随着“银十”逐渐走向尾声，房企前三季度业绩也进入密集披露期，迎来“业绩考”。综合前9个月，在楼市严调控及长效机制逐步建立的背景下，房地产市场更趋理性，规模房企业绩增长平稳。从行业特点来看，当前正处在行业调整期，行业集中度进一步提升，上升通道愈发拥挤，“强者恒强”特征显著，而小房企最先受到冲击，清一色显疲态。

千亿阵营：“强者恒强” 增速放缓

从业绩规模来看，前三季度已有21家房企成功迈入“千亿阵营”。其中中梁控股、华夏幸福和富力地产三家企业在9月底突破“千亿”。中原地产研究中心统计数据显示，5家企业的销售额超过两千亿元，依次为万科(4756亿元)、中国恒大(4531.8亿元)、碧桂园(4229.3亿元)、融创(3694.9亿元)、中海(2902.17亿元)。值得一提的是，7月爆发“黑天鹅”事件的新城控股，今年前9个月累计合同销售金额约1976.91亿元，较上年同期增长23.89%。在在克而瑞发布的上述榜单上，新城控股1~9月销售金额继续位居行业第八，且与第九名拉开了一定差距。值得关注的是，今年以来规模央企的销售表现较为抢眼，保利、中海、华润、招商蛇口1~9月的销售增速分别为14.6%、30.9%、24.7%和39.6%，高于Top50整体增速。

从目标完成率来看，根据克而瑞的榜单，整体来看，前9个月房企全年销售目标完成率均值为70.77%，相比前8个月整体提升了8.68个百分点。在公布了2019年销售目标的52家房企中，包括九龙仓、阳光城、佳兆业、中海地产、世茂房地产等在内的11家房企销售目标完成率超过80%。值得注意的是，其中，九龙仓和宝龙地产均超过九成，销售目标完成率分别为93.94%和90.26%，世茂前9个月实现的合同销售额1739.9亿元，达到了全年销售目标的82.85%。而以2700亿元的目标来计算，新城控股前三季度已经完成了73.22%。

“在市场平稳的大环境下，房企们前三季度的业绩表现实际上既有外延式的发展，也有内部挤压性的增长。”中国房地产指数研究院院长陈晟解释称，在严调控、高竞争的市场背景下，大型企业自然会有更多的优势，加快自身的增长速度，“但是很多中小企业的空间由此被释放出来了”。

纵观行业发展规律，“强者恒强”已成常态，从规模、拿地、融资、市场认可度等各个方面得以体现。据同策研究院统计，1~9月，Top20上市房企共计耗资14001.84亿元拿地，占全国土地成交金额的39.34%。克而瑞研究中心则认为，2019前三季度融资超200亿元的企业有17家，与去年持平，主要仍是龙头房企以及在2019年快速扩张的企业。

与此同时，行业各梯队门槛也在进一步提升。中信建投（中信建投证券有限责任公司）研报指出，从全口径销售金额入榜门槛来看，百强房企各梯队门槛均有所提升，提升幅度则差异显著：Top10、Top20、Top50 和Top100销售门槛分别同比提升24.6%、5.1%、25.7%和16.8%。

而中指院分析认为，整体来看，三季度重点监测房企销售业绩保持增长，但需求入市积极性减弱，企业销售业绩增速放缓。中指院数据显示，2019年1至9月，20家重点监测房企合计销售额达4.2万亿元，较去年同期增长13.4%；销售面积为3.0亿平方米，同比增长11.6%。“进入三季度，企业整体推货力度不减，但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，市场观望情绪浓厚，项目开盘去化不及以往”。中国指数研究院相关负责人分析表示。

中小房企：生死攸关 竞争加剧

克而瑞研究中心分析称，规模房企愈发注重量质并行、稳健发展，门槛变化相对稳定。而Top50之后的中小房企则面临着更为严峻的竞争格局，需要通过加速周转和加快抢收回笼资金来实现规模扩张。梳理发现，中交地产、南山控股、嘉凯城、京投发展、阳光股份、美好置业、格力地产等业绩预减、亏损，或增长放缓。

中交地产最新业绩数据显示，前三季度，中交地产预计，期内归属于上市公司股东的净利润约1.63亿元，同比下降69.87%；基本每股收益约0.31元，较去年同期下降0.7元。

中交地产对此表示，由于上年同期合并中交石家庄房地产开发有限公司，确认当期投资收益2.36亿元，因此期内净利润同比减少。同时，期内房屋交付面积较上年同期减少，交付项目的毛利率略有下降，导致结转利润减少。

嘉凯城前三季度预计归属于上市公司股东的净利润亏损4.35亿元，比上年同期减少亏损约19.33%。其中，第三季度预计归属于上市公司股东的净利润亏损约5742万元，比上年同期减少亏损约80.74%。

前九月，阳光股份公司预计归属于上市公司股东的净亏损4000万~5000万元，比去年同期下降578%~747%。变动主要原因为公司在2018年取得较大的政府补助，本期不存在此类事项。

京投发展预计2019年前三季度实现归属于上市公司股东的净亏损约为2472万元，归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净亏损约为4382万元。

究其原因，分析人士表示，业绩不佳原因除季度结转周期、非经常性损益等因素外，众多小房企已连续多年处于下降通道。当行业竞争越发激烈，规模房企占据大部分市场份额时，留给小房企逆流而上的通道更加狭窄。人民法院公告网显示，截至2019年7月23日，全国共有271家地产商宣告破产。破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。

国内有上万家房企，适当的调整、兼并重组非常正常，可以让市场变得更加健康。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，目前正是房地产行业提高产业集中度、产业结构更加健康的时候，市场这样的调整是件好事。

对仍在逆流而上的小房企来说，工银国际房地产首席分析师李兴文认为，资金、融资能力、拿地优势等已成为开发商进入土地市场的壁垒。他建议中小房企不要把规模放在首位，要转向以客户为中心，以提升盈利能力，实现利润和规模的增长。

展望：回归理性 房企将加紧“抢收”

“银十”已接近尾声，展望四季度，克而瑞研究院认为，在“房住不炒”定位下，房企规模增速将趋向于稳健提升，房地产市场逐渐向理性回归。而面对融资渠道收紧及短期债务压力加大，房企将更加依赖销售回款来补充资金链，未来需要加速销售推货，以促进现金回笼。

根据大多数房企此前公布的中报，多数企业的供货节点集中在四季度，这将为业绩冲刺提供有力保障。市场分析人士认为，四季度是房企完成全年销售目标的冲刺阶段。在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，房企可能会在四季度加紧供货进行“抢收”，整体业绩会因此有进一步的提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，尽管目前市场平稳，但规模房企在资源、品牌等方面都有比较的优势，因此在第四季度依然会有不错的表现。此外，在“一城一策”制度之下，市场整体流动性格局将有望保持持续宽松，同时房企融资环境和经营环境在四季度预计也将有所改善，这在一定程度上改变了市场预期。

不过，中原地产首席分析师张大伟则表示：“从政策预期看，后续市场继续出现下行的风险非常大，政策收紧预期明显出现，包括信贷等政策将抑制市场。”

亿翰智库指出，受土地起拍价提高、出让门槛抬高的影响，土地隐性成本的高企，将会降低房企对土地市场的热情。“甚至也会影响房企对未来房价上涨的预期，因为销售利润空间有限，叠加自身现有土地储备规模等多方因素，房企表现谨慎。”

这意味着在投资端，伴随着市场政策变幻，资金压力趋紧，双重因素叠加，房企谨慎投资和加速抢收将成主旋律。从数据可见，虽然头部房企拿地有优势，但态度将会更加理性，与去年同期销售10强房企新增货值相比，集中度从51%下降至42%。截至8月末，TOP10房企的新增货值均已突破2000亿元，新增货值集中度维持在42%的较高水平，较上半年下降1个百分点。但不排除有部分销售端表现强劲的企业，基于平衡发展需求，补仓意愿积极。

而在营销端，受市场环境和资金环境影响，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企普遍对销售回款的资金更加依赖，纷纷提出加大供应，积极加大营销力度，加速销售回款的策略。克而瑞研究指出，四季度伴随房企供应量整体增加，营销力度也将加强。“在消费者预期逐渐改变，企业也只有尽可能加速销售方能在不确定性里把握确定性行情。”克而瑞表示。

更多持货观望的房企将选择以价换量，通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。同时，经过上半年房企集中拿地补库存，在新开工节奏的影响下今年四季度供应量也将明显加大。与此同时，“千亿阵营”也应该会有所扩容，但不像之前扩容的速度那么快。分析人士认为。