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上半年房企销售曲线出现新切点 有机构预测增速或将持续回落
2019-07-18 12:34:29    作者:张忠山

2019年过半,上市房企陆续披露半年业绩。与往年业绩冲高不同,今年上半年房企销售额曲线出现新切点,增速开始放缓。机构数据显示,今年上半年TOP100位房企权益销售额近3.9万亿元,同比微增4%。在房地产的博弈场中,各方表现越来越理性。

回顾上半年,楼市调控一城一策加速落地,住房和城乡建设部通过预警提示为市场过热苗头敲响警钟,地方政府的主体责任进一步夯实。近期,供给端的融资政策进一步收紧,房企资金“暗河”受阻,很大程度上将为下半年经营传导压力,使房企进一步回归理性。

有分析人士认为,房地产市场已经进入了不同于以往的新阶段,不管是房企还是购房者,投机的机会成本越来越高。尤其是对于房企来说,守株待兔式的开发节奏会给企业增加流动性危机,因此加快销售和回款已经成为不少房企当前的发展策略。

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2018 年及 2019 年上半年龙头房企销售额及销售增速

业绩变化喜忧参半 头部房企增速放缓

中银国际证券报告显示,截至7月16日,房地产板块已有40家公司发布中报业绩预告,其中17家预增、略增或扭亏为盈,21家首亏或续亏,2家不确定。综合来看,TOP10房企增速9.1%,TOP11-30房企增速10.9%,TOP31-50房企增速24.9%。

多家研究机构得出相同结论。中原地产数据显示,相比去年同期,今年上半年房企整体销售金额涨幅放缓明显,多数房企销售业绩平稳运行,多家龙头房企销售金额出现负增长,销售额分化进一步加大。随着龙头房企销售额增速放缓,将逐渐出现中型房企竞争的局面。

业绩数据显示,万科、碧桂园、恒大、融创今年上半年销售金额均超过2000亿元,其中只有融创增长率超过10%。上半年,碧桂园实现归属公司股东权益的销售金额共计2819.5亿元,相较于去年明显放缓。恒大亦是如此,今年6月份恒大合约销售金额为502.6亿元,较同期增长约0.4%。上半年,恒大共实现合约销售金额2818亿元,完成6000亿元销售目标的46.97%。万科上半年累计实现合同销售金额3340.0亿元,同比增长9.63%。

相比于放缓增速的头部房企,部分中型房企上半年销售金额增长明显。

根据世茂房地产披露的业绩数据,其前6月累计合约销售总额为1003.4亿元,较去年同期增长39%。但根据克而瑞数据,世茂房地产上半年实现权益销售金额702.4亿元,较去年同期上升9.77%。今年以来,世茂房地产还加大收并购力度,截至5月底,通过项目合作获取的权益前货值已大于2000亿元。至于收并购能否支撑其未来发展,还有待观察。

根据泰禾集团披露的业绩数据,2019年上半年,预计公司归属于上市公司股东的净利润在13.7亿元—15.7亿元之间,比上年同期增长40.04%-59.97%。其称,业绩变动原因有两个方面,一是2019年上半年可确认销售收入高于上年同期致使利润增长;二是报告期内部分房地产项目引入合作方,进行股权合作,因股权转让确认投资收益高于上年同期。值得注意的是,今年以来泰禾集团还曾出售多个项目或者股权以缓解资金压力。

“2019年上半年,行业分化现象进一步加剧,业绩变化可谓喜忧参半,中小房企亏损面扩大,部分大中型房企盈利情况较好。”财经评论员严跃进表示,今年上半年金科股份、蓝光发展等均实现归母净利润大幅增长,大悦城、首开股份与金融街等中型房企均实现稳健增长,未来行业业绩分化将进一步加剧。

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部分公司 2019 年中报业绩预告利润及其增速上下限

多方力量博弈 继续回归理性

今年上半年,部分城市曾出现市场回暖,但随着一城一策落地和地方城市主体责任进一步夯实,市场终归理性。

“2019年上半年,全国重点城市二手房市场在部分地区行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为,今年二季度在政策收紧、预期转变的背景下,市场回暖并未持续,市场呈现出分化且“前高后低”的特点。

贝壳研究院在研报中认为,下半年“稳”+“一城一策”仍是政策主基调,且将出现上行动力和下行压力的博弈。重点城市二手房成交虽降,但需求仍在,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,新增客房比近期呈现持续上升趋势。除了潜在需求带来的上行动力外,市场也面临下行压力,包括政策压力和市场动能压力。

中银国际证券报告显示,从销售指标来看,1-6月的商品房销售面积为75786万平方米,同比下降1.8%,较1-5月扩大0.2个百分点,其中6月单月销售面积同比下降2.2%。1-6月的商品房销售额为70698亿元,同比上升5.6%,较1-5月回落0.5个百分点。

该报告认为,上半年部分城市出现的回暖为需求在长期调控背景下的集中释放,叠加推盘增加与预期改善,修复惯性将贯穿2019年,但边际上逐步减弱。在一城一策的政策基调下,交易均价望维持稳定,下半年成交增速预计回落。

在这一背景下,下半年房企将进一步加快推盘和回款。克而瑞统计数据显示,从整体来看,房企2019年目标制定相对谨慎,平均目标增长率仅在20%左右。同时,2019年整体的预期货值去化率降至60%左右,完成业绩目标更依赖于供货量的增长。其预计,在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年仍需加速推货入市。下半年,百强房企规模增长也将继续保持平稳,但出现快速增长的概率不大。


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