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从“物业服务”到“美好生活”
2019-10-09 10:32:21来源:中国建设报    作者:张 年

从目前物业服务企业开展社区服务的方式看,物业服务企业仍旧围绕“物”的硬资产服务,对“人”的软服务发展还不到位。在现代物业服务理念下,社区服务急需突破传统的本地化服务理念,向对“人”的全面服务理念扩展,这就需要推动政策创新,打通“物业服务”与“美好生活”的阻隔。

优化政府补助方式

物业服务行业不仅是现代服务业的重要组成部分,也是城市管理中的重要内容,在提高居民生活质量、促进社会和谐发展、改善居民生活环境等方面均发挥着重要作用。从产业主体方面来看,物业服务行业的发展涉及政府、物业服务企业、业主三者,因此,整个行业的和谐发展需要靠三者共同促进。

目前,我国物业服务行业面临层次较低、服务能力较低、服务动力不足、产业基础薄弱、物业定位失衡、居民物业费缴纳情况不佳等问题,为提高物业服务能力、增强产业基础,建议各地政府通过以下两种方式优化对此行业的补贴:

第一,对服务基础较差或由于非市场因素常年亏本运营的物业服务企业,为保证其积极性,政府采取每年补贴一定金额的方式鼓励其发展。

第二,鼓励政府采取购买公共服务的方式,激活本地物业服务市场,扩大物业服务市场规模,并推动本地物业服务标准规范完善。

实际上,政府出于公益目的的补贴并不能从根本上改变物业服务行业所面临的问题,政府除了进行补贴外还应该完善物业专项资金管理机制,建立物业纠纷调解机制,完善物业服务市场监管体系。居民方面,应充分发挥街道社区居委会的作用,切实加强业主大会及业主委员会组织建设,以增强居民对物业服务企业的认可度,加强舆论引导,实现良性循环。

完善政府监管体系

一方面,我国物业服务行业是随着房地产的发展及地产经济体制改革而出现的,天生存在对房地产行业的从属属性;另一方面,我国房地产价格常年持续上升,诱导物业服务企业存在重“资产服务”轻“业主服务”的服务理念。这些都是妨碍从“物业服务”发展到“美好生活”的客观因素。政府应进一步加强对物业服务行业的监管,强化监管体系建设,弥补我国房地产市场化带来的对物业服务行业市场调节机制不足问题。

目前我国关于物业服务行业的法律体系尚未完全建立。我国现行的物业管理方面主要法律法规为2007年重新修订的《物业管理条例》及相关部委颁发的规章制度,如《物业服务收费管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等,这些法律法规在很多方面规定得还不够详细,同时部分环节可操作性较低。例如,法律法规中规定了业主的一系列权利,但没有说明如何保障这些权利。另外,相较于城市供暖、供气等公共产品,政府对物业服务行业的发展关注度偏低,出台的扶持政策较少。政府部门应进一步细化相关管理规章制度,提高法律法规的可操作性,同时应加大支持力度,出台相关优惠政策。

政府综合协调能力有待进一步提升。由于物业服务涉及城市的规划、开发、供水、供电等多个领域,因此应被相应部门监管,但目前监管力度仍有提升空间。此外,很多小区的纠纷仅仅依靠物业服务企业是无法解决的,部分纠纷需要公安、民政等部门参与,但由于目前责任尚未完全落实,各个部门的最大效用还无法体现,政府职能部门的综合协调能力有待进一步完善。

转变公众认识

随着我国城镇化进程不断加快,城镇居民人口迅速上升,我国房屋竣工面积也在不断增长,城镇居民对物业服务行业及城市管理提出了更高要求。

目前,我国社区建设的新目标是切实解决居民美好生活需求与供给间的差距。社区建设不仅需要提升居民的幸福感、便捷度、安全感,还需要运用舆论及政策引导、道德及法制约束来保障。目前我国物业服务行业市场程度偏低、收益难以覆盖成本、业主委员会功效不显著等问题成为限制居民实现美好生活的难题。

2014年年底,国家发展和改革委员会放开非保障性住宅物业服务价格,业主可自主选择物业服务企业,双方协商定价,为行业引入了市场机制,但目前市场化程度仍有提升空间。部分物业管理项目没有遵循招投标制度,部分开发建设单位及业主委员会仍以协议方式聘用物业服务企业,缺乏市场化的选聘行为使得物业服务质量不稳定。类似在商品房未销售完全前开发商用较低物业费及较高物业服务品质来吸引住户入住,商品房销售结束后物业服务质量则显著下滑的事件时有发生。

通过切实有效的方法激发和维持居民参与热情,可以引导居民有序参与、依法参与,营造有利于实现居民参与的社区氛围,化被动为主动,同时随着业主参与意识逐步提升、物业服务企业依规提供服务、社区治理多方参与体系日益完善,社区内部日渐形成治理合力,这些成效相互作用,使得“物业服务”与“美好生活”能够有效结合。


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