82.15%。而根据克而瑞研究中心数据，2019年上半年，龙光新增土地建筑面积为230.1万平方米，新增土地价值为211.8亿元，新增土地货值达到476.4亿元。
对于龙光高价拿下龙华地块的原因，有业内人士认为或与龙光地产深圳地区销售占比下滑、深圳土地储备占比仅剩个位数有关。销售方面，2018年龙光地产实现合约销售面积440万平方米，合约销售额约人民币718.03亿元，较上年增长约65.4%。其中，深圳区域的合约销售金额在整体销售额中占比34.4%，而2016-2017年，深圳市的合约销售额占比分别为44.1%、40.1%。
土地储备方面，截至2018年底，龙光地产土地储备的总建筑面积约为3626.13万平方米，其中，粤港澳大湾区占比62.3%，深圳占比为5.3%。而相较2016年底，龙光在深圳的土地储备占比为40%。
高处不胜寒？
严跃进表示，“对于此类土地拍卖来说，楼面价很高，自然也使得后续地块项目开发的压力增大，同时这也使得当前此类房企需要加快融资，进而改善未来项目的融资环境。类似拍地至少说明了一个心态，企业必须拿地和加快土地储备工作，这是最基本的工作。当然后续预计在开发过程中，若是有资金压力，或也会有导入联合开发或股权合作的模式。”
事实上，在龙华片区内，2016年6月中国金茂和电建集团联合体曾以82.9亿元拿下深圳首宗商品房现售试点地块，楼面地价约为56781元/平方米，彼时周边在售新房项目均价已经达5.5-6万元/平方米，一举成为龙华最贵的地块。按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。目前，该地块开发已达3年时间仍未对外销售。业界人士认为，综合现售等条件限制，考虑到3年的资金等综合成本，实际楼面价可能已经站在每平方米7万元之上。
龙光地产屡屡高价拿地表现出对深圳及大湾区较为看好的态度。熟悉深圳市场的业内人士对《中国建设报·中国房地产》表示，在目前的供地方案下，深圳的销售型商品住宅的拿地成本将上升，房企或面临更强的成本侧上涨压力。
严跃进也表示，“对于龙光来说，其在深圳等市场有较好的深耕，但类似城市政策管控是比较严厉的，实际上也会对具体项目的去化和盈利等形成制约。同时周边竞争类的项目还比较多，这也需要注意。”
龙光地产董事会主席兼执行董事纪海鹏在今年业绩会上直言，“龙光之所以能持续保持较强的盈利能力，是因为公司拿在政策限价范围内仍可以保持较好利润的土地。拿地时需要看准区域和节点，避开在房价高位和地价高峰期买入。”高周转运作提高土地溢价能力便是龙光地产的重要“招法”之一。
对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也对《中国建设报·中国房地产》透露，“龙华地块接近6.7万元的楼面单价相对‘危险’，万一‘面包’贬值的话，‘面粉’会更加不值钱，表面上会对持有方造成资金上的压力。”黄立冲强调，高周转模式在楼市新周期下具有较大风险，当然地块价值不只考虑楼面价的因素，还需要综合考虑地块是否存在转换土地用地性质、其他地方赠送绿地面积等。
对于“地王”后续的开发，业内人士估算这一地块项目未来售价需达到10万元以上才有盈利空间，但目前来看，龙华区域尚难形成深圳南山、后海等区域的豪宅规模效应。
“对于有意在深圳拿地的房企而言，虽然土地的长期回报率值得看好，但也应当量力而为，尤其是在融资渠道再度收紧的大环境下，还是先行做好现金流风险评估为宜。”上述业内人士表示。
