负债高企，卖“子”借钱

今年上半年，财报数据显示，首创置业资产总额约1953.51亿元，同比增长58.51%；总负债约1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。同时，首创置业有息负债1023.72亿元，净负债率为154.3%，较2018年末有所下降，但仍处行业较高水平。

值得注意的是，在高负债的背景下，从去年年中至今，首创置业频频出售旗下资产股权加快回笼现金。

8月14日，北京产权交易所信息显示，首创南京投资管理有限公司拟转让首创青旅置业（昆山）有限公司（下称“青旅置业”）51%股权。资料显示，青旅置业注册资本30000万元，2012年5月22日成立，经营范围包括房地产开发、销售、物业管理、资产管理等。

虽然成立7年之久，但青旅置业的财务情况仍处于亏损状态。2018年，青旅置业营业收入238.6万元，营业利润-204.39万元，净利润-204.22万元。最新财务报告显示，截至2019年6月底，其营业收入为211.7万元，营业利润-479.01万元，净利润-423.95万元。

包括转让青旅置业在内，近两个月来，首创置业已接连3次转让项目股权。

2019年7月3日，首创置业公布了两起转让事宜。北京产权交易所发布信息显示，首创置业出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权，转让底价为1.56亿元。同一天，首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。

7月31日，首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权。

早在去年11月，首创置业在北交所公开挂牌转让的方式出售北京阳光苑的部分股权，底价约3.85亿元。实际上，首创置业持有其35%的股权，主要资产为北京阳光大厦。业内人士分析道，不排除首创置业以明股实债的形式向委托方发起一个结构化信托融资的可能。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，“首创真实的卖楼原因，一方面可能是其资金紧张而融资困难，不得不卖楼来缓解资金压力；另一方面，可能是首创置业年度业绩不好，为调节业绩而将物业升值较多的阳光大厦物业出售，增值部分完税后分别可以计入2019年度的公司年度利润。”

值得注意的是，这并不是首创置业第一次出售项目公司，用于盘活资金。去年6月，首创置业以6.67亿元出售北京金融街国际酒店59.5%股权。四个月后，首创置业拟5.98亿元向龙湖集团附属挂牌转让北京开元和安投资有限公司51%股权。

针对近几次出售资产的动因，首创置业将之归结于需加快资产周转速度、增加流动资金、优化资产结构等。但上述一系列频繁的股权转让动作，不禁让外界对首创置业的财务情况表示担心。

对于卖资产是否是因为资金紧张的质疑，首创置业执行董事及总裁钟北辰解释称：“一家房地产公司，主要工作是买土地，建设好后，卖给合适的买家”。在他看来，一家房地产公司，除了住宅销售以外，进行其他物业的销售也是很正常的事情。

“今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已，并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。”钟北辰解释道。

除了转卖资产，负债高企、手头现金不宽裕的首创置业通过密集融资来缓解资金之渴。8月16日，首创置业股份有限公司公告称，建议在北金所非公开挂牌发行债权融资计划，融资总额不超过80亿元，包括固定期限债权融资计划和无固定期限债权融资计划两个品种。在今年3月，首创置业发布公告称拟发行不超过300亿的企业债券及不超过100亿元的中期票据，获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

资金压力下，首创置业上半年动用银行贷款、公募债券、私募债、公司债券、债权融资计划等多种方式募集资金。这导致其当期利息费用达15.28亿元，而同期集团净利润仅有17.59亿元，归属于母公司股东的净利润更是仅有11.87亿元。

3月27日，首创置业公布与首创证券等其他承销商订立承销协议，发行数额不超过100亿元的境内公司债券。

此外，就在首创置业转让阳光大厦股权的前一日，7月18日，据上交所披露，首创置业一笔50亿元的资产支持类证券发行申请被上交所“终止审核”，透露出了市场对首创置业资产负债状况的担忧。

多渠道密集融资之外，回A融资也曾被首创置业视作重大战略之一，然而这一计划在2018年再度落空。2018年9月，首创置业发布公告称，考虑到公司业务发展的需要，主动撤回建议A股发行申请。早在2004年，其便公布回A计划。但内地资本市场对房企上市门槛和要求从未有过根本的松绑，且愈发严苛。

密集运作后，首创置业现金流压力暂缓。截至报告期末，其货币资金373.87亿元，较2018年末增多148.16亿元。

为降负债，首创置业还发起供股计划。今年3月，首创置业发布供股计划，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。

此前，钟北辰对此公开解释称，一直受制于股本限制、高负债率，影响了首创置业的发展速度。本次供股计划，可以降低杠杆、增强资金实力。

在中期业绩发布会上，首创置业董事会秘书秦怡交代了供股计划的进展及规模相关细节，“供股计划已提交到证监会，证监会也出了第一轮的反馈意见，首创置业也在积极地跟证监会来沟通去推进。”此外，秦怡透露供股规模大概在20-30亿，并表示公司希望今年能够完成供股，但的确实施的时候要看证监会批准的时间。

“关于负债率，现在负债率在一个安全的水平，具体的经营指标，包括回款、偿债能力、未来发展前景、抗风险能力等都是非常健康的。”中期业绩发布会上，钟北辰这样表示。

冲规模、快周转“后遗症”

首创置业的资金承压与其冲规模、快速扩张有着很大的关系。

作为隶属于北京国资委的国有企业，首创置业在2003年上市之初仅在北京发展。2005年后，首创置业开始向西南、长三角拓展，将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

虽然南下开拓十余年，但北京无疑是首创置业重仓之地，其对于北京地区的依赖度可从销售数据上看出。今年上半年其北京地区销售金额约215亿元，占比高达53%。天津、上海、成都、重庆、澳洲分别实现销售金额约62.53亿元、50.91亿元、8.08亿元、8.39亿元、11.87亿元。然而，北京市场兵家必争，克而瑞数据显示，今年上半年北京市企业权益金额榜上，首创置业落在十名开外，仅以30.2亿元的权益金额位居第19位。

为改善城市布局、缓解掣肘，今年上半年，首创置业动用一二级联动、基金平台拿地、合作开发等模式积极拿地。期内新获13个二级开发项目，总投资额约171.3亿元，其中三大核心城市圈投资额占比达81.3%。住宅业务首进苏州、佛山、东莞和厦门等城市。

截至报告期末，其土地储备总建筑面积1308.9万平方米，权益总建筑面积904.4万平方米。土地储备总建筑面积中，85%为发展物业，15%为投资物业及其他。

半年报显示，2019年上半年，首创置业各项目实现签约面积162.7万平方米，同比增长19.4%；签约金额405.4亿元，同比增长12.4%。按照全年800亿元的销售目标，首创置业刚好完成全年销售目标的一半。

早在2018年，首创置业就提出800亿元的销售目标，但数据显示，2018年首创置业实现签约金额706.4亿元，与既定的800亿元签约目标仍有百亿差距。此外，在签约额未达标的情况下，各项利润指标均出现不同程度下降。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%；净利润下滑至24.17亿元，同比下降13.56%；归属母公司股东净利润19.23亿元，同比下降9%。

今年，首创置业再次向800亿目标发起冲刺，钟北辰在业绩会上也表态：“下半年首创置业的销售要达到400亿元以上，全年销售目标800亿元以上，下半年可售货源811亿元，实现49%的去化率，公司有信心完成签约目标。下半年内，公司将加快周转，确保实现全年签约目标，同时继续多渠道发挥好强化销售回款考核激励。”