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第一建闻 | 筹钱也愁钱 房企融资困境在持续
2019-10-29 13:14:21    作者:陈月芹

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“2019年,‘四处找钱’成为各大房企主旋律,不是正在融资,就是在融资的路上。”一位“十强”房企的内部人士说,找钱、找地、找人是当下发展“三大难”,其中找钱最棘手。

房地产领域贷款增速一直走低。10月25日,中国人民银行发布《2019年三季度金融机构贷款投向统计报告》:今年三季度末,人民币房地产贷款余额43.29万亿元,同比增长15.6%,增速比上月末降低0.6个百分点,连续14个月回落;前三季度增加4.59万亿元,占同期人民币各项贷款增量的33.7%,与去年全年水平相比低6.2个百分点;前三季度新增个人住房贷款占各项贷款增量的24.1%。

中国人民银行办公厅主任周学东表示:“过去房地产市场火热时,个人购房贷款增长非常快,有些城市占比甚至超过50%,银行贷款增量中超过一半流向房地产领域。现在从全国看,占比降至24.1%,属相对合理水平。根据多年观察,占比25%左右较为合理。过去几年,这一数字大多时候在30%以上。”

各大房企之间,现金流的角力从未停歇——加速销售回款、优化运营的同时,融资手段上亦各展所长。在金融主管部门加强房地产业融资监管背景下,融资渠道步步收紧,无论是大型房企还是中小房企均面临融资难、融资成本走高等困境,行业融资体系正发生深刻变化。

找钱难

今年8月的融创中期业绩会上,董事会主席孙宏斌用“史无前例”形容今年融资收紧的程度。

“以后发债压力很大,市场上可能无债可买,只能买二手债。”孙宏斌表示,近期政策就是控制资金向房地产业流动,对发债、信托、开发贷均进行限制,“这是从融资端切入的调控。”

同策咨询研究院监测数据显示,2019年前9个月,40家典型房企共计融资6130亿元,相当于2018年前11个月的融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,融资渠道继续紧缩,融资成本上行较为明显。

8月,房企融资曾遭遇大幅下跌,但9月迎来快速反弹。当月,同策咨询研究院监测的40家典型房企完成融资折合人民币689.56亿元,环比上涨87.25%。其总监张宏伟认为,继5月银保监会发布“23号文”整治房地产业融资乱象后,7月和8月监管部门继续密集发布收紧政策,严控房企融资渠道,致使8月融资大幅下滑,9月反弹因前期积压审批得以释放所致。整体看,融资下滑是因为政策监管发挥作用,市场出现了正常反应与波动。

另据不完全统计,2019年三季度,95家典型房企共计融资3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。这主要因为7月上旬房企抓紧窗口期积极融资,单月融资出现反弹,达到1646亿元;此后两个月,房企融资持续低迷,单月融资规模降至770亿元,触及年内低位。

房企融资遇冷的另一面是火热的需求。金科股份9月进行了19笔银行贷款融资,共计81.92亿元,占比当月境内银行贷款融资总额超过一半。10月22日,华润置地发布一则“先旧后新”配股融资公告,融资近68亿港元,其中超过60亿港元用于“买地”。

“三季度房企融资意愿强烈。一种是确实缺钱,借不到钱就只能战略收缩;另一种是融资到手后,等待地价降到合理范围时果断补仓,尤其是现在到四季度这个阶段。”张宏伟表示,“对于房企来说,目前能融到钱就不错。”

多家研究机构指出,在此背景下,房企融资压力正在积聚,行业信用风险逐渐上升——融资渠道全面收窄的同时,房企还要应对下半年偿债高峰。

天风证券研报指出,在“房住不炒”政策背景下,房企融资态势全面收紧,管控方式以余额管控为主,绝大部分房企“借新还旧”仍可维持,但大规模净融资愈发困难,没有增量资金甚至收缩意味着将面临更大的流动性压力。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,今年三四季度是房企偿债高峰,若同时考虑到期债务、提前兑付等情况,实际偿债规模可能更大。

国泰君安证券研报也指出,地产销售、融资等现金流入环节压力持续增大,惟一利好是房企主动减缓拿地,由此判断地产债信用利差仍能维持扩张趋势,利差分化短期内难以消除。

找“便宜的”钱更难

融资能力已经成为国内房企竞争关键因素。

“资金总量有限,但各家又都想要。”业内人士认为,融资成本上升“意料之中”。

克而瑞研究中心数据显示,9月,95家典型房企融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点。境外债券单月融资成本6.85%,环比下降0.10个百分点,主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券,利率4.5%且总额较大,拉低了当月融资成本。若剔除这一因素,9月上述典型房企融资成本6.83%、境外融资成本7.50%,环比分别上升1.22和0.55个百分点。

今年前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年增长0.50个百分点。其中,境外债券融资成本8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。融资成本最高的是国内第二梯队(第51~100名)房企,为7.28%。

在这方面,各房企有喜有忧。

7月11日,大发地产称发行于2021年到期的1.8亿美元优先票据,融资利率12.875%。泰禾集团旗下子公司9月发行了一笔2亿美元境外债券,票面利率11.25%。9月28日,中梁控股称发行于2021年到期的1亿美元优先票据,票面利率11.25%。两位数融资成本已不鲜见。

据中原地产研究中心统计,今年以来,恒大、佳兆业、景瑞、花样年、弘阳、正荣、阳光城、朗诗、新湖、泛海、当代置业、融信等房企美元融资成本超过10%。与此形成鲜明对比的是,9月,万科面向合格投资者公开发行规模25亿元的住房租赁专项公司债券(第二期),融资成本3.55%,为业内最低;龙湖发行规模8.5亿美元的10年期投资级优先票据,票息3.95%,创近两年民企10年期美元债票息新低。

央企和国企融资优势出众。今年上半年,中海、华润、越秀的融资成本分别为4.28%、4.45%和4.76%,较2018年年末均有所下降。

对此,联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖分析称,房企外部融资方面,国内贷款是重要渠道,占比约12%。小房企所获支持较少,更多依靠非标融资。

“有些小房企非标融资占资金来源50%,整个行业约25%。销售回款仍是大头,占比超过四成,但‘房住不炒’影响较大。”李奇霖预判,房企未来会寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构共同开发,缓解融资困难带来的负面影响。

严监管不手软

自银保监会“23号文”下发以来,金融主管部门多次对房企融资监管表态,信托、海外债、银行贷款等渠道监管办法不断更新,显示出拧紧“水龙头”的决心。

7月12日,国家发改委下发通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

在“房住不炒”政策背景下,相关部门的监管变得更频更深。银行、信托等金融机构近期屡屡被开出大额罚单,违规原因均涉及资金向楼市“输血”。银行违规“涉房”业务已经成为金融业的禁区。

10月12日,北京银保监局发布通知,强调严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。两天前,该局刚刚公布两张行政罚单——兴业银行北京分行违规向房企提供融资;浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资、购房以及通过信托通道发放土地储备贷款。两家银行因此分别被罚600万元和290万元。

10月11日,平安银行义乌分行因信贷资金用于支付购房首付款被罚50万元。10月8日,中信银行杭州分行因信贷资金被挪用于购房、房企经营以及购买股权等被罚195万元。据不完全统计,仅仅今年前三个季度,“涉房”罚单就超过120张、金额逾亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,银保监会发文的目的就是为了杜绝信贷资金违规流入楼市特别是前融业务,如信贷资金借助私募、资管平台进入前融环节或向“四证”不全的房地产项目发放贷款。

自“防范化解重大风险”和“坚决守住不发生系统性金融风险底线”上升至国家战略高度后,2018年银保监系统公布罚单累计超过3800张,逾30家银行因信贷资金违规“涉房”,收到50余张罚单。

房企融资渠道不断收紧,信托成为部分中小房企资金来源的重要渠道,但问题也在暴露。10月以来,监管机构披露的信托罚单骤增,目前已有5家信托公司收到6张罚单。

10月9日,五矿信托因管理不到位,导致信托资金用于收购土地。青海银保监局做出对直接责任人朱恒罚款5万元、对五矿信托罚款30万元的行政处罚决定。

9月5日,建信信托因信托资金违规用于房企缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房企提供融资,被北京银保监局责令改正,并处以90万元罚款。同日,中信信托因信托资金违规用于房企缴交土地出让价款,被北京银保监局责令改正,并处以30万元罚款。

银保监会官网显示,截至10月26日,今年已向17家信托公司累计下发30张罚单,罚没金额1764万元,包括因违规“涉房”被罚的6家信托公司。

中国国际科技促进会理事布娜新认为,从大额罚单能看出,对于房企资金的监管工作正从拿地端逐步深入至开发端甚至销售端。

为规避资金风险、摆脱当前融资困境,一些房企开始减少拿地、控制扩张规模或退出房地产业务;另一些房企加快周转、降价促销,以实现销量提升。国务院发展研究中心研究员刘卫民表示,在房地产市场调控影响下,“金九银十”的成色与往年相比明显不足,房企后续“以价换量”的力度可能还会加强,市场将继续调整。“也有部分房企选择备足‘粮草’,等待市场拿地窗口期。”他说。

诸葛找房副总裁苑承建同意这一说法。他预计今年四季度,房企会更加主动地“以价换量”,市场将保持平稳,全年销售数据与去年持平或小幅下降。同时,房企投资预期和新开工面积也或继续下降。

“粗放式发展时代已去,房企要在拓宽合规融资渠道上多下功夫,行业将迎来更多的并购整合行为。”布娜新称。

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