中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》已半年有余，粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何？大湾区住房是否面临可持续发展问题？破解之道在哪里？10月18日，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，（以下简称“白皮书”）预测未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。
湾区住房自有率低于全国平均水平，居住品质有待提升
近几年大湾区民企500强数量增长快速，高度发达的民营企业带动了大量就业和人口的增长。近三年大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，常住人口分别增长165万和140万。
数据来源：广东省统计局、香港政府统计处、澳门特别行政区政府统计暨普查局
白皮书数据指出，大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。
数据来源：国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016）
图：粤港澳大湾区城市住房自有率
此外，大湾区居民的居住品质也不尽如人意，后期大量的改善需求待释放。白皮书数据显示，三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，距离全国人均36.9平（2017年）的水平存在较大差距。与国外的湾区对比，亦存在差距。
数据来源：香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省
图：四大湾区典型城市人均住房面积（平）
打破城市边界，寻找“外部供应”成城市发展破局之道
2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
8月9日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，为深圳未来的发展进一步指明道路。以深圳为代表的大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样本，也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。
针对目前深圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。
如何重构平衡？白皮书建议打破城市边界，开启大湾区社保互认。目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得“同城化”趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住，促进港澳和内地的融合。
据贝壳研究院测算，2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿，占全国总体GMV的15%。“要充分发挥大湾区的市场潜力，需要湾区各城市通力协作，打破城市边界，实现融合发展”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐建议，未来大湾区城市的破局之道在于突破城市行政边界的束缚，寻找核心城市的“外部供应”。
数据来源：贝壳研究院测算
表：2025年粤港澳大湾区各个城市交易规模（新房+二手）预测
优化供给结构，增强社会保障，为不同人群提供居住解决方案
对于不同收入群体，白皮书也给予了不同路径的解决方案。
对于低收入群体，白皮书建议盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。目前由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准，床位产品仍游离在市场灰色地带。但对低收入群体而言，合租也依然无法将价格控制在他们所能承受的范围之内。因此，白皮书建议，针对床位产品提供合法经营的制度规范，扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。
为增加中高收入家庭的置业选择，白皮书建议降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应。“中国的二手房交易面临较多的税收名目，加上几乎为零的持有成本，导致房屋流通成本高、闲置房屋难以被最大化利用”，许小乐坦言，粤港澳大湾区整体商品化率低，非商品房的交易面临的政策束缚和额外税收更多，而部分城市的新房供应又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，发挥二手房更强的供应韧性优势，用更少的新建成本改善更多人的居住条件。
同时，白皮书建议大湾区地方政府利用特区的立法权，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房。在确权及消除消防安全等风险的基础上，鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品，让年轻人口“租有所居”，解决职场前几年的住房问题，给买卖市场“降压”。
此外，白皮书同时建议扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。“在保障对象上，住房保障应当面向所有城市居民，以收入水平而不是户籍作为衡量标准”，许小乐建议，未来需要重点加大对于非户籍流动人口、低收入群体的保障力度，优化对新毕业大学生的住房支持，在保障方式上，鉴于过去公租房建设缺乏积极性的经验，应该优先使用货币化的方式，对于租金收入比超过30%的群体通过发放租房券的方式降低其支付压力。
湾区未来市场走向平稳，居住服务价值提升
大湾区未来市场潜力和格局如何？大湾区住房面临可持续发展的问题吗？
针对此，白皮书预测，从政策来看，“房住不炒”依旧是政策的主基调，具体到大湾区内部，政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”，目标是促进市场的平稳，保证自住需求的有序释放，遏制投资投机行为。因此，预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。
随着存量市场的空间持续扩大、对居住品质的要求不断提升是大湾区未来的重要趋势，需要嵌入大量的居住服务，并且，服务价值在房地产产业链条里的比重会越来越高，最终超过制造。包括：房屋租赁、管理以及衍生服务、社区物业管理、社区零售等服务。
“庞大的住房需求和住房存量将会带来了巨大的金融需求”，许小乐认为，未来围绕交易和资管的金融服务空间巨大。围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展，住房ABS、REITs空间巨大。
