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房企“进”与“退”:新湖中宝抛售资产 融创接盘
2019-07-18 19:09:39来源:中国建设新闻网    作者:牛慧丽

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导语:

中小型房企卖项目自救,规模房企趁机买入。在楼市调控与融资收紧的双重压力下,中小房企甩锅套现事件频现,而接盘者多为手里有钱但存地较少的大房企。


新湖中宝7月17日发布公告称,公司与融创地产签署合作协议书,公司拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价67.04亿元出售给后者,主要涉及位于上海、浙江温州和江苏启东三地的约210多万平方米建筑面积的土地项目,本次交易产生收益约5亿元。

按照双方协议,新湖中宝本次拟向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权权(简称“目标股权1”)及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益;分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权(简称“目标股权2”);平价转让本公司对上述公司的全部债权。其中,目标股权1交易价款为5亿元,目标股权2交易价款为3.77亿元,目标债权交易价款为58.27亿元。

新湖中宝表示,为更好地发挥新湖在长三角丰富优质的资源储备和融创高效的运营管理能力而实施的合作,有利于整合双方优质资源,实现互利共赢。本次交易有利于加快公司现有项目开发进度,加速资产周转,优化公司资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。

“王牌”成“弃牌” 中小房企资金紧张

一个多月前曾因项目开发缓慢被上海证券交易所(以下简称“上交所”)问询的新湖中宝似乎在用实际行动表明其正在加快推进项目开发。

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开发过于缓慢确实给新湖中宝财务层面带来不小的压力。根据天健会计师事务所出具的审计报告,截至今年6月底,瓯瓴实业模拟合并报表总资产约47亿元,总负债约47.1亿元,净资产-832.31万元;今年上半年瓯瓴实业净利润为-25.11万元。而玛宝公司净资产约1.39亿元,今年上半年净利润为-849.68万元。

压力之下,新湖中宝不得不转变思路。去年9月新湖中宝就曾尝试寻找合作伙伴。其在回复上交所问询的文件中提到,曾与某房企达成合作意向,拟共同开发杭州余杭区地产项目,后因双方在项目合作开发的具体管控模式方面未能达成一致意见,合作的事不了了之。

然而,2016年之前,新湖中宝却经历了几年大规模扩张。彼时的新湖中宝将目光聚焦一级市场,通过这样的方式在长三角一带提前锁定了大批“巨无霸”项目,旧改和海涂围垦项目一直被新湖中宝视为手中最有价值的“王牌”。

2010年,新湖中宝与启东市人民政府签定框架协议,参与建设启东圆陀角旅游度假区项目,负责项目的土地一级开发。紧接着,2012年,新湖中宝再与平阳县人民政府签订协议,参与平阳西湾海涂围垦项目土地一级开发。

当上述两个项目进入二级开发阶段后,新湖中宝陆续拿下多宗地块。其2018年年报显示,截至2018年年底,新湖中宝启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得130万平方米和160万平方米土地。

除了海涂围垦项目之外,旧改项目在新湖中宝的土地储备中亦有较大占比。仅在上海,新湖中宝就有5个旧改项目,其中玛宝项目是新湖中宝在2015年以2.40亿元的价格收购而得,当时新湖中宝还支付了7.2亿元的拆迁保证金。

数年持有下来,这些低成本拿下的土地早已实现价值翻倍。在很多券商的研究报告中,旧改和海涂围垦项目的增值都被视作新湖中宝未来业绩高速增长的重要依据。但如今,新湖中宝却开始选择性的“弃牌”,原因几何?

在强有力的监管下,中小房企业的资金状况不容乐观。业内人士表示,中小房企加速变卖资产的一个大背景,便是为了应对2019年的偿债高峰。恒大研究院数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

在与融创签署股权转让的同时,新湖中宝负责人就表示,启东和平阳两个项目规模都很大,如果仅靠新湖一己之力,开发的周期会很长,这次拿出小部分资源与融创地产合作,可以加速项目的整体开发进度,聚拢人气,加速周转,为双方进一步合作打下基础。

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北京企业管理学院董事长穆满起认为,目前新湖中宝土地储备较多,取得成本较低,自己开发面临资金紧张、周期太长等不确定因素,在此背景下,出让部分项目是明智之举。“新湖中宝的一些项目尤其是某些大体量项目开发,需要大资金开发,需要有聚集效应,这样才能做到不被房地产拖后腿。”

“并购王”再出手 行业洗牌或加速

并购重组一直是房地产行业的永恒话题。来自wind的数据显示,自2016年第二季度以来,房企收并购频次和交易金额呈上升趋势,并在2017年第三季度达到峰值,2017年第三季度交易金额约1726.5亿元,宗数约111宗,此后逐渐回落。2018年,境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约253宗,涉及的交易金额2909亿元,同比分别下降26.9%、44.4%。业内人士指出,2019年,在房地产调控不放松、融资渠道难打开、房地产市场销量下行的形势下,房企整合趋势将较2018年增强。部分小房企可能会提前退出,而更多想弯道超车的房企则会借机展开并购。

过去几年中,融创可谓地产界的“并购之王”。不过,融创董事长孙宏斌此前曾公开表示,2019年的市场并不乐观,融创接下来拿地一定会谨慎、小心。但实际上,孙宏斌在业绩会上还释放了另一个信息,他表示未来的主要目标将集中在一二线城市。

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数据显示,截止2018年年底,融创的土地储备高达2.56亿平方米,总产值约3.5万亿元,其中一二线城市土储占比达85%。

此外,今年融创用在收购上的资金已超过200亿元。今年1月,融创斥资125.53亿元收购武汉中央商务区全部股权,拿下北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权;4月,其再度接盘阳光100重庆市南岸区两个物业的开发权。再加上此次收购的新湖中宝项目的67.04亿元。

从这几次收购可以看出,即便温州、启东不是一二线城市,但也在核心都市圈内,项目自身有一定的优势。

融创在此次并购中看中的正是长三角的优质土地资源。据披露,上海玛宝对应的权益是上海虹口区青云路地块,项目规划占地面积2.36万平方米,建筑面积约7万平方米。瓯瓴实业对应的是新湖中宝在江苏启东和浙江平阳的一级、二级联动开发项目的部分地块,涉及地块的总建筑面积有200多万平方米。

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广州市房地产协会专家委员邓浩志表示,房企并购、股权收购是最近几年大房企扩展的主要手段之一,既实现土地获取,又有现成的运营班子,而且经常一次并购就实现多个项目的收购,效率很高。而小房企整体运行效率没大房企高,在高地价的当下,小房企卖项目的收益很可能比自己开发收益更高,这也促成了这类交易的发生。未来这个趋势将愈加明显。

财经评论员严跃进对《中国建设报·中国房地》表示,融创的收购动力很强,此外其本身在并购方面的优势也很大,相关项目收购成本可控,未来升值空间较大。对于新湖中宝来说,通过转让此类项目,一方面可以缓解近期资金压力,同时和融创的合作也有利于此类土地项目的更好发展。从当前房屋销售市场降温的情况来看,部分房企之间的并购合作会进一步强化。

据新湖中宝启东公司内部员工透露,接下来不排除会和融创有进一步的合作。“这次融创收购的只是启东项目的一小部分,没有意外的话,接下来还会有更多合作。之前我们的节奏比较慢,公司也没有同行说的那些狼性文化。但我们都认为和融创合作之后会有些改变,从我们内部来说,对接下来的合作还是比较期待的。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,面对市场变局,房企间有“进”就有“退”。目前来看,未来房企的竞争将更为激烈,行业洗牌会加速。但值得关注的是,龙头房企规模化的脚步有所放慢,尤其是千亿元门槛之上的房企数量增加节奏将变慢,中型房企之间的竞争可能呈现“白热化”局面。

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