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物业服务“低价低质”止于智行
——厦门市规范物业服务方案探究
2019-08-14 10:14:05来源:中国建设报    作者:林思颖

随着“放管服”改革不断深入,物业资质已全面取消,物业服务行业放开市场准入,迈入无门槛状态,企业数量剧增,整个物业服务行业集中度较低,服务标准难以统一,且市场无序竞争加剧,出现诸如围标、串标、低价竞标等现象。加之人工成本不断上涨,责任范围不断扩大,经营风险愈发升高,与此形成鲜明对比的是物业服务费却长期难以提高,使得物业服务企业普遍面临着较大的经营压力,“低价低质”恶性循环,“抛盘弃盘”时有发生,缺乏专业的设施设备维护保养,无疑会加快小区的破败老旧进程。

创新物业管理体制机制

着力为基层赋能减负

行政部门由于缺乏刚性的约束措施,物业服务行业监管缺乏行业准入和清出手段,由过去的管资质、把入口,转变为评信用、管项目、管事中、管事后。但在日常监管中,福建省厦门市各区物业主管部门、街镇、社区普遍反映缺乏对物业服务企业的约束手段。

为破解这个难题,推动建立简约高效的基层管理体制,促进基层物业管理工作减负增效,厦门市建设局研究草拟了《厦门市住宅小区物业服务质量星级评定管理办法(试行)》、《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价暂行办法》、《厦门市住宅小区前期物业招投标管理办法》、《厦门市住宅小区业主大会物业管理招投标管理办法》、《厦门市物业专项维修资金管理暂行办法》5个办法。

在《厦门市住宅小区物业服务质量星级评定管理办法(试行)》中,规定以街镇、社区为主对全市住宅小区每年全覆盖开展星级评定、评级挂牌,通过此举提醒业主加强对小区物业服务质量的监督,引导业主树立“质价相符”理念,同时将星级评定与物业企业、项目经理的信用评价挂钩,鞭策物业服务企业提高服务品质。

在《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价暂行办法》中,按照属地管理原则,由厦门市各区建设局组织信用信息采集,由街镇、社区具体实施,既抓物业服务企业又抓项目经理,企业每年评级、项目经理实时打分,并结合信用评价情况进行差异化监管,最重要的是通过招投标这个总阀门将信用评价结果实际运用起来,对信用差的企业及个人拒之门外,信用评价好的扶强做大。

在《厦门市住宅小区前期物业招投标管理办法》中,规定要通过电子化方式在公共资源平台上统一公开招投标,前期物业创新评标委员会组成,在评标专家中吸纳街道党工委指派的一名物业管理专员及一名熟悉物业管理活动的党员干部,强化评标过程的监督。

业主大会物业招标则实行“定性评审,评定分离”,规定街镇、社区要参与评标、定标环节的监督,并将最终的定标权交给业主,通过这样强制性的规定解决较突出的业主委员会操作小区物业服务企业招投标问题。

同时,这些办法中明确规定要发挥基层党组织的统筹领导或监督协调作用,从根本上构建以党建为引领、以星级评定为基础、以信用评价为核心、以招投标为手段的后资质时代全链条式物业服务市场监管体系,解决基层普遍反映的缺乏工作抓手问题,为基层开展物业管理工作“铸魂赋能”,增加其在物业管理,尤其是在物业服务企业日常监管中的话语权,进一步提高管理效率和效益,从而实现提纲挈领、源头减负的目的。

规范业主自治运行机制

着力发挥党组织的领导作用

现在小区普遍存在业主大会召开难,业主委员会成立难、监督难等问题,究其原因还是在于业主自治意识淡薄,不主动甚至不参与小区治理和重大决策,造成业主委员会成立困难重重,也为业主委员会成立后权力的滥用提供可乘之机。

经梳理,厦门市1677个住宅小区中,仅865个小区成立业主委员会,占比仅为51.58%。

业主委员会运作方面,由于业主委员会委员素质良莠不齐,加之缺乏较为有效的奖惩机制,业主委员会的主体作用难以充分发挥。

如何引导业主积极参与小区公共事务管理,鼓励能胜任业主委员会职位的业主积极参与竞选,同时强化对业主委员会的指导和监督、规范业主委员会的运行管理,是亟须解决的一个社会问题。

鉴此,为强化业主委员会的指导和监督,规范业主委员会的运行管理,近期,厦门市建设局汲取杭州市、广州市党建引领小区物业管理先进经验做法,并结合厦门市实际情况进一步创新,起草了《厦门市业主大会和业委会工作指导规则》及《厦门市住宅小区业主大会议事规则》、《厦门市住宅小区管理规约》、《厦门市业主委员会章程》、《厦门市业主委员会工作运行机制》4份示范文本,从首次业主大会筹备组的成立,到业主大会的召开和业主委员会的选举,再到业主委员会的运行管理,全方位地加以指导和规范。

厦门提出首次业主大会筹备组、社区党组织、小区党支部应当核查业主委员会参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。鼓励党员业主带头参加业主大会会议及业主委员会委员遴选,鼓励高素质人员参与业主委员会遴选,同时推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党支部书记,通过法定程序进入业主委员会,兼任业主委员会主任。

规定业主委员会要推选主任一人、副主任一人、监察委员一人、财经委员一人、其他委员若干人,并明确职责分工。

倡导党员业主任监察委员,负责档案和印章管理;倡导有相关财经专业或工作经历背景的业主任财经委员,负责财务管理;业主委员会主任及财经委员、监察委员应根据财务管理制度对财务收支票据共同签字确认。规定业主委员会应设立印章、工作档案、信息公开、财务、接待管理制度等。

充分发挥基层党组织在宣传、教育、凝聚、发动群众方面的工作优势和党员业主(包括在册业主、在职业主)的模范带头作用,调动广大业主积极参与小区公共事务管理,从而进一步规范业主大会和业主委员会的运行管理,切实贯彻落实加强党对基层治理的领导,提升党建引领基层治理水平这条主线,为基层治理提供坚强的组织保证。

进一步做好住宅小区各方主体的党建工作(包括小区党组织、业主委员会、物业服务企业),推动建立“以党建为引领,政府部门监管,社区、业主、业委会、物业服务企业多方参与、共同治理”的小区治理体系。


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