中华人民共和国住房和城乡建设部主管

中国建设报社主办

第一建闻|保利高管调整背后:大换防或只是开始?
2019-11-12 13:40:29    作者:牛慧丽

第一建闻logo设计_画板 1_meitu_7.jpg

素来以稳健著称的保利开启了人事大换防。

消息称,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利”)近日公示了24位高管的岗位变动信息。内部人士对《中国建设报·中国房地产》透露,相关人事变动文件已在各子公司内部进行了公示。

或许只是一个开始

tupian1.png

这次大规模的人员调整中,最受关注的莫过于两年内便实现了职业生涯多级跳的唐翔。据悉,在不到一年的时间内,唐翔的头衔便从保利华南实业有限公司(以下简称“华南公司”)副总经理变成总经理,如今又被选定为华南公司董事长。

此外,还有7人在这次调整中将升任为公司或同级城市公司董事长,其他16名职位变动的高管则实现了由“副”转“正”。

对于此次大规模人员调整的原因,保利某内部人士透露:“这次确实是正常的人事变动,对公司的正常经营不会有影响。”有地产行业猎头表示:“业内对保利发展的员工评价都不错,他们人员流动性较其它房企而言也不大,这次可能是正常的岗位升迁。”

财经评论员严跃进对《中国建设报·中国房地产》表示,人事调整属正常的公司管理内容,尤其是配合业务板块进行的人事调整,可以提高效率。保利这次力度还是相对比较大的,很大程度上是想加快发展,从调整内容看,内部区域公司承担了更高的要求,这也反映出保利想通过此次调整来促进区域公司发展。

他同时提醒到,人事调整要警惕后续一些情况的发生,比如人事调整可能会导致企业在业务上的波动。

或许,保利此次人事变动只是一个开始。有内部人士表示,此番人事变动,也将打破原有的利益格局,为企业下一步的变革提供基础。

除人事大调整外,保利内部的改革也在加速。2018年9月14日,保利地产宣布升位为保利发展,同时对战略与品牌进行升级。保利地产26年以来积累的各项资源都将通过保利发展传承。

早在2017年年底,保利在公司内部便推出房地产项目跟投计划,跟投计划与员工实现利益共享,一向被视作公司加速发展的重要举措,而万科等房企早已推出类似方案。资料显示,该计划中,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担,但保利发展的董事、监事不参与跟投。

不过,跟投等激励机制下催生的越来越快的高周转模式,也令市场担忧,其推向市场的住房品质是否会大打折扣?

为加快周转提升效率,保利发展董事长宋广菊曾表示,公司在项目周转方面也学习了行业领军企业的一些做法,现已有专门的运营中心来提高效率。

但有业内人士认为,高周转往往重速度轻质量,是一把双刃剑,在房地产行业粗放式发展阶段可凭借蛮力野蛮生长,但当行业进入品牌化时代后,高周转将给企业品牌价值带来损害。房地产需要转型升级,没有转型的规模扩张是末路狂奔。一个项目从拿地到开盘,短短几个月时间,规划与产品打磨都是问题。

梳理发现,2018年下半年以来,保利在西安、太原、广州、长沙等地项目或被点名违规罚款或遭到业主维权。

2018年6月,太原保利3项目在交房过程中出现质量问题遭到百名业主维权;2018年7月31日,住房和城乡建设部点名20家房企、中介违规违法行为,保利在列。保利(长沙)西海岸置业有限公司开发的长沙保利天禧项目违规被查,开发企业纳入失信“黑名单”;今年3月,西安五项目违规销房被处罚;4月初,隶属于保利的清远鑫瑞房地产有限公司(以下简称“清远鑫瑞”)建设的清远保利天汇花园一期14#栋项目存在将未经审查合格的图纸用于施工的违法行为;清远市住房和城乡建设局对清远鑫瑞罚款30万元,责令改正。

tupian2.jpg

昔日三甲能否再续?

高周转模式下,其业绩表现如何?

事实上,自2012年开始,保利就再也未进过销售排行前三,常年保持在行业第五,并且与竞争者的差距还在不断拉大。

tupian4.jpg

保利发展2014-2018年销售业绩情况

2017年,宋广菊曾对全体股东作出承诺:“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

除去常规拓展,回顾保利发展为重回前三做的最大“努力”,莫过于“收并购”。

资料显示,2016年,保利通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%。2017年,保利新增土储建面4520万平方米,其中通过并购等合作方式新增建面2190万平方米,占总土地拓展面积48%;2018年上半年,保利共获取69个新项目,其中通过并购、合作等方式获取项目45个,占拓展项目总数的64%。2018年上半年,保利通过并购、合作等方式获取项目45个,占拓展项目总数的64%。

克而瑞指出,包括保利在内的多家房企在二级市场收并购市场表现活跃,主要是当前土地市场地价高涨,招拍挂竞争激烈,通过二级市场收并购获取项目,成本相对较低,而且部分项目已处于开发过程中,可以有效提升接盘房企的项目开发周期,形成快速销售。

财报显示,2017~2018年,保利分别实现销售金额3092亿元、4048亿元,分别同比增长47.2%、30.9%。

tupian3.jpg

保利发展2014-2018年盈利情况

然而,在今年5月份举行的保利股东周年大会上,宋广菊却改变了口吻,“这是一个3至5年的目标。”

事实上,今年上半年,保利一直以迅猛的势头追击着前四位置。

数据显示,第一、二季度保利的签约金额分别为1096.6亿元、1429.64亿元,签约面积分别为700万平方米、936.43万平方米。在克而瑞发布的今年上半年房企销售榜Top200中,保利以2501.0亿元的全口径金额名列第4位,与排名第五的融创领先优势逐步加大,与排名第三的恒大还有近300亿元的差距。

然而该成绩却在第三季度遭遇“滑铁卢”。自8月份从第四名的位置滑下来后,保利的速度开始逐渐变缓。数据显示,保利发展于今年一至三季度分别实现签约金额1096.6亿元、1429.64亿元及941.49亿元,签约面积分别为700万平方米、936.43万平方米及657.31万平方米。

排名上,至九月底,保利被增长速度更快的融创拉开了227亿元的距离,最终在与融创的推拉中退居第四。数据显示,融创今年前九月累计实现合同销售金额约3694.9亿元,同比增长16%,累计合同销售面积约2531.8万平方米,同比增长21.46%。

中信证券研究报告指出,保利一二线城市推盘阶段性下降是造成9月销售下滑的原因。此外,由于低线城市推盘占比上升,保利9月份的销售均价也同比下跌了12.9%,为13539元/平方米。保利内部人士则表示,9月销售下滑是受公司结构性推货的影响。

这样的成绩让保利的小股东们对于是否获取更多收益而感到焦急。有股东认为,保利作为央企一直很稳,今年发展势头也非常好,半年报各项数据都不错,但是三季报数据上表现并没有那么好。

10月31日,保利洲际酒店会议室,保利2019年第二次临时股东大会召开。

临近九点半,宋广菊携一众管理层登场。稍作整顿后,宋广菊与相关高管便开始宣读此次决议的四项议案,包括保利财务有限公司办理相关业务的议案以及董事会非独立董事换届、独立董事换届、监事会换届选举议案。

“半年之前我们认为保利今年重回前四没有问题,但下半年又开始被融创超了一点,今年前四的位置有希望吗?”一位小股东直言。

“目前看来希望不大,因为融创通过并购快速储备资源,采取了超常规的发展。”宋广菊没有避讳,并重申:“目标是一个牵引,这过程中一定有很多客观情况因素影响,还是充满了希望。”话锋一转,随即谈到保利当前的增长速度,她认为,保利一直迈着自己的步伐,也不冒进。据其透露,接下来保利会以省会城市为主,会战略性地加大投资发达的区域。

网友评论
 Top