目前，由于物业管理欠费问题突出，出现了大量物业管理欠费纠纷诉讼，很难及时处理，因此，物业服务企业通过诉讼来解决欠费问题基本难以实现。从上海市物业管理行业协会了解的情况看，这种情况目前有愈演愈烈之势。

突出三原则搭建机制架构

为了更好地处理物业管理纠纷，减少由物业管理欠费带来的社区矛盾和物业管理中的其他突出矛盾，保证司法救济途径成为最后一道有效防线，应在上海市高级人民法院的主导下，以物业管理协会为平台，在上海市推进物业管理纠纷调解机制，以解决这一突出的司法问题。

一是平等自愿的原则。物业管理纠纷调解组织调解物业管理纠纷要在当事方完全自愿的情况下进行调解；纠纷当事一方申请调解，调解组织要主动做当事另一方的思想工作，在征得当事人同意的情况下组织调解工作。

二是依法调解的原则。物业管理纠纷调解组织调解物业管理纠纷，法律、法规和合同有规定或约定的，要按照规定或约定调解；没有规定或约定的，要按照政策文件或行业普遍认可的规范调解。

三是预防与调解并重的原则。物业管理纠纷调解组织既要重视物业管理纠纷的调解，及时化解纠纷，又要注重物业管理纠纷的预防，要定期排查物业管理矛盾，主动介入并开展工作，避免矛盾激化。

构建物管调解机制解决纠纷

除此以外，建立上海市以各区为落点的全市统一的物业管理调解衔接工作机制。由上海市物业管理协会各区工作站作为调解组织的落脚点，由上海市高级人民法院、司法行政机关和物业行业协会设立相关协调机构。

上海市物业管理行业协会负责物业管理纠纷人民调解工作衔接机制的组织领导和整体协调，对全市物业管理纠纷调解情况进行调研，协调在物业管理过程中发生的重大疑难纠纷化解。上海市高级人民法院负责开展人民调解员的业务培训，提高其化解物业管理纠纷的能力和水平，上海市物业管理行业协会可推荐相关的行业专业人员。

物业管理纠纷调解组织要定期开展对各类物业管理纠纷的排查调处工作，要及时掌握物业管理纠纷发生的特点和规律，对重大纠纷苗头和可能激化的纠纷及时报告有关部门，无法调解结案的，及时与各级法院进行对接处理。

物业管理纠纷调解组织调解物业管理纠纷，重点解决在物业管理行业内围绕物业使用和维护、物业服务、物业交接发生的业主（使用人）之间、业主与业主委员会之间、业主（使用人）或业主委员会与物业服务企业之间、物业服务企业之间的各类民事纠纷。包括业主（使用人）与物业服务企业之间的纠纷、业主与业主委员会之间的纠纷、业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷、物业服务企业之间的纠纷。

纠纷发生时，有具体的操作流程。发生属于调解组织调解范围内纠纷的，物业管理纠纷的一方或双方提出纠纷调处申请，调解组织应当及时调解，对调解不成功的，应及时告知申请人提出民事诉讼或者直接转接民事诉讼程序。物业管理纠纷调解组织受理后，应在5个工作日内组织调解，20个工作日完成调解，通过调解工作，做好物业管理纠纷化解工作。各调解组织在调解物业纠纷时应做好调解笔录和调解协议书的签订及相关资料建档工作。对于调解不成功的，要细致认真地做好疏导和解释工作，并积极引导纠纷当事人通过人民法院诉讼途径解决。这里需要说明的是，必须建立纠纷调解到民事诉讼的快速通道，将已经调解的案件在基本事实已经清楚的情况下，将案件第一时间转为诉讼程序，适用小额诉讼制度或简易程序，快速地解决纠纷。这样，即使调解不能解决问题，也基本上能查清物业纠纷的基本事实，为进入诉讼程序减轻事实查清的压力，在一定意义上体现了民事调解的价值。

多种措施迎接未来挑战

建立物业管理纠纷调解组织可能产生的经费主要有房屋租赁费用、办公费用和调解工作人员的报酬。可以考虑的经费解决渠道有：一是由物业服务企业或者在调解中承担责任的一方承担部分费用，也可以考虑由调解双方共同承担部分费用；二是由上海市高级人民法院、司法行政机关和物业行业主管部门共同商请同级财政部门，按照《财政部司法部关于进一步加强人民调解工作经费保障的意见》要求，保障物业管理纠纷人民调解工作的各项经费。

调解组织需要少量的工作人员和大量的兼职物业管理纠纷调解员，由上海市高级人民法院和上海市物业管理协会等有关部门共同作好相关人员的选择，特别是调解员的选择工作。调解员的选择建议由退休的法官、行业律师和其他物业管理业内人员担任。

物业管理纠纷调解工作需要一定的办公场地，建议由上海市物业管理行业协会、上海市高级人民法院、上海市司法局和上海市住房和城乡建设管理委员会共同协商解决，可以考虑在不同的地方分别设立不同的仲裁庭，而不是统一在一个地方设立。

目前，上海浦东新区已经尝试建立了“物业管理纠纷调解委员会”，但是从目前运作的情况来看，并不理想。能够调解的纠纷数量不高，或者说是调解的成功率不高。从现阶段看，要提高调解的威信，树立调解工作的权威；从长远来看，要提高欠费人的诉讼成本。